▲전학수 공동대표=‘주택법’ 개정을 통해 리모델링을 추진하던 모든 단지들이 기존에 비해서 전반적으로 사업을 진행하기 위한 좋은 조건이 마련됐다고 생각한다.

리모델링을 추진하고 싶어도 공사비가 부담되던 단지들에게 희망이 생겼다.

향후 지자체의 지원과 시공자의 빠른 사업진행만 뒷받침된다면 더욱 활성화 될 것으로 기대한다.

▲현창국 소장=현재 강남을 포함해 분당 등 신도시지역 리모델링 추진단지에서 주민들의 기대가 매우 높은 상황이다.

많은 단지들이 리모델링을 추진하기 위해 추진위원회를 구성하고 있다. 또 분당 매화마을은 시공자 선정을 위해 입찰을 추진중이다.

다만, 강북지역 및 지방의 경우에는 리모델링 추진이 당분간은 쉽지 않을 것으로 예상된다.

통상적으로 알려진 바에 의하면 현 시세가 평당 2천만원 이상이 돼야 리모델링 사업을 추진할 수 있다고 한다.

여기에 해당되는 지역은 분당 및 강남 일부 아파트가 될 것이다. 지난 4월 25일 개정 ‘주택법’이 시행되면서 구조설계 및 안전진단 기준도 함께 시행되고 있다.

이 기준들은 공동주택 수직증축·수평증축 리모델링 설계시 반드시 적용해야 하는 기준이다.

이 기준을 적용하면 기존 수직증축형 공동주택 리모델링사업 추진시 벽체 및 기초의 많은 보강, 이에 따른 보강공사비 증가가 수반되는 것이 현실이다.

보강공사비 증가는 전체 공사비 증가로 이어진다. 최근 매화마을 등 리모델링 대상단지에서는 시공자가 제시하는 공사비에 대해 의문을 제기하고 있다.

기존 1개층 증축공사에 비해 공사비 증가가 상당하기 때문에 이를 입주민들이 수용하기 어렵다는 반응이 나오고 있다.

현 기준에 따른 보강공사비의 증가를 어떻게 낮출 수 있느냐가 향후 공동주택 리모델링 시장 활성화를 좌우할 것으로 예상된다.

이러한 내용을 바탕으로 추진위·조합은 시공자가 주저하고 있는 사업성 문제를 어떻게 해결할 것인가 머리를 맞대고 협의를 진행해야 할 것이다.

▲윤영선 연구위원=공동주택 수직증축 리모델링이 본격화되면서 리모델링 시장에 대한 기대감이 커지고 있다.

하지만 부동산시장의 침체 국면이 계속 이어지면서 아직은 본격적인 시장 활성화를 기대하기가 어려운 실정이다.

현 시점에서 수직증축 리모델링의 사업성확보를 기대할 수 있는 지역은 아파트 시세가 높은 일부 지역에 국한될 것으로 예상되기 때문이다.

서울의 강남권과 목동, 분당 등 일부 신도시 역세권 지역 등이 여기에 해당된다고 볼 수 있다.

이러한 여건으로 인해 수직증축이 가능하게 됐음에도 불구하고 아직은 리모델링 추진 단지와 시공자들의 움직임은 활발하지 않다.

멀리 내다보면 우리나라 노후 공동주택의 주거환경 개선을 위한 리모델링은 반드시 필요하다.

시공자와 정부는 장기적으로 리모델링 시장을 육성해 나간다는 생각으로 활성화를 위해 지속적인 노력을 해 나가야 할 것이다.

▲김창록 대표=현장 분위기는 기대만큼 환영받지 못하고 있는 실정이다. 법안 시행만을 기다려온 입장에서는 혼란스러울 따름이다.

지역적으로 수익을 기대할 수 있는 곳은 강남3구와 1기 신도시 일부로 한정돼있다.

같은 서울에서도 강남3구를 제외하면 실질적인 수익을 기대할 수 없다는 것이 업계의 반응이다.

이는 장기화 되고 있는 부동산시장 침체와 안전성에 대한 불안감, 높은 주민분담금 등의 문제가 해결되지 않았기 때문이다.

기술적인 발전이 꾸준히 이뤄지고, 현실적인 공사비 제안이 된다면 충분히 활성화 될 수 있을 것이라고 생각한다.

▲김승석 소장=리모델링 규제완화로 인해 시장 규모가 커지면서 활성화 될 것으로 보인다.

