지난달 국회 국토해양위원회에서 정비사업 관련 법안이 법안심사소위원회를 통과함에 따라 올 하반기에는 정비사업에 적잖은 변화가 예고되고 있다. 먼저 조합설립인가 신청 후 30일 이내에 시장·군수가 인가 여부나 처리지연 사유를 통보하지 않으면 자동으로 조합설립인가를 받게 될 전망이다. 또 재개발사업도 법적상한용적률까지 적용이 가능하며 이때 증가되는 용적률의 일정 비율을 임대주택으로 건설해야 한다. 국회 국토해양위원회는 지난달 21일 전체회의를 열고 이 같은 내용을 담은 〈도시 및 주거환경정비법〉 일부개정법률안을 마련하고 법안심사소위원회를 통과시켰다. 이번 개정안은 김진애 의원, 주호영 의원 등 7명의 의원이 대표발의한 〈도정법〉 개정안과 정부 개정안을 통합·조정한 대안으로 오는 6월 국회에서 통과되면 곧바로 시행에 들어갈 전망이다.

 

▲조합설립 자동인가제 도입… 동의서에 지장·서명으로 동의 가능=추진위원회가 조합설립인가를 신청한 후 시장·군수가 인가 여부나 처리지연 사유에 대한 내용을 30일 이내에 통보하지 않을 경우 자동으로 조합설립인가를 받은 것으로 처리된다. 이른바 조합설립 자동인가제도다.

 

현행 〈도정법〉에는 인가처리 지연에 따른 명시 규정은 없는 상황이어서 일선 현장에서는 추진위가 적법한 절차와 방법으로 조합설립인가를 신청하더라도 관할 행정청이 인가를 내주지 않으면 무조건 기다려야 하는 상황이 발생하기도 했다. 하지만 조합설립 자동인가제도가 도입되면 이 같은 피해는 줄어들 전망이다.

 

또 조합설립이나 사업시행인가 등의 동의서 제출시 인감도장이나 인감증명서 대신 지장날인과 자필서명을 한 후 신분증 사본만 첨부하면 되도록 개정했다. 따라서 이번 개정안이 통과되면 조합설립 등 동의 절차가 완화돼 사업 추진이 현행보다 빠르게 진행될 전망이다.

 

▲재개발 용적률 최고 300%까지… 법적상한용적률 적용=재개발사업도 재건축과 마찬가지로 법적상한용적률까지 적용이 가능해진다. 현행 〈도정법〉 제30조의3 제1항에는 과밀억제권역 내 재건축사업에 한해 법적상한용적률을 적용받도록 규정하고 있다. 하지만 이번 개정안에는 재개발도 법적상한용적률을 적용할 수 있도록 하는 내용을 담고 있다.

 

다만 재개발사업에 법적상한용적률을 적용하는 경우에는 과밀억제권역 내에서는 증가하는 용적률의 50~75%를, 과밀억제권역 밖에서는 75% 이하를 소형주택으로 건설해 국토해양부나 시·도지사 등에 공급해야 한다.

 

또 재정비촉진지구 내 재개발사업은 법적상한용적률을 적용받을 수 없다.

 

▲사업시행계획·관리처분계획 인가 1년 범위 내 시기조정 가능=사업시행계획이나 관리처분계획에 대한 인가시기를 조정할 수 있는 방안도 담겨져 있다.

 

개정안에 따르면 정비사업이 시행됨에 따라 주변지역에 주택이 부족해지거나 주택시장이 불안정해지는 등의 사유가 발생할 경우 시·도지사는 시·도 주택정책심의위원회 심의를 거쳐 시장·군수에게 인가시기 조정을 요청할 수 있다. 이때 시장·군수는 특별한 사유가 없는 한 시·도지사의 요청에 따라야 한다.

 

다만 인가에 대한 조정 시기는 인가신청일로부터 1년을 넘을 수 없으며 인가 조정 방법이나 절차 등은 특별시·광역시·도 또는 특별자치도의 조례로 정하도록 했다.

 

또 시장·군수가 사업시행인가를 한 경우에는 해당 철거예정 지역의 관할 경찰서장에게 통보하도록 하고 △순찰 강화 △순찰초소의 설치 등 범죄 예방을 위해 필요한 시설의 설치 및 관리 △그 밖에 주민의 안전을 위해 필요하다고 인정하는 사항 등을 요청할 수 있도록 했다.

 

▲세입자 손실보상 추가대책 수립 시 용적률 완화 적용=사업시행자가 법정 주거이전비 및 휴업보상비 지급 외에 추가적인 방법으로 세입자 손실보상 대책을 수립할 경우 용적률을 완화하는 방안도 마련됐다.

 

현행 법률에는 손실보상의 기준 이상으로 세입자에게 주거이전비를 지급하거나 세입자에게 영업 손실보상을 하는 경우에만 용적률 인센티브를 받도록 규정하고 있다.

 

하지만 이번 개정안에는 앞선 방법 외에도 임대주택이나 임대상가를 추가로 건설하는 등의 다른 방법으로 세입자 보상대책을 수립하는 경우에도 정비구역에 적용되는 용적률의 25% 이내에서 추가로 완화 받을 수 있도록 했다.

