원당상업구역, 주민 갈등으로 사업 ‘지지부진’
존치5·6·7·8, 올해부터 사업 순차적으로 가능

 

경기도 고양시 원당뉴타운이 부동산침체에 따른 사업성저하와 주민반대에 부딪쳐 구역이 해제되는 등 사업에 어려움을 겪고 있다.

원당뉴타운은 경기도 고양시 덕양구 주교동·성사동 일대 약 130만6천㎡로 지난 2010년 9월 재정비촉진계획이 결정·고시됐다. 전체 10개 구역 가운데 4개 구역(원당상업·1·2·4구역)만 조합이 설립되고 4개 구역(원당5·6·7·8구역)은 아직 노후도가 충족되지 않아 존치정비구역으로 남아있다.

이중에서 원당3구역은 재정비촉지구로 지정됐으나 주민들의 사업반대로 조만간 촉진지구에서 해제될 전망이다. 나머지 1개 구역은 도시계획시설사업방식(복합타운)으로 구성됐다.

현재 조합이 설립된 구역들 가운데 원당1·4구역은 사업이 원활히 진행 중이지만, 원당상업구역은 주민들의 반대에 부딪쳐 사업 진행이 어려운 상황이다. 여기에 기존 조합장의 사퇴로 조합장 자리마저 공석이어서 사업이 답보상태에 놓여있다.

또 원당2구역은 사업성이 낮아 정비업체와 시공자 등 협력업체 선정에 어려움을 겪고 있다. 이밖에 존치정비구역으로 지정된 나머지구역(원당5·6·7·8구역)은 각 구역별로 올해 말부터 오는 2019년에 사업 추진이 가능하다. 한편, 고양시는 지난달 21일 용적률을 상향 조정하는 등의 내용이 담긴 재정비촉진계획변경을 결정·고시한 바 있다.

▲원당상업구역, 주민반대 많아… 원당2구역은 사업성 낮아 시공자 등 업체선정 어려워

원당상업구역과 원당2구역은 주민들의 반대와 낮은 사업성문제로 사업이 지지부진한 상황이다.

우선 원당상업구역은 원당뉴타운 내에서 사업방식이 유일하게 도시환경정비사업 방식이다. 여기에 면적도 약 11만6천㎡로 인근 구역들(원당2구역·6만5천190㎡, 원당4구역·6만2천8㎡)보다 약 2배에 달한다.

더불어 전체 건립되는 가구수는 기존 2천522가구였으나, 지난달 21일 원당재정비촉진계획변경이 결정·고시됨에 따라 총 2천871가구로 349가구 증가했다.

이에 따라 이 구역 전체 토지등소유자가 704명인 점을 감안하면 임대주택 300가구를 빼더라도 1천867가구가 조합원 및 일반분양분으로 남아 사업성도 높은 편이다.

하지만 상업구역 내에 건립된지 얼마 되지 않은 건물이 많은데다 새로 생긴 건물주들의 반대가 심해 사업에 어려움을 겪고 있다. 여기에 지난해 하반기 조합장의 사퇴로 사업을 진두지휘할 조합장 자리마저 공석인 상황이다. 사실상 사업이 답보상태에 놓여 있는 것이다.

이에 대해 상업구역 내에 거주하고 있는 한 주민은 “지어진지 얼마 안 된 건물에서 월세를 받아 생활하는 건물주들이 많아 반대하는 주민이 많다”며 “향후 주민들의 의견에 따라 사업을 반대하는 지역만 제척하고 사업이 진행될 것으로 본다”고 말했다.

원당2구역(조합장 안동혁)의 경우 재정비촉진계획변경이 결정·고시되기 이전에는 사업성이 낮아 정비업체 및 시공자 선정에 어려움을 겪어왔다. 이후 지난달 21일 재정비촉진계획변경 결정·고시로 사업성의 개선을 기대하고 있다.

실제로 기존 건립 가구수는 1천178가구로 전체 토지등소유자가 896명에 달해 사업성은 낮은 편이었다.

안 조합장은 “이번 재정비촉진계획변경 결정·고시로 종전보다 사업성이 높아졌을 것”이라며 “올 하반기 정비업체 및 시공자 선정을 위한 입찰공고를 낼 예정이다”고 밝혔다.

▲원당3구역, 구역해제… 원당5·6·7·8구역, 아직 노후도 충족 안돼

원당3구역은 주민들의 반대로 구역해제가 결정됐다. 또 원당5·6·7·8구역은 아직 재정비촉진구역 지정 요건인 노후도가 충족되지 않아 존치정비구역으로 남아있다.

원당3구역은 지난 4월 전체주민의 약 30% 동의를 받아 고양시에 뉴타운 해제신청을 접수한 바 있다. 10%의 동의로 경기도 추정분담금 시스템을 통해 사업성을 알아본 결과 사업성이 낮았기 때문이다.

시 뉴타운사업과 황주연 뉴타운1팀장은 “원당3구역은 재정비촉진구역으로 지정돼 걸려있던 행위제한이 풀릴 것”이라며 “내년 중으로 해제될 것으로 보인다”고 설명했다.

이와 함께 원당5·7구역은 오는 12월 노후도가 충족돼 사업 추진이 가능해진다. 이 구역들은 현재 구에서 개략적인 사업성 분석에 들어가 있는 상태다. 이중 원당5구역은 전체 토지등소유자 1천446명으로 총 2천294가구가 건립된다.

