총 면적 64만7천578㎡… 2008년 촉진계획 고시 상계4구역만 사업인가 ‘눈앞’… 나머진 답보상태
서울 동북부지역 끝자락에 자리 잡은 노원구 상계뉴타운이 사업성 저하 등의 이유로 답보상태에 머물러 있다. 상계뉴타운은 서울시 노원구 상계3·4동 64만7천578㎡ 일대로, 지난 2005년 서울시의 3차뉴타운으로 지정됐다. 이후 2008년 재정비촉진계획이 고시돼 6곳의 촉진구역으로 나뉘며 본격적인 사업을 예고했다. 하지만 약 4년이 지난 현재 건축심의를 통과해 사업시행인가를 앞두고 있는 사업장은 상계4구역 단 한곳에 불과하다. 이와 비슷한 시기에 사업을 추진한 상계1·3구역은 아직 추진위원회 단계에 머물러 있다. 더불어 상계2구역의 경우에도 사업이 지지부진하다. 서울시장이 바뀌면서 역세권 시프트에서 배제됐고, 주택경기 침체로 사업성도 떨어졌기 때문이다. 여기에 설상가상으로 최근에는 상계2·3·4·5·6구역이 실태조사 대상지로 지정돼 주민들의 혼란이 가중되고 있다.
▲추진위 단계 1·3구역… 가장 낙후됐지만 사업성 낮아 ‘지지부진’=현재 추진위 단계에 머물러 있는 구역은 상계1·3구역이다. 이 구역들의 경우 인근 구역들에 비해 노후도가 상당히 심해 재개발이 시급한 곳이다. 상계1구역에 거주하고 있는 한 주민은 “90년대에 지은 집들이 많아 비가 새고 녹물이 나오고 있는데 뉴타운으로 묶여 현재 시설을 보완할 수도 없는 실정”이라며 “주민들의 쾌적한 주거생활을 위해 빨리 개발이 이뤄져야 한다”고 말했다.
상계1구역(조합장 당선자 이정구)의 경우 지난 2008년 추진위원회 승인을 받은 후 사업이 답보상태에 머물러 있다. 지난 10월 29일 창립총회를 개최했지만 법원으로부터 창립총회소집정지가처분 결정이 내려지면서 사업이 지연되고 있는 상태다.
상계3구역(위원장 최원환)도 상황이 크게 다르지 않다. 최 위원장은 “요즘 워낙 힘들어 꿈쩍을 못한다”며 그동안 상황에 대한 고민을 한마디로 표현했다.
현재 이 구역은 진퇴양난에 빠져있다. 가구당 약 9천만~2억원에 달하는 개별 분담금을 내야 하고, 사업을 접으려고 해도 그동안 사용한 13억원의 매몰비용이 주민들에게 전가되기 때문이다.
나아가 인근 구역들에 비해 면적이 가장 크고 토지등소유자 수가 가장 많다는 점도 걸림돌이다. 현재 상계3구역 면적은 총 18만9천833㎡로 토지등소유자는 1천900여가구에 달한다. 이에 따라 주민들간의 대립도 심각하다.
최 위원장은 “우리 구역은 다른 구역에 비해 기부채납해야 할 땅이 많아 사업성이 떨어진다”며 “공공에서 사업이 지지부진한 지금 사업성을 높이는 해결책을 강구해 사업을 활성화 시켜야 한다”고 주장했다.
실제로 상계1·3구역은 분담금이 높은 것으로 나타났다. 구 관계자에 따르면 “사업 타당성 조사 실시 결과 분담금이 약 2억원 가까이 된다”며 “주민들로서는 2억원이라는 부채를 짊어지게 돼 거부감이 드는 것이 사실이다”고 말했다.
▲조합 단계 2구역… 공공에서 사업성 높여줘야, 5·6구역… 건축심의 앞둬=조합단계인 상계2구역(조합장 김오성)도 추진위 단계인 상계1·3구역과 마찬가지로 답답하다는 입장이다.
