‘박원순식 재건축안’ 강남권 확산

개포1단지 결국 ‘백기투항’… 5개 단지 모두 수용
가락시영·둔촌주공도 ‘30%룰’ 적용 사업 서둘러

건립가구수의 30%를 전용면적 60㎡이하로 짓도록 하는 ‘박원순식’ 재건축안이 강남권 대규모 재건축단지들로 확대되고 있다. 이른바 ‘소형주택 30%룰’에 강남구 개포지구를 비롯해 송파구 가락시영, 강동구 둔촌주공 등의 대단지들이 속속 백기투항하고 있기 때문이다. 개포지구의 경우 총 5개 단지 중 유독 주공1단지만 서울시의 방침을 끝까지 저항해 왔다. 하지만 최근 소형주택을 30%로 늘리면서 3차 시도만에 도시계획위원회 심의를 통과했다. 이와 함께 가락시영도 소형주택 확대요구를 수용하면서 재건축이 탄력을 받을 것으로 전망된다. 둔촌주공도 심의에서 1차례 고배를 마신 후 소형비율을 확대하는 방안을 마련해 강동구에 제출한 것으로 나타났다. 이에 따라 앞으로 재건축부담금, 2천가구 초과 사업장 시기조정 등의 규제를 피하기 위한 강남권 주요 재건축단지들의 속도전이 예상되고 있다. ▲개포1단지도 결국 백기… 개포지구 5개 단지 모두 수용=그동안 서울시의 소형주택 확대방침에 대해 절대 수용할 수 없다는 입장을 고수해 온 개포1단지가 결국 백기를 들었다. 지난달 조합원을 대상으로 한 설문조사가 서울시와의 갈등을 해결할 수 있는 단초가 된 것으로 알려졌다. 지난달 개포1단지 재건축조합은 조합원을 대상으로 ‘소형주택 30%안’에 대한 수용여부를 묻는 설문조사를 진행했다. 그 결과 전체 응답 조합원의 74.5%(2천279명)가 찬성하는 것으로 나타났다. 이로 인해 수용불가를 주장해 온 집행부의 방침에도 변화가 생겼다. 결국 설문조사 결과를 토대로 소형주택을 30%로 확대한 정비계획(안)을 수립해 지난 7일 서울시 도시계획위 심의를 통과했다. 이로써 지난 2월부터 소형주택 확대로 인해 격화된 서울시와의 신경전이 일단락됐다. 그동안 개포지구 5개 재건축단지들은 서울시의 소형주택 확대방침을 절대 수용할 수 없다는 입장을 고수해 왔다. 하지만 지난 5월 개포2단지와 3단지가 각각 소형비율 34.2%, 30%를 수용하면서 개포지구 전체의 변화가 시작됐다. 이후 지난 6월에는 개포시영이 30%를, 7월에는 개포4단지까지 30%를 받아들이면서 사실상 ‘소형주택 30%룰’이 굳어졌다. 이로써 개포지구 5개 재건축단지들이 모두 정비계획을 확정지으면서 총 1만5천419가구로 재탄생될 예정이며, 이 중 4천721가구를 소형주택으로 공급한다. ▲가락시영도 소형 30%로 결정·고시… 건축심의 후 30.8%로 소폭 상승=종상향에 성공한 가락시영도 ‘소형주택 30%룰’을 확정지었다. 가락시영은 지난 1월 정비계획 변경(안)을 심의할 당시 소형주택을 25%이상 건립하는 조건으로 통과한 바 있다. 이후 개포지구와 같이 30%를 지킬 것을 요구하면서 결정·고시를 미루는 등 조합과 갈등을 빚어왔다. 하지만 서울시의 요구를 받아들이면서 지난 8월 정비계획 변경(안)이 결정·고시됐다. 정비계획 변경 당시 가락시영은 소형주택 비율을 정확히 30%로 맞췄다. 하지만 최근 건축심의를 받으면서 이보다 조금 더 많은 30.8%로 소폭 늘린 것으로 알려졌다. ▲둔촌주공도 투항… 종상향 등 3가지 정비계획 변경(안) 마련=서울시 도시계획위 소위원회 심의 과정에서 소형비율 부족으로 한차례 낙방했던 둔촌주공도 결국 투항했다. 둔촌주공 재건축조합은 지난 8일 대의원회의를 열고 소형주택을 30%로 확대하는 방안을 결의한 것으로 알려졌다. 그동안 둔촌주공은 소형주택을 20%로 계획했지만 기준미달로 시 도시계획위 소위원회가 심의를 잠정 보류하고 있었기 때문이다. 이에 따라 소형주택을 30%로 확대하는 대신 종상향 등의 총 3가지 정비계획 변경(안)을 마련, 강동구에 입안한 것으로 나타났다. 먼저 현재 용도지역인 2종일반주거지역을 유지하면서 용적률 250%에 층수제한을 적용받지 않는 안이다. 이 경우 최고 31층까지 지을 수 있다는 게 조합 측의 설명이다. 두 번째는 그린벨트와 접해 있는 지역은 용적률을 250%로, 종합상가 부근은 용적률 280%로 맞춰 평균 용적률을 275%로 하는 계획이다. 마지막은 가락시영과 같이 용도지역을 3종일반주거지역으로 상향하는 방안이다. 이 경우 용적률은 285%를 적용할 수 있어 사업성이 향상될 것으로 예상된다. 이러한 내용을 담은 둔촌주공의 정비계획(안)은 이르면 이달 안에 서울시에 입안될 것으로 보인다.