원당7구역은 전체 토지등소유자 1천227명으로 건립되는 가구수는 1천574가구에 불과해 사업성이 낮은 편인 것으로 나타났다.

또 원당6·8구역은 각각 오는 2015년 7월, 2019년 8월에 노후도가 충족돼 재개발사업이 가능해질 전망이다. 

 

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2007년 재정비촉진지구로 지정… 여의도 공원의 6배

■ 원당뉴타운은 어떤 곳

원당재정비촉진지구는 서울과 가깝지만 단층의 오래된 단독주택이 즐비한 수도권 낙후지역으로 꼽힌다. 인근 화정·일산 지역의 아파트 단지와 생활여건 차이도 크다.

이에 따라 원당뉴타운은 지난 2007년 9월 재정비촉진사업을 통한 도시기능 회복과 난개발 방지를 위해 원당재정비촉진지구로 지정됐다.

원당재정비촉진지구 내에는 노후한 중·저층의 공동주택과 단독주택이 밀집해 있다.
택지개발 이후 우후죽순으로 소규모 난개발이 이뤄지다보니 신·구 건축물간의 노후도 격차가 심한 상황이다. 게다가 충분한 기반시설 조차 확충돼 있지 않아 도시기능을 제대로 구현하지 못하고 있다.

실제로 지난 1989년 준공된 고양시청사는 지난 2001년 구조안전진단 E등급 판정을 받은 바 있는 노후 건물이다. 또 주거지 공급이 주된 목적이었던 택지개발로 인해 좁은 도로와, 주차장 부족, 공원·녹지연계 부족 등의 문제점을 안고 있다. 더불어 교육여건도 열악하다.

지구 내에 총 면적이 130만6천140㎡로 서울 여의도 공원의 약 6배나 되지만 교육시설은 성사초등학교, 원당초등학교, 성사중학교, 성사고등학교 등이 전부다. 이에 대해 원당재정비촉진지구 내에 거주하고 있는 주민들은 개발이 시급하다는 입장이다.

원당4구역 김 조합장은 “인근에 위치한 일산은 지자체의 체계적인 계획으로 어느새 위성도시로서의 역할을 다 해내고 있다”며 “원당뉴타운은 슬럼화 되고 있어 빠른 개발이 필요한 만큼 지자체의 적극적인 지원이 필요하다”고 지적했다.

한편 시는 오는 2016년 완공을 목표로 하는 GTX(수도권 광역 급행철도)가 원당역을 통과하는 내용을 국토교통부에 요청중이다.

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원당1·4구역 사업성 굿~
건축심의… 소형 늘린다 

■ 순항하는 구역은

원당뉴타운 내에서 조합이 설립된 구역들 가운데 원당1구역과 원당4구역의 사업 속도가 가장 빠른 것으로 나타났다.

이 구역들은 지난달 21일 시의 재정비촉진계획변경 결정·고시에 따라 사업성도 높아졌다.
우선 원당4구역(조합장 김동병)의 경우 기존 비례율이 97.85%에 달하며 사업성이 양호한 편이었다. 또 이번 재정비촉진계획변경 결정·고시된 내용에 따르면 건립되는 가구수가 기존 1천31가구에서 1천296가구로 265가구 증가했다.

전체 토지등소유자가 641명인 점을 감안하면 650여가구(임대주택 227가구 포함)가 조합원 및 일반분양분으로 남는다. 이에 따라 조합은 사업성이 더 높아질 것으로 내다봤다.

원당4구역 김 조합장은 “우리 구역의 경우 인근 구역보다 사업성이 더 높을 것”이라며 “원당역과 1분 거리에 자리 잡고 있기 때문에 입지조건도 좋다”고 말했다.

향후 조합은 사업 완료시 주민들이 떠나지 않고 재정착할 수 있도록 소형평형 위주로 아파트를 짓겠다는 계획이다. 이에 따라 기존 대형평형을 없애고 최고 평형을 34평으로 계획하고 있다.

이는 구역 내에 거주하고 있는 주민의 약 70%가 20평대 이하 소형주택에 살고 있기 때문에 사업이 완료돼 25평 이상 들어갈 시에는 주민부담이 커지기 때문이다. 소형평형을 늘려 주민 재정착률도 높이고, 사업성도 높여 두 마리토끼를 다 잡겠다는 것이다.

이와 함께 원당1구역(조합장 정종근)의 경우에는 전체 토지등소유자가 1천771명에 달한다. 건립 되는 가구수는 기존 2천265가구에서 2천808가구(임대주택 488가구 포함)로 543가구 증가했다. 이에 따라 조합은 종전보다 사업성이 양호해질 것으로 기대했다.

현재 조합은 건축심의를 준비중으로 연내 사업시행인가 총회를 마치고, 내년 사업시행인가를 받는 것을 목표로 하고 있다. 다만 사업을 반대하는 주민들로 인해 조합설립인가 무효소송이 진행중이다.

원당1구역 정 조합장은 “우리 구역은 전체주민 77.81%의 동의를 받아 조합설립인가를 받은 바 있다”며 “서류와 절차가 완벽해서 사업을 반대하는 주민들이 주장하는 서면결의서가 부족하다는 것은 말도 안된다”고 주장했다.

한편 이 구역은 지난 2010년 9월 재정비촉진계획이 결정·고시된 이후 지난 2011년 8월 조합설립인가를 받은 바 있다. 또 같은해 11월 조합설립인가를 받은지 약 3개월 만에 컨소시엄으로 구성된 현대건설·포스코건설·한화건설 행복드림 사업단을 시공자로 선정했다.