일반분양가 2,150만~2,600만원 등 네 단계로 구분
내달 1일 현장설명회… 사업계획 변경도 병행 추진
고덕주공2단지가 기존 지분제 방식에서 도급제로 사업방식을 바꿔 세 번째 시공자 선정에 도전한다. 도급제 방식이지만 지분율도 산출해 공개한다. 지분율 산출 시 적용하는 일반분양가는 3.3㎡당 2천600만원, 2천450만원, 2천300만원, 2천150만원 등 네 단계로 구분해 분양가별 지분율을 내놓을 예정이다. 고덕2단지 주택재건축정비사업조합(조합장 변우택)은 지난달 27일 대의원회를 개최해 시공자 입찰제안서 작성 지침서 심의 안건을 의결하고 지난 21일 정식으로 입찰공고했다.
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▲일반분양가 네 단계로 구분해 지분율 제시=이번 시공자 선정은 도급제로 진행되지만 지분율도 공개된다. 조합은 입찰 참여 시공자들의 입찰견적서가 제출되면 일반분양가 차이에 따른 지분율도 산정해 공개할 예정이다.
시공자 입찰제안서 지침서에 따르면 조합은 입찰자가 제출한 공사비를 감안해 지분율을 작성하겠다고 밝혔다. 응찰자가 공사도급가격을 제시하면 이에 근거, 조합이 산출해 지분율 조견표를 작성한다는 계획이다.
지분율은 3.3㎡당 일반분양가가 2천150만원일 때 조합원분양가 1천935만원, 일반분양 2천300만원일 때 조합원분양가 2천70만원, 일반분양가 2천450만원일 때 조합원분양가 2천205만원, 일반분양가 2천600만원일 때 조합원분양가 2천240만원 등 네 가지 기준으로 제시한다.
조합원분양가는 일반분양가의 10%를 할인한 것이며, 이 경우 기본무상지분 이상의 평형선택 시 발생하는 추가 분담금과 무상지분 이하의 소형평형을 분양받을 경우의 환급금은 조합원분양가를 적용한다.
이와 관련해 조합은 향후 설계 변경도 진행할 예정이다. 현재 설계안에서는 46평형, 52평형, 62평형 등 대형평형이 다수 분포해 미분양 우려가 제기되기 때문이다.
조합은 시공자선정 후에 조합원분양을 실시한 후 평형별세대수 조정을 위한 설계변경을 검토할 예정에 있으므로 대형평형 미분양에 대한 우려는 하지 말아 달라고 시공자들에게 당부했다.
분양책임에 대한 언급도 했다. 분양책임은 조합에 있으며 미분양이 발생한 경우 할인율은 조합원총회의 결의에 따른다는 것이다.
상가의 경우 분양의 책임은 상가대표단과 조합이 공동으로 부담하며, 만약 상가가 미분양될 경우 공사대금은 일반분양분의 신축상가로 대물변제한다는 내용도 포함돼 있다. 미분양 시의 할인율은 상가대표단과 조합이 합의로 결정한다.
고덕교회의 건축은 독립별산제로 교회와 별도 협정한 내용에 따라야 하며 고덕교회에 대한 대물변제와 이주비 등은 아파트를 기준하여 교회와 협의로 정하고 그 외 필요한 기타사항은 사업진행에 따라 협의한다.
또한 낙찰자는 시공사선정 총회 비용을 전액 부담해야 한다는 부관도 덧붙였다.
지침서에서는 이후 시공자 선정 일정도 공개했다. 현장설명회는 내달 1일 오후 2시 고덕주공2단지 관리사무소 2층 회의실에서 열리며, 입찰마감은 오는 5월 16일 오후 6시다.
이어 조합은 1시간 후인 오후 7시 조합 이사회에서 서류적부심사를 진행하며, 총회 상정업체를 정하는 2차 선정은 같은 달 27일 오후 7시 대의원회의에서 결정한다.
이후 1차 합동홍보설명회는 오는 6월 22일 강동구민회관에서 오후 2시에, 최종 시공자는 총회 당일 2차 합동홍보설명회가 진행된 후 총회에서 결정된다. 총회는 오는 6월 29일 오후 2시 배재고등학교 대강당에서 열릴 예정이다.