현재 상계2구역의 경우 다른 구역들보다 역에 더 근접해 있어 초역세권으로 보고 있다. 하지만 서울시장이 바뀌고 나서 역세권 시프트를 배제하는 등 사업성이 떨어진다는 이유로 불만의 목소리가 높다. 실제로 지난 2011년 구에서 실시한 ‘상계재정비촉진지구 사업성 검토 연구용역’결과 역세권 시프트 도입시 비례율이 기존 89.1%에서 122%까지 상승했다. 하지만 현재 이 구역의 비례율은 약 80%에 불과해 주민이 부담해야 할 분담금이 높다.
김 조합장은 “우리 구역의 경우 정말 어려운 사람이 많다”며 “공공에서 어려운 사람들을 위해 이주가 아닌 재정착을 할 수 있게 용적률을 올려 사업성을 높여줘야 한다”고 촉구했다.
상계2구역의 경우 10만842㎡의 면적에 용적률 229.39%를 적용해 지하3층~지상29층 높이의 아파트 총 22개동이 들어설 예정이다. 다만 상계5·6구역은 인근 구역과 비교 했을 때 비교적 사업진행 속도가 나은 것으로 나타났다.
상계5구역(조합장 남재우)의 경우 촉진계획상 6만6천46㎡의 면적에 용적률 260.97%를 적용해 지하4층~지상33층의 아파트 10개동 총 1천920가구(임대 280가구 포함)가 들어설 전망이다. 현재 조합원 수가 약 800명인 것을 감안했을 때 사업성이 좋다는 평가를 받고 있다.
이 구역은 현재 배치도 등을 수정해 건축심의 재심을 앞두고 있으며, 향후 사업성을 더 높여간다는 계획이다.
상계6구역(조합장 곽건우)도 현재 사업이 비교적 원활하게 진행되고 있다. 이 구역은 6만6천46㎡의 면적에 용적률 304.98%를 적용해 지하3층~지상37층 높이의 아파트 총 9개동이 들어선다.
사업성도 현재 조합원 수 약 300명에 비해, 사업완료 후 약 920가구(임대 158가구 포함)가 들어서게 돼 높다는 분석이다.
■ 사업진행 실태 상계4구역(조합장 윤정순)이 상계재정비촉진지구 6곳 중 처음으로 건축심의를 한 번에 통과하며 다른 구역에 비해 한 발자국 더 앞서고 있다. 특히 전체 가구수의 54%에 달하는 411가구를 소형주택으로 공급함으로써 미분양에 대한 위험부담을 줄였다.
지난 20일 서울시 건축위원회에서 통과된 계획안에 따르면 이 구역은 노원구 상계동 85-33번지 일대로 대지면적은 2만7천426.80㎡이다.
여기에 건폐율 22.10%, 용적률 254.88%를 적용해 지하3층~지상28층 높이의 아파트 8개동 762가구(임대 144가구 포함)를 건립할 예정이다. 전용면적 기준으로 △30㎡ 67가구 △40㎡ 60가구 △48㎡ 18가구 △59㎡ 266가구 △83㎡ 336가구 △105㎡ 15가구 등이다.
이와 함께 사업성이 높을 것으로 예상되고 있다. 실제 조합원 수를 살펴보면 총 331명으로 임대주택과 조합원분을 빼더라도 280여가구를 일반분양할 수 있을 것으로 조합측은 예상하고 있다.
입지 조건도 양호하다는 평가를 받고있다. 사업 대상지 인근에 신상계초·상계제일중·청원고 등이 있으며, 중계동 은행사거리에 유명 학원들이 밀집해 있어 교육여건이 우수한 지역이다.
이와 함께 상계로와 수락산길, 지하철 4호선 상계역과 당고개역이 근접해 교통이 편리하다.
윤 조합장은 “OS업체를 통하지 않고 직접 동의서를 걷는 등 사업비 절감을 위한 노력으로 사업이 여기까지 왔다”며 “앞으로도 투명한 운영으로 정비사업을 이끌어 나가겠다”고 다짐했다.
한편, 현재 이 구역은 조합장 및 임원의 임기가 만료돼 임원선출 총회를 앞두고 있다. 더불어 내년 상반기 사업시행인가를 목표로 협력업체 선정 준비에 들어간다는 계획이다.
