비례율 99.8%… 추정분담금 9천400만원
재정착률 높이려 소형주택 절반 이상 적용

 

성남시에서 첫 민간 조합방식의 재개발이 시작된다. 민간 조합방식 적용에 따라 주민들은 추진위·조합·관리처분 등의 단계를 거쳐 사업을 추진하게 된다.

지난달 31일 상대원2동 재개발 주민설명회에는 주민들 300여명이 참석하는 등 높은 관심을 보였다. 이날 공개된 첫 민간방식 재개발사업의 비례율은 99.8%로 나타났다. 개략적인 추정분담금이 설명회에서 공개되며 큰 의미를 가졌다.

▲비례율 99.8%… 개략적인 추정분담금 9천400만원

토지 20평형 단독·다가구를 소유하고 있는 주민이 24평형 아파트를 분양받았을 때 추정분담금은 9천400만원으로 산정됐다. 같은 종전자산으로 33평형 아파트를 분양받았을 때에는 추정분담금이 1억7천300만원으로 나타났다.

더불어 24평형 아파트를 분양받을 경우 3.3㎡당 1천260만원으로 계산한 분양수입을 10% 상향했을 때의 비례율은 129.6%로, 추정분담금은 6천700만원으로 산정됐다. 반대로 10% 하향했을 경우에는 비례율이 70.1%로, 추정분담금이 1억2천200만원에 달했다.

이와 함께 3.3㎡당 523만원에 달하는 사업비를 5% 상향했을 때의 비례율은 89.9%로 나타났다. 또 10% 하향했을 경우에는 109.7%에 달했다. 이때 추정분담금은 각각 1억1천300만원, 7천600만원으로 산정됐다. 시는 설명회에서 앞서 이번에 발표한 추정분담금은 개략적인 것으로 사업계획 확정에 따라 변화될 수 있는 금액임을 강조했다. 시 관계자는 “이번 설명회는 개발 초기단계로 주민들의 이해를 돕는 자리라는데 의미가 크다”며 “향후 사업은 주민스스로가 결정해서 사업계획을 확정지어 진행하게 된다”고 말했다.

▲상대원2구역, 첫 민간사업방식 적용

주민들의 관심이 높았던 이유는 상대원2구역 재개발이 성남시에서 첫 민간사업방식으로 진행되기 때문이다.

기존 1·2단계 재개발사업방식에서는 LH가 사업시행자로 참여하는 공공주도의 순환정비방식이 적용돼왔다. 하지만 LH에 대한 주민들의 불신이 쌓이면서 2단계 재개발사업이 장기간 표류되고 있는 상태다. 이에 시는 주민들의 요구로 ‘2020 성남 도시 및 주거환경정비기본계획’을 통해 상대원2구역에 민간사업방식을 적용한 것이다.

▲총 24만2천318㎡의 면적에 4천870가구 건립 예정

상대원2구역은 성남시에서도 대표적인 노후지역으로 이번에 정비구역으로 지정, 첫 민간방식으로 사업이 진행되면 대규모 아파트단지로의 탈바꿈이 기대되는 곳이다.

정비구역지정을 위한 주민설명회에 따르면 상대원2구역은 중원구 상대원동 3910번지 일대로, 총 24만2천318㎡의 면적이다. 용적률 약 265%를 적용해 전체 3개단지로 구성된다.

이중 1·3단지는 조합원 및 일반분양분, 2단지는 임대주택으로 총 4천870가구가 건립된다. 면적별 가구수는 전용면적 기준으로 조합원 및 일반분양분이 △39㎡ 1천378가구 △49㎡ 294가구 △51㎡ 226가구 △59㎡ 547가구 △67㎡ 78가구 △84㎡ 1천342가구 △101㎡ 176가구로 구성됐다. 임대주택은 △39㎡ 459가구 △49㎡ 240가구 △51㎡ 88가구 △59㎡ 30가구 △67㎡ 12가구로 지어진다.

특히 이번 정비계획에서 두드러진 점은 △39㎡(18평형) △49㎡(21평형) △51㎡(22평형) 등 소형평형이 포함된 것이 특징이다.

이는 저소득층이 주로 거주하는 성남 본시가지의 특성을 반영해 주민 부담을 낮추겠다는 것이다. 주택공급계획에서 60㎡이하 소형주택의 구성 비율이 절반 이상에 해당되는 50.21%로 구성하며, 향후 주민 재정착률을 높이겠다는 의지를 담았다.

시는 이와 같은 정비계획에 대해 민간 조합방식이기 때문에 주민들이 사업에 참여, 스스로 결정해서 변경할 수 있다고 강조했다.

성남시 관계자는 “민간 조합방식 도입을 통해 주민이 추진위를 구성하고 조합을 만들어 사업을 진행하게 된다”며 “이번 정비계획은 주민들 스스로 당시 부동산시장 상황에 맞게 사업계획을 변경해 나갈 수 있는 기회가 될 것”이라고 설명했다. 이어 “현재 18평형이 1천378가구로 구성돼 있다”며 “향후 더 증가시킬 수 있는 방법도 고려해 볼만하다”고 덧붙였다.