오는 2015년에는 신축 후 15년 이상 경과한 공동주택이 780만가구로 예상된다. 하지만 강남권, 한강변 고층단지, 분당 등 일부로 한정될 것이다.

문제는 많은 사람들이 리모델링 접근 방식을 투자 대비 수익률로 판단하는 경향이 있다는 점이다.

물론 손해를 보면서까지 리모델링을 하기는 매우 어렵다. 하지만 리모델링의 기본 취지는 주거환경개선이며, 이로 인한 투자가치 상승은 부차적인 것이다.

향후 고쳐서 사용하는 개념의 맞춤형 리모델링의 적극적인 도입으로 주거환경개선에 초점을 맞춰 삶의 질 개선 부분을 지원해야 한다고 생각한다.

<공동주택 수직증축 리모델링 안전성에 대한 문제점>

▲이혁기 기자=현행 제도에 따라 3개층까지 수직증축 리모델링을 할 경우 안전성에 대한 문제는 없는가.

또 안전성 확보에 따른 구조보강비용이 증가하면서 리모델링 대상 단지 입주민들의 공사비에 대한 부담감이 증가되고 있다. 이 문제에 대한 해결책은.

▲김명수 위원장=리모델링의 본질은 수직증축이 아니다. 마치 수직증축이 허용됨으로써 리모델링이 활성화 될 것이라는 인식은 본질에서 약간 벗어난 부분이 있다.

수직증축이 처음 허용될 당시 리모델링 대상 단지 및 업계 관계자들은 환영하는 분위기였다.

하지만 현재 시공자에서 구조보강비용을 상당히 많이 책정하고 있어서 리모델링을 시작하기도 전에 공사비를 걱정해야 하는 이상한 현상이 발생하고 있다.

무리한 수직증축보다는 수평·별동·세대분리 등 다양한 방법을 통해 단지별로 최적의 사업방향을 검토해야 한다.

3개층 수직증축 리모델링은 필요한 단지나 해당동에 대해서만 적용하면 된다.

▲현창국 소장=구조설계·안전진단을 통한 기존 구조체의 보강설계 보강공사를 통한 리모델링 공사 준공 이후에는 구조안전이 확보된다고 판단한다.

지난 2013년 4월 박근혜 대통령이 리모델링 활성화 방안을 발표한 이후 국토교통부에서는 T/F를 구성해 3개월간의 논의가 진행됐다.

이 결과에 따라 같은해 6월 최대 3개층까지 수직증축을 허용하고 신축 당시의 설계도면이 없는 경우에는 수직증축 리모델링을 불허한다고 발표했다.

이후 국토부는 ‘주택법’ 하위 기준으로 수직증축형 공동주택 리모델링 구조설계기준·안전진단기준·전문기관검토기준을 제정해 발표했다.

이 기준은 학계 및 전문기술자 자문, 검토를 통해 작성된 것으로 구조안전을 우선적으로 확보할 수 있도록 마련된 것이다.

해당 기준에 따라 제반 절차를 준수하게 된다면 논란이 되고 있는 구조안전의 문제는 없을 것으로 생각한다.

▲윤영선 연구위원=안전성 문제는 최우선적으로 지켜져야 할 과제다. 정부가 기존에는 안전성을 이유로 수직증축을 불허했다가 전격적으로 허용했다.

여기에 대해 의구심이 드는 것은 당연할 것으로 생각한다. 게다가 최근 세월호 사건으로 인해 무리한 증축에 따른 안전성 문제가 더 크게 우려되고 있는 실정이다.

정부는 수직증축을 허용하면서 안전성 확보를 위해 제도적 장치를 이중·삼중으로 만들었다.

앞으로 문제는 그것을 얼마나 제대로 지키고 실행하는가에 달려있다고 생각한다.

문제는 안전규정이 미비하기 보다는 기업과 정부 및 단체들의 유착관계로 인해 제도의 절차와 내용이 규정대로 잘 지켜지지 않는데에 있다.

<수직증축 리모델링 현장반응은 잠잠... 무엇이 문제인가>

▲이혁기 기자=현재 리모델링 업계 및 해당 단지 현장반응은 잠잠하다. 무엇이 문제라고 생각하는가.

▲전학수 공동대표=이유를 들자면 첫째, 사회 전반적으로 경제상황이 좋지 않다. 특히 부동산시장은 아직도 얼어붙어있는 실정이다.