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2천가구 넘는 사업장은 시기조정… 단지별 ‘속도전’ 예고

■ 남은 과제는
소형주택 30% 확보라는 ‘박원순 스타일’이 굳어지면서 앞으로 강남권 재건축단지들의 속도전이 예상되고 있다.
재건축부담금이 2년간 유예된데다가 기존 주택이 2천가구를 초과하는 사업장의 경우 인·허가권자가 시기조정을 할 수 있기 때문이다.

강남권 재건축단지들이 서울시의 소형주택 확대방침을 ‘울며 겨자먹기식’으로 수용하고 있는 상황도 이같은 이유에서라는 게 업계의 관측이다.

재건축부담금의 경우 2년간 유예하는 내용을 골자로 정부가 직접 입법발의한 〈재건축초과이익 환수의 관한 법률〉이 국회를 통과했다.

이 법률은 지난 21일 국회 법제사법위원회를 통과한 후 이틀후인 23일 본회의를 통과했다. 이에 따라 오는 2014년말까지 관리처분계획인가를 신청하는 재건축단지들은 재건축부담금을 면제받을 수 있게됐다.

따라서 업계에서는 강남권 재건축단지들의 수혜가 예상될 것으로 점치고 있다. 특히 현재 사업시행인가 변경절차를 진행하고 있는 가락시영과 조합설립인가를 받은 둔촌주공의 경우에는 무난하게 재건축부담금을 면제받을 수 있을 것으로 보인다.

다만 개포지구의 경우 유일하게 조합을 설립한 개포1단지를 제외하고 나머지 단지들은 아직 추진위 단계에 머물러 있어 향후 사업추진 속도에 따라 향방이 갈릴 것으로 예상된다.

이와 함께 기존 2천가구가 넘는 사업장의 경우 구청장이 시기조정을 할 수 있다는 규정도 강남권 재건축단지들이 속도를 내는 자극제가 되고 있다.

지난 7월 〈서울시 도시 및 주거환경 정비조례〉가 개정되면서 구청장이 해당 자치구의 정비사업에 따른 주택공급 멸실량을 검토해 사업시행인가 및 관리처분계획인가의 시기를 조정할 수 있는 규정이 마련됐다.

이 규정에 따르면 정비사업으로 인해 정비구역 멸실량이 자치구 주택재고량의 1%를 초과하거나 기존 주택수가 2천가구를 초과하는 경우 심의대상구역으로 지정해 시기조정을 할 수 있도록 정하고 있다.

