필요연한 못 채워도 안전진단 통과하면 가능
1991년 이전 지어진 아파트단지 대부분 대상
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재건축에 필요한 연한을 다 채우지 않아도 구조안전상 결함이 있는 아파트는 재건축이 가능해진다. 국회 국토해양위원회는 지난달 21일 전체회의를 열고 이 같은 내용을 담은 〈도시 및 주거환경정비법〉 개정안을 통과시키고 법제사법위원회에 넘겼다고 밝혔다. 이번 개정안은 새누리당 소속 이노근 국회의원이 대표발의한 법안을 위원회 대안으로 수정한 것이다. 이에 따라 내진설계가 적용되지 않았거나, 부실공사 등으로 안전성에 위험이 있는 아파트들의 노후연한에 상관 없이 재건축이 가능해질 전망이다. 업계에서는 연내 국회 본회의를 통과하더라도 유예기간 등을 거치면 내년 하반기 이후에 시행될 것으로 예상하고 있다.
▲연한 도래하지 않아도 구조안전성 문제 있으면 재건축 가능=이번 국회 국토해양위원회를 통과한 개정안에 따르면 재건축연한이 도래하지 않은 아파트도 중대한 기능적·구조적 결함이 있는 경우 안전진단을 통해 재건축을 할 수 있다.
현행 〈도정법〉 제12조제3항에는 “시장·군수는 현지조사 등을 통하여 해당 건축물의 구조안전성, 건축마감, 설비노후도 및 주거환경 적합성 등을 심사하여 안전진단 실시여부를 결정하여야 하며, 안전진단의 실시가 필요하다고 결정한 경우에는 대통령령으로 정하는 안전진단기관에 안전진단을 의뢰하여야 한다”고 규정하고 있다.
여기에 이번 개정안에는 ‘구조안전성’에 ‘내진(耐震)성능’을 포함하는 내용이 추가됐다. 즉 내진설계가 반영되지 않아 지진에 취약한 아파트 단지는 안전진단을 통해 재건축이 가능하다는 것이다.
현행법에서는 재건축 연한을 20년 이상의 범위에서 조례가 정하도록 규정하고 있어 재건축 가능시기가 지자체별로 상이한 상황이다.
특히 일부 지자체는 재건축 연한을 최장 ‘준공 후 40년’으로 정하고 있어 아파트의 실질적인 구조적 결함이 발생해도 재건축을 추진하지 못하는 문제가 있다.
실제로 〈서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례〉에서 재건축 연한기준을 산출하는 노후·불량 판정기준식은 ‘22+(준공년도-1982)×2’로 규정하고 있다. 결국 1991년 이후에 지어진 아파트는 준공 후 40년이 지나야 안전진단이 가능하기 때문에 아파트 안전에 문제가 발생해도 재건축사업을 시행하지 못했다. 현재 서울시와 경기도, 부산, 인천, 광주, 대전 등 6개 시·도가 재건축 연한을 최장 40년으로 규정하고 있는 상황이다.
이에 따라 당초 이 의원은 재건축 연한을 ‘20년 이상 30년 이내’로 개정하는 법안을 발의했다. 하지만 국토해양위원회 본회의에서 안전에 문제가 있는 아파트만 허용해야 한다는 의견을 수용해 현행 조례로 정한 재건축 연한은 그대로 유지하되 조례상의 재건축 연한이 도래하지 않은 아파트도 지자체의 판단에 따라 재건축 안전진단을 허용하기로 수정한 것이다.
다만 안전진단 허용여부의 기준이 되는 중대한 기능적 결함 또는 부실 설계·시공의 구체적인 범위는 향후 시행령에서 정할 예정이다.
이번 개정안이 시행되면 내진설계가 적용되지 않은 아파트들이 안전진단을 통해 본격적인 재건축을 추진할 수 있게 될 전망이다. 내진설계는 지난 1988년에 6층 이상, 1만㎡ 이상으로 짓는 주택단지부터 의무적으로 적용해 왔다. 따라서 준공연도를 기준으로 1991년 이전에 지어진 아파트 단지는 대부분 재건축 대상이 될 것으로 추정된다.
이 의원은 “자치단체별로 노후·불량 건축물의 최대연한의 편차가 크게 설정되어 있어 지역 간 형평성 논란이 있으며, 일부 지자체의 경우 기준연한이 지나치게 길다는 지적이 있다”며 “실질적인 내구성능 및 주거품질저하 등으로 주거환경이 열악한 주택이 재건축을 추진할 수 있도록 법을 개정하게 됐다”고 설명했다.
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분양가상한제·초과이익환수 등 핫이슈 빠져 실망감
■ 업계 반응과 전망
이번 국회 국토해양위원회 심의에서 정비사업의 주요 쟁점인 분양가상한제와 재건축초과이익 환수제 폐지 법안이 제외됨에 따라 업계에 실망감이 커지고 있다.
국토해양부는 지난해 12·7 대책과 올해 5·10 대책의 후속조치로 분양가상한제를 탄력적으로 운용하고, 재건축 초과이익 환수제도를 2년간 유예하는 방안을 수립한 바 있다. 하지만 분양가상한제의 경우 지난달 11일 〈주택법〉 개정안이 국무회의를 통과해 국회로 넘어왔으나 이번 심의 대상에서 제외됐다. 또 〈재건축초과이익 환수에 관한 법률〉은 아직 법제처 심의 중으로 국회에 상정조차 되지 못한 상황이다.