따라서 시공자들도 선뜻 리모델링 사업에 나설 수 없는 상황이다. 지자체의 지원이 없는 단지들의 경우에는 사업을 진행하는 모든 비용들을 시공자에게 대여 받아야 한다.

부동산시장 경기가 살아나야 이러한 것들이 원활하게 진행될 것으로 보인다. 둘째, 높은 공사비가 문제다.

리모델링은 기존 골조는 그대로 두고 공사하는 사업이다. 하지만 시공자들은 신축건물을 짓는 비용과 비슷하거나 그 이상을 요구하고 있다.

수직증축 공동주택 리모델링을 통해 기존보다 일반분양분이 더 많아지면서 분담금을 줄일 수 있게 됐지만, 시공자들의 과한 욕심이 전체적인 리모델링 시장 활성화를 막고 있다.

▲현창국 소장=시공자들의 낮은 참여도가 리모델링 활성화의 걸림돌이 되고 있다.

현대건설과 대우건설 등 메이저 시공자들의 경우에는 최근까지도 공동주택 리모델링 사업에 거의 관심을 갖고 있지 않다고 들었다.

이 가운데 대우건설은 최근 준공한 워커힐 푸르지오 리모델링 공사를 진행하면서 적자를 봤고, 당분간 공동주택 리모델링 사업에 참여하지 않겠다고 선언한 바 있다.

대림산업의 경우 지난 2009년 리모델링 사업부를 해체한 이후 현재까지 특별한 움직임이 없는 실정이다.

현대건설의 경우에도 마찬가지다. 최근 분당 매화마을은 시공자 선정을 위한 입찰에서 1개사만 단독으로 제안서를 제출한 상태다.

다른 시공자의 경우에도 관심은 있지만, 수익성이 나오지 않는 것으로 판단하고 참여를 하지 않는 것으로 알고 있다.

많은 시공자들이 공동주택 리모델링 공사는 수익이 없는 사업으로 분류하고 현재 시행중인 개정 ‘주택법’ 및 시장상황을 주시하겠다는 입장인 것이다.

▲윤영선 연구위원=지자체들이 리모델링 기본계획을 수립하는 등 준비단계에 돌입했다.

따라서 내년은 돼야 본격적인 리모델링 시장의 동향을 파악할 수 있을 것으로 예상된다.

이러한 사정으로 아직은 시장의 동향을 파악하기에는 다소 이른감이 있다.

하지만 부동산시장의 장기적인 추세로 봤을 때 수직증축 리모델링이 크게 활성화될 것으로 기대하기에는 무리일 것으로 생각한다.

수직증축에 따른 구조체 보강 등을 위한 공사비 부담이 만만치 않을 것으로 예상되는데 반해 리모델링 후 공동주택 가격의 상승은 크게 오르지 않기 때문이다.

즉, 사업성 확보가 중요하다는 것이다. 시공자와 주민들은 공사비 등 사업비용을 절감시킬 수 있는 방안에 대해 고민해야 한다.

▲김창록 대표=무엇보다 공사비에 대한 문제라고 본다. 수직증축을 통해 확보된 일반분양분이 기존 입주민들의 분담금을 대폭 절감해줄 것으로 기대했지만 상황은 다르다.

시공자가 제시하고 있는 공사비에는 기존 구조물의 보수 보강 비용이 포함돼 있다.

공사비 제안시에는 구조안전진단 및 구조보강 공법에 대한  비용이 산출되기 어렵다.

즉, 초기에 제안되는 공사비는 추정치에 불과하다고 볼 수 있다. 리모델링에 있어 정확한 공사비는 공사 완료 시점에 확정된다고 본다.

그만큼 리모델링에 따른 최종 공사비는 확정하기 어려울 만큼 많은 변수를 가지고 있는 것이다.

이러한 여러 가지 변수를 얼마만큼 줄이느냐가 사업성 확보의 관건이다. 따라서 리모델링 시행전에 초기진단과 예측 가능한 변수에 대한 시뮬레이션이 필요하다.

이를 위해 종합적인 리모델링컨설팅이 필요하다고 본다.

▲김승석 소장=우선 필로티를 수직증축 층수에서 제외시켜 사업성을 높여줘야 한다.

현행 ‘주택법’에 따르면 15층 이상은 3개층까지 수직증축이 가능하고, 14층 이하는 2개층까지 수직증축이 가능하다.

이 층수에 필로티를 포함할 경우 14층 이하 단지는 실제 1개층만 증축 효과가 있어 일반분양 가구수 15%를 확보하기가 사실상 어렵다.