고덕주공2단지 조합관계자는 “시장상황이 변하면서 조합원들이 도급제 필요성을 인식하기 시작했다”며 “최근 여러 시공자 관계자들도 자주 얼굴을 보이는 만큼 이번 시공자 입찰은 성공적으로 마무리될 것으로 기대하고 있다”고 말했다.
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일반경쟁입찰… 시공자는 입찰보증금 160억원 납입해야
■ 입찰 지침서 주요내용
입찰은 일반경쟁 방식을 적용한다. 또한 서울시 공공관리 지침 및 현장설명회 시 배부하는 자료에 의거한 입찰제안서를 제출하고 설계도서와 일체의 부관에 벗어난 임의(대안) 설계 및 제안은 불허한다. 입찰지침서 규정을 벗어난 입찰행위를 한 경우는 실격처리된다.
입찰지침서에 따르면 사업에 참여할 수 있는 시공자 자격요건은 현장설명회에 참석해 입찰보증금으로 현금 160억원 또는 160억원 상당의 보증보험증권을 지정계좌에 입금 및 제출한 회사에 한한다.
입찰서류의 작성은 서울시 공공관리 시공자선정기준에 의한 입찰서를 제출하며 공사비와 이주비 금융비용을 포함한 일반사업비 일체를 조합에서 제시한 표를 참고해 제안해야 한다.
지침서에 따르면 고덕2단지 기본이주는 △11평형 2억1천만원 △13평형 2억4천만원 △14평형 2억5천만원 △15평형 2억8천만원 △16평형 2억9천만원 △18평형 3억3천만원 △삼익 28평형 2억1천만원 △삼익 39평형 2억9천만원으로 책정했다.
또한 공사비는 입찰일(착공일 물가변동반영)을 기준으로 물가변동에 의한 계약금액의 조정은 지식경제부 발표 물가지표를 기준으로 하되, 소비자물가지수와 주택설비수리항목지수 중 낮은 쪽을 적용하며, 매 1년 단위로 공사계약금액을 산정하고 착공 이후에는 적용하지 않는다. 지침서에서 명시한 고덕2단지의 총 공사비 예정가격은 9천558억8천562만1천709원(부가세 포함)이다. 3.3㎡당 공사비 입찰상한가는 415만7천653원(부가세 포함)이며, 상가는 3.3㎡당 333만7천171원(부가세 포함), 교회는 3.3㎡당 449만5천892원(부가세 포함)이다.
기부채납 공원 및 도로, 217번지와 212번지 간의 연육교, 지하철 이설 및 연계통로의 공사비 개산액 275억255만5천188원은 입찰견적공사비에서는 제외하되 지분율 산출시에는 공사비에 포함해 산출하도록 규정했다.
공사비 산출은 현장설명회 시 제공되는 설계도서 등이 착공도서가 아니므로 이 지침서의 내용을 포함하더라도 건축물을 시공하는데 부족하거나 설계도서가 미비된 부분은 시공사의 시공기준을 적용하여 산출하여야 하고, 추후 누락된 분의 물량 증가에 따른 설계변경은 인정하지 않으며 철거비를 포함해야 한다.
공사비는 공사특화 등을 포함하여 제시하며 총액 공사비와 3.3㎡당 단가 공사비도 구분하여 제시해야 한다. 공사비 내역서는 현장설명회시 배부한 도서 및 물량산출내역서(공내역서), 본 지침서 그리고 실시 설계 시에 부가될 내역을 모두 고려하여 서울시 공공관리 지침에 따라 명확히 제시해야 한다. 만일 제시하지 않을 경우 그 입찰을 무효로 한다.
총공사비란 현장설명회시 제시되는 설계도서 부관(내역산출서, 지침서, 순공사비 항목 등의 총합)으로 정한 각종 자료를 근거하여 착공도면의 충족조건을 포함하는 금액이다.
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고덕2단지 도급제 채택
인근 조합들에 도미노?