따라서 대규모 주택이 밀집해 있는 개포지구는 물론 가락시영, 둔촌주공 등 강남권 재건축단지들의 속도전이 벌어질 것으로 전망된다.

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서울시, 심의 불가 판정
조합, 피할수 없는 선택

■ 왜 수용하나
서울시의 소형주택 30%룰을 지키지 않을 경우 사업지연이 불가피하다는 이유로 대부분의 재건축단지들이 이를 수용하고 있다. 나아가 소형주택의 인기가 갈수록 높아지고 있는 주택시장의 변화도 영향을 미치고 있어 강남권 재건축단지들의 지각변동이 시작되고 있는 것이다.

그동안 개포지구 재건축단지들은 서울시의 소형주택 확대방침에 강력하게 반발해 왔다. 심지어 올초에는 대규모 집회까지 열면서 재건축을 포기하겠다는 으름장을 놓기도 했다. 하지만 불과 몇 개월이 지나지 않아 백기를 들고 투항했다.

서울시가 개포2단지와 3단지에 소형주택 30%룰을 강제로 적용했고, 해당 추진위는 물론 주민들도 서울시의 요구를 받아들였다. 개포시영과 4단지도 연달아 소형주택을 늘려 정비계획(안)을 통과시켰다.

소형주택의 일률적인 적용은 불가하다며 마지막까지 서울시의 방침에 저항해 온 개포1단지도 결국 수용했다. 개포1단지의 경우 인근 단지들이 속속 정비계획을 확정짓고 본격적인 사업추진을 앞두고 있는 상황이어서 조합원들이 부담을 느꼈다는 게 조합 측의 설명이다.

개포1단지 박치범 조합장은 “우리 단지는 소형주택 30%안을 놓고 조합원들의 의견을 묻기 위해 설문조사를 진행했는데, 다수의 조합원들이 찬성표를 던진 것으로 나타났다”며 “인근 단지들이 서울시의 방침을 받아들이면서 재건축에 움직임을 보이자 대부분의 조합원들이 부담을 느껴 어쩔 수 없이 받아들인 것 같다”고 말했다.

이러한 분위기는 강남권 전체로 번졌다. 서울시의 방침을 어기는 사업장의 경우에는 가차없이 퇴짜를 맞았다. 심지어 도시계획위원들이 소형주택만을 보고 심의할 정도였다. 하지만 개포지구를 포함해 가락시영, 둔촌주공의 경우도 당초 소형주택 비율은 대부분 20%로 맞춰 사업을 추진해 왔다.

가락시영의 경우 서울시가 지난 1월 2종에서 3종 상향을 승인할 당시 소형주택 25%이상 건립하는 것을 조건으로 통과시킨 바 있다. 이후 서울시는 ‘박원순식 재건축’을 강조하며 소형주택 비율을 더 늘리도록 요구했다. 개포지구와 형평성을 맞추라는 얘기다. 하지만 가락시영 입장에서는 도시계획위 심의를 통과한 후 곧바로 총회를 열어 이주를 재개하기로 결의한 상황이어서 서울시의 요구를 받아들일 수밖에 없었다.

가락시영 재건축조합 관계자는 “이미 총회에서 이주계획을 확정지은 상황이어서 갑작스런 서울시의 요구를 받아들일 수 없다는 입장이었다”며 “하지만 사업을 차질없이 진행하기 위해서는 어쩔 수 없는 선택이었다”고 밝혔다.
업계의 한 관계자는 “그동안 강남권 재건축단지들은 서울시의 소형주택 확대방침에 반기를 들었지만 사업을 진행하기 위해서는 부득이하게 선택할 수밖에 없다”며 “서울시의 무리한 요구에도 불구하고 소형주택을 선호하는 주택시장의 변화가 촉진재로 작용한 것”이라고 분석했다.

최영록 기자 다른기사 보기