필로티를 증축 층수에서 제외시킴으로써 늘어난 일반분양분으로 주민들의 분담금을 줄여 수직증축 리모델링이 보다 더 활성화 될 수 있도록 해야 한다.

<리모델링 분담금 절감방안>

▲이혁기 기자=리모델링 분담금 절감 방안은 무엇이라고 보고 있나.

▲윤영선 연구위원=주민들의 리모델링 분담금을 낮추는 방안은 크게 두 가지다. 첫째, 기존 가구의 리모델링 범위를 선택적으로 제안하는 것이다.

즉, 맞춤형과 같이 공동주택 단지에 꼭 필요한 리모델링을 선택해서 추진하는 방안이다. 둘째, 리모델링 추진의 의사결정을 원활하게 할 필요가 있다.

특히 사업추진 초기단계에 주민들 간의 의사소통을 원활하게 해서 가급적 미동의자 수를 줄이는 것이 중요하다.

또 실제 공사단계에서는 사업을 신속하게 추진하면서 각종 사업비용 및 이자 부담을 줄이는 것이 실제 주민 분담금을 줄이는데 많은 도움을 줄 것이다.

▲김창록 대표=각 단지별 특성에 따라 최적의 리모델링 조건을 파악하는 것이 필요하다.

철저한 사전 조사 및 각종 진단을 통해 예측 가능한 변수를 사전에 탐지해서 공사비를 산출 해야한다.

수직증축이 가능해진다고 분담금이 대폭 줄어드는 것은 아니기 때문이다.

기존 건축물의 구조 안전성에 따라 오히려 보수보강비용이 늘어나 예상한 것보다 분담금 절감 비율이 낮을 수도 있다.

▲김승석 소장=공사 원가를 줄일 수 있는 최적화 된 설계가 가장 중요하다. 또 리모델링의 특성상 조금 불편해 보이는 평면 특성을 주민들이 이해해야 하고, 설계자나 시공자는 인테리어로 극복하는 노력을 해야 한다.

더불어 수직증축으로 인한 구조보수보강비는 공사비의 약 10%정도로 예상이 되지만, 평면 형태에 따라 다양하게 변할 수 있다.

구조보수보강비를 낮추려면 기존 골조의 철거를 최소화해야 한다. 마구잡이식 철거후 최신형 평면 도입은 많은 비용을 수반하기 때문이다.

<리모델링 관련 추가 보완 사항>

▲이혁기 기자=정부에 바라는 리모델링 관련 제도에 대해 추가적으로 보완할 사항은.

▲윤영선 연구위원=첫째, 수직증축 리모델링에서 구조물의 안전성 확보가 중요한 사항이지만 구조도면이 없는 아파트에 대해서 이를 불허하는 것은 문제가 있다.

구조도면이 없는 경우에도 안전진단과 전문가 검토 등을 통해 수직증축을 추진할 수 있는 방안이 마련돼야 한다.

둘째, 리모델링 추진 시 단지 내 주민들 간의 평형 수요를 조사해서 평형 전환이 가능하도록 제도장치를 마련해야 한다.

이는 리모델링의 효과를 극대화 하는데 도움을 줄 것이다. 셋째, 권리변동계획을 수립함에 있어서 권리변동과 명세를 산정하기 위한 기준의 설정이 요구된다.

즉, 리모델링 사업 전과 후의 가치를 정확히 산정해 권리변동 및 분담금을 산정할 수 있도록 명시함으로써 조합원들 간의 분쟁을 최소화할 수 있다.

▲김명수 위원장=리모델링시 가구간 이동에 대해 조합에서 자유롭게 결정할 수 있도록 해야 한다.

또 공사기간 동안 재산세 등의 과세는 없어져야 한다. 리모델링시 취·등록세에 대한 정부의 지원도 필요하고, 이주대책도 마련해야 할 것이다.

▲전학수 공동대표=신축 당시의 구조도면을 보유하고 있는 경우에 한해 사업 진행을 허용하는 것은 과도한 규제다.

이는 안전성을 단순히 구조도면 보유여부로 판단하는 것과 관리자의 보관부실로 인한 분실우려 등 잠재된 사업 가능성 모두를 막고 있기 때문이다.

구조도면이 없더라도 건축도면에 구조관련 사항이 기재돼 있는 경우도 있다.

마포 호수아파트의 경우에는 리모델링이 완공된 단지로서 구조도면이 없더라도 2개층 수직증축에 성공한 사례다.