■ ‘지분율 조정’ 역풍 불까
고덕주공2단지가 도급제로 사업방식 변경을 추진하면서 향후 고덕지구 전체에 미칠 영향에 관심이 모아지고 있다. 고지분율에 분양가 하락이라는 악재에 부딪쳐 개점휴업 상태에 놓였던 고덕지구 전체에 적지 않은 파장을 불러일으킬 것으로 예상되고 있기 때문이다. 인근 조합에서는 2010년 고덕6단지에서 불어닥친 ‘고지분율’ 돌풍이 이번에는 반대로 ‘지분율 조정’ 역풍으로 변할지 촉각을 곤두세우고 있다.
우선 이번 고덕2단지 재건축사업에 시공자들의 참여 여부가 관심거리다. 각 건설사 측에서는 참여 여부에 대해서는 함구한 채 내부 검토를 계속 진행 중인 상황이다. 현재 시공자 현장설명회를 앞두고 있는 고덕2단지에서 모습을 보인 건설사들은 현대, 대우, GS, 롯데, SK, 한화, 포스코건설 등이다.
조합에서는 건설사 참여에 대해 낙관하고 있다. 도급제 사업 변경으로 지분제에 비해 미분양 부담이 대폭 줄었기 때문이라는 게 이유다. 고덕2단지 조합 관계자는 “최근 지분제만을 요구해오던 고덕지구의 분위기가 바뀌고 있다”며 “이런 분위기를 감지한 건설사들이 이번에는 입찰에 참여하려고 할 것”이라고 말했다.
조합원들의 민심 변화도 관심 대목이다. 이번 도급제 변경을 조합원들이 어떻게 받아들일 것이냐가 관건이다. 결과는 시공자 총회에서 드러날 전망이다. 일각에서는 이미 도급제로 조합원 민심이 많이 기울었다는 관측도 나온다. 고덕2단지 대의원회의에서 도급제 방식 안건이 통과했다는 것 자체가 이 같은 분위기를 방증한다는 주장이다.
최근 부동산 경기 침체가 장기화 되며 부동산 경기 부양이 새 정부의 고민이라는 내용이 매스컴을 통해 계속 보도되고 있기 때문이라는 것이다. 실제로 고덕지구와 비교 대상으로 자주 거론되는 과천에서도 연이은 시공자 유찰 사태가 벌어지며 조합원들의 현실 인식을 재촉하고 있다는 설명이다.
한 재건축조합 관계자는 “고덕2단지의 시공자 입찰이 성공하고, 총회에서 시공자 선정까지 완료된다면 조합원들의 인식 변화가 이뤄졌다는 명확한 증거가 될 수 있다”며 “과거에 고지분율을 계속해서 주장하던 기존의 조합원 민심에 분명히 큰 변화가 있다는 것으로 해석할 수 있다”고 밝혔다.
과거 주택가격 고점에서 물량을 매입해 이자 부담 고통을 해소하는 조합원들도 도급제로 변경해 빠른 사업 추진을 원한다는 얘기도 나오고 있다. 빨리 이주비를 받아 대출금을 갚고자 한다는 것이다.
빠른 사업추진으로 재건축부담금 면제 혜택도 놓치지 말아야 한다는 주장도 나온다. 현재 재건축부담금이 한시적으로 면제된 상태이기 때문이다. 지난해 12월 18일 개정된 〈재건축초과이익환수에 관한 법률〉제3조의2에 따르면 “재건축부담금 부과대상 사업으로서 2014년 12월 31일까지 도시 및 주거환경정비법 제48조제1항에 따른 관리처분계획의 인가를 신청한 재건축사업에 대하여는 재건축부담금을 면제한다”고 밝히고 있다.
고덕2단지 사례가 ‘선례’로 작용하며 인근 조합에 미칠 파장도 관심이다. 현재 인근 조합의 대부분이 중소형 위주의 설계변경을 추진 중이다. 이 과정에서 해당 시공자들이 고덕2단지 사례를 들어 조합에 지분율 하락 조정을 요구할 것이라는 전망도 나오고 있다.