 

 

 

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조합방식, 주민 스스로가 결정해 사업계획 확정

■ 민간사업방식 추진 절차

상대원2구역이 민간 조합방식의 재개발사업을 앞두면서 주민들의 역할이 중요해지고 있다.

기존 1·2단계 재개발사업에서는 LH가 공공개발 시행자로 나서 주민들의 참여가 제한돼 왔다. 이에 반해 민간사업방식은 주민들이 사업 주체가 되면서, 사업 각 단계에 따라 주민들의 의사가 사업방향을 결정짓는 중요한 역할을 하게 된다.

〈도시 및 주거환경정비법〉에서 정하는 재개발사업 추진절차에 따르면 우선 상대원2구역에 속한 주민들은 이번 설명회를 바탕으로 진행되는 주민 공람·공고 기간에 시에 정비구역 지정에 대한 의견을 제출할 수 있다.

시는 주민 공람·공고 기간을 거치고 나서 관계기관과 협의 후 의회 의견청취를 한다. 이후 도시계획위원회 심의를 개최한 다음 정비구역으로 지정·고시를 하게 된다.

정비구역이 지정되면 주민 자체적으로 전체주민 50%이상의 동의를 받아 추진위원회를 구성, 재개발사업을 진행할 수 있는 발판을 마련하게 된다.

그 다음 단계로 조합설립인가와 사업시행인가, 관리처분인가 단계 등을 거치며 본격적인 재개발사업을 진행하게 되는 것이다. 이때 관리처분인가는 재개발·재건축 정비사업에 있어 ‘정비사업의 꽃’이라고도 불리며, 가장 중요한 단계에 속한다. 관리처분인가 단계 때 주민들이 부담해야할 분담금 또는 주민들에게 돌아갈 개발 이익이 정해지기 때문이다. 이러한 단계를 거쳐 철거 및 착공에 들어가게 되고, 준공 후 입주까지 마치게 된다.

한편, 상대원2구역은 현재 정비구역지정 단계로 주민 공람·공고 기간 중이다. 주민 공람·공고 기간은 내달 3일까지 진행된다.

 

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신흥2·중1·금광1구역도
재개발 사업 정상화될듯

■ 주변구역은 어디까지

성남 2단계 재개발사업 신흥2·중1·금광1구역 3곳도 정상 추진이 기대되고 있다. 시는 지난달 17일 성남시청에서 기자회견을 열고 시와 LH가 2단계 재개발사업을 정상 추진하는데 합의하기로 했다고 밝혔다.

양측 합의 내용의 핵심은 시의 일반분양분 25% 인수다. 시공자들의 신흥2·중1·금광1구역 입찰참여를 유도해 기존 일반분양분 미분양에 대한 시공자의 부담을 완화시키기 위한 조치다.

시는 지난 4월 전체분양 물량 중 미분양분 25%인수를 LH에 제시했으나 받아들여지지 않아 재개발사업이 공전을 거듭했다. 하지만 이번 시와 LH의 합의로 시공자들은 미분양 부담을 덜게 했다. 향후 시는 미분양을 우려해 망설였던 시공자의 적극적인 재개발사업 참여가 가능할 것으로 기대하고 있다.

이에 따라 2단계 재개발사업 구역 가운데 시공자 선정 절차가 진행 중인 금광1구역은 이번 시가 발표한 ‘일반분양분 25% 인수’ 조건을 입찰공고에 반영해 입찰을 진행할 예정이다. 또 이미 한 차례 시공자 입찰에서 유찰사태를 빚었던 신흥2·중1구역 역시 오는 12월 주민총회를 거쳐 내년 1월 시공자 선정에 나설 예정이다.

시는 이주단지에 대한 해결책도 제시했다. 사업이 정상적으로 추진된 구역은 판교에 확보한 이주단지에 입주한다. 이밖에 부족한 이주단지는 위례·여수지구에 추가 확보하기로 했다. LH는 이와 같은 내용의 안내문을 만들어 주민들에게 발송할 것으로 알려졌다.

한편, 신흥2·중1·금광1구역 등 3개 구역은 성남 2단계 재개발사업으로 지난 2008년 11월 재개발 구역으로 지정됐다. 전체면적은 총 54만5천863㎡에 달한다. 이때 LH가 사업시행자로 선정돼 사업을 이끌어 왔다. 하지만 지난 2010년 7월 부동산 경기침체와 사업성 악화로 LH가 사업포기 의사를 밝히는 등 장기간 사업이 지연돼 왔다.

이에 따라 주민들의 적지 않은 반발도 있었다. 지난 8월에는 ‘판교 백현상가 대책위원회’와 ‘성남 2단계 재개발 세입자협의회’가 성남시청에서 백현마을 상가의 피해보상을 요구하는 집회도 진행했다. 당시 LH가 2단계 재개발 이주단지로 조성된 판교 백현마을3·4단지를 4년간 빈 곳으로 방치해 뒀다가 일반공급 임대로 분양을 진행했기 때문이다.

이와 함께 사업시행자인 LH에 대한 반발도 거세졌다. 2단계 재개발구역 권리자와 세입자들은 당시 시위 움직임에 동참하며 LH의 무칙임한 행정에 분노, 판교 이주단지로의 조속한 이주를 주장해왔다.