분양가상한제와 재건축초과이익 환수제도는 업계는 물론 정부에서도 폐지를 주장하고 있다. 정부는 분양가상한제의 경우 시장과열기인 지난 2007년 9월에 민간택지까지 도입됐지만, 부동산 시장이 위축된 상황에서도 지속 적용됨에 따라 주택공급 위축과 주택품질 저하를 초래하고 있다는 지적이다.
또 분양가상한제로 인해 주거수요 변화에 부응한 다양한 주택 공급을 어렵게 하는 등의 부작용도 발생하고 있는 상황이다.
이에 따라 분양가상한제를 공공택지·민간택지를 막론하고 원칙적으로 폐지하되 주택가격, 거래, 청약경쟁률 등 시장상황을 고려하여 대통령령에서 정하는 기준과 절차에 따라 국토부장관이 지정하는 공동주택에 한해 예외적으로 적용하도록 하겠다는 것이다.
재건축 초과이익환수제 역시 시장과열기인 지난 2006년 9월 재건축 사업으로 인해 발생하는 과도한 초과이익을 환수하기 위해 도입했지만, 현재 주택시장이 안정되고 재건축사업이 위축된 점을 감안해 개선이 필요하다는 입장이다. 이에 따라 제도 도입 취지를 감안해 제도는 유지하되 한시적으로 부과중지를 추진하겠다는 것이다.
하지만 이번 국토위 심의에서 제외됨에 따라 정비사업의 활성화 핵심법안의 연내 통과가 어려운 것 아니냐는 우려가 높아지고 있다.
국토부 관계자는 “10월 국정감사와 12월 대통령 선거가 있다는 점을 감안하면 올 11월 국회에서 해당 법안들의 심의가 제대로 이뤄질지 장담할 수 없는 상황”이라며 “부동산 시장 침체가 장기화된 상황에서 최소한의 활성화를 위해서라도 이번 법안은 연내에는 통과돼야 한다”고 말했다.
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상계·목동 등 61만가구 재건축사업 가속도낼듯
■ 수혜 아파트 단지는
구조 안전성에 문제가 있는 아파트를 재건축할 수 있도록 하는 법안이 국회 상임위를 통과함에 따라 서울 강북과 수도권 지역의 아파트들이 혜택을 받게 될 전망이다.
한 부동산 포털업체에 따르면 내진 설계가 의무화되지 않았던 1991년 이전에 준공된 아파트 가운데 재건축사업을 추진하지 않고 있는 단지는 서울에 약 29만5천가구, 경기도 18만 8천가구, 인천 12만7천가구 등 수도권에만 약 61만가구에 이르는 것으로 조사됐다.
서울에서는 노원구의 상계동 아파트단지와 양천구 목동 신시가지 아파트 등이 대표적이다. 상계동의 경우 상계주공아파트 단지가 지난 1987~1988년에 입주한 조립식 아파트로 현재 노후화가 심각한 상태다. 또 도봉구에도 약 2만9천가구가 비슷한 시기에 지어진 아파트여서 재건축사업을 추진하게 될 전망이다.
목동 신시가지 아파트의 경우 대부분 층수가 15층 안팎으로 고층의 비중이 높은 데다 재건축 연한을 채우지 못해 재건축사업이 추진되지 못했다. 현행 서울시 조례에 따르면 목동 신시가지 아파트는 지난 1985년 12월 입주했기 때문에 내년 말 재건축 연한이 도래하는 1단지를 제외하면 대부분 오는 2016년 이후에나 재건축이 가능했다.
이에 따라 이들 단지는 지난 2007년부터 리모델링에 대한 논의를 해왔지만, 이번 개정안이 시행되면 안전진단을 통해 재건축사업으로 전향하는 단지들이 적지 않을 것으로 예상되고 있다. 강남에서는 강남구 압구정동 신현대 아파트와 서초구 반포동 미도1차, 송파구 방이동 올림픽선수촌 아파트 등이 이번 개정안으로 인해 재건축을 진행할 것으로 예상되고 있다. 이와 함께 수도권에서는 광명시(2만9천405가구), 수원시(2만9천32가구), 부천시(2만6천406가구) 등이 이번 개정안으로 인해 재건축사업을 추진하게 될 전망이다.
하지만 이미 재건축이 진행되고 있는 아파트단지들도 부동산 침체로 인해 사업성이 떨어져 있는 상황이어서, 개정안이 시행되더라도 실질적인 파급력은 크지 않을 것이란 전망이 우세하다.
현재 이명박 정부가 들어선 이후 잇따라 재건축 규제를 완화하고 있는 상황에서도 재건축사업은 활성화 되지 못하고 있는 상황이다. 국제 금융위기로 인해 부동산시장이 침체된 상황에서 미분양 물량도 적지 않아 사업성을 확보하기가 쉽지 않기 때문이다.
실제로 강남의 대표적인 재건축 단지인 대치동 은마아파트의 경우 공급면적 112㎡의 주택은 올해 초 10억원을 호가했지만 8개월 새 8천만원 정도 떨어진 것으로 나타났다. 강동구 둔촌동 둔촌주공1단지도 26㎡의 주택가격은 올해 초 3억9천만원 선에서 거래가 됐지만 현재는 약 1억원 정도 낮아진 상황이다.
주거환경연구원의 진희섭 팀장은 “부동산 침체가 장기화되고 있는데다, 분양가상한제나 재건축초과이익 환수 등의 규제가 여전히 남아 있는 상황이어서 재건축사업에 대한 사업성은 높지 않은 상황”이라며 “이번 개정안이 시행되더라도 서울 강남의 주요 단지들을 제외하고는 재건축사업에 대한 동력이 크지 않아 직접적인 수혜를 기대하기는 어려울 것”이라고 말했다.