 

▲현금청산자 미 청산시 이자 지급, 정비사업 관련 서류 공개 의무화=현금청산대상자에게 현금 청산하지 않은 경우에는 정관 등으로 정하는 바에 따라 이자를 지급하도록 했다. 또 정비사업의 시행과 관련된 서류가 작성 또는 변경된 경우에는 15일 이내에 조합원 등에게 공개하도록 했다.

 

 

■ 계류중인 법안은
현재 분양가상한제 폐지를 주요 골자로 한 〈주택법〉 개정안과 〈재건축초과이익 환수에 관한 법률〉 폐지안이 계류 중이어서 업계의 관심이 오는 6월 국회에 모아지고 있다.

 

분양가상한제 폐지는 지난 2009년 2월 한나라당 장광근 의원이 대표발의한 〈주택법〉 개정안에 담겨 있지만 2년째 국회에 계류된 채 소위원회 심의조차 통과하지 못하고 있는 상황이다.

 

특히 정부가 ‘3·22 부동산대책’에서 민간택지 분양가상한제를 폐지하겠다고 발표하면서 강한 추진의사를 밝혔지만 민주당 소속 국회의원들의 반대로 4월 국회 법안심사소위위원회 심의 안건에도 올리지 못했다.
이에 따라 이번 6월에 열리는 국회에서 또 다시 분양가상한제 폐지를 놓고 여·야의 공방이 예상되고 있다. 하지만 민주당 측이 분양가상한제 폐지에 대해 반대 의사를 굽히지 않고 있는 것으로 알려져 통과는 쉽지 않을 것이란 분석이다.

 

재건축초과이익 환수 역시 오는 6월 국회 심의를 통과할 수 있을지 여부에 업계의 관심이 모아지고 있다.
특히 최근 중랑구는 정풍연립 재건축과 우성연립 재건축에 재건축초과이익 부담금을 처음으로 적용했지만 조합 측은 부담금이 과도하게 책정됐다고 주장하면서 논란이 되고 있다.

 

재건축부담금은 정풍연립재건축에 3천628만원(가구당 181만원), 우성연립에 8천880만원(가구당 592만원)이 각각 부과된 상태다. 현재 조합 측은 납부기한을 3년 연기하고 법적 소송 등을 통해 대응책을 마련할 계획이라고 밝혔다.

 

재건축초과이익 환수는 이미 손범규 한나라당 의원이 지난 2009년 1월 재건축부담금의 부과 개시시점을 조합추진위원회 승인시점에서 조합설립 인가시점으로 늦춰 재건축 부담금의 규모를 줄이는 내용의 〈재건축초과이익 환수에 관한 법률〉 일부 개정안을 발의한 바 있다. 또 지난해 10월에는 임동규 한나라당 의원이 재건축 초과이익 환수제도를 없애자며 폐지안을 발의해 놓은 상태다.

 

결국 정비사업 관련 최후의 규제 정책이라 할 수 있는 분양가상한제와 재건축초과이익 환수는 오는 6월 국회 논의에 따라 그 결과가 달라질 전망이다.

 

한국주택정비사업조합협회의 조용무 부회장은 “재건축사업은 이미 법인세와 양도소득세, 취득세, 등록세 등과 같은 세금폭탄을 맞고 있는 실정인데도 초과이익이라는 이름으로 또 다시 세금을 강요당하고 있는 상황”이라며 “부동산 시장 침체로 집값 안정이라는 목표가 사라진만큼 분양가상한제와 초과이익 환수는 속히 폐지돼야 할 것”이라고 주장했다.

 

 

■ 도촉법 어떻게 달라지나
〈도시재정비 촉진을 위한 특별법〉 일부개정법률안도 국토해양위 법률심사소위원회를 통과해 국회 본회의를 기다리고 있다. 이번 개정안은 〈도정법〉 개정안과 마찬가지로 전여옥 의원이 대표발의한 〈도촉법〉 개정안과 정부 개정안을 통합한 국토해양위원장의 대안으로 지난달 21일 국토해양위 전체회의에서 통과됐다.

 

〈도촉법〉 개정안에 따르면 우선 인구 50만명 이상의 대도시의 경우 재정비촉진지구 지정 및 재정비촉진계획의 결정 권한이 시장에게 이양된다. 현행법에는 재정비촉진지구의 지정과 촉진계획의 결정은 시·도지사의 권한이었다. 이에 따라 이번 개정안이 국회를 통과해 시행되면 촉진지구 지정과 촉진계획 결정이 보다 신속하게 진행될 전망이다.

 

또 개정안에는 순환개발 방식으로 재정비촉진사업을 시행하는 경우에는 순환개발방식의 시행을 위한 사항을 재정비촉진계획에 반영하도록 하는 방안도 담고 있다. 순환개발 방식으로 사업을 시행하려는 경우에는 사업시행인가 전에 미리 인근지역의 보금자리주택 또는 매입임대주택 등 임시거주시설의 확보여부와 이주대상자, 임대조건 등을 사업시행계획서에 반영하도록 한 것이다.

 

재정비촉진계획 수립시 주민이 참여할 수 있는 방안도 마련됐다. 특별시장이나 광역시장, 도지사가 재정비촉진계획을 수립할 경우 협의 또는 자문을 위해 사업협의회를 구성해야 한다. 이때 사업협의회에는 조합은 물론 주민대표회의, 추진위원회 등과 같은 주민의사를 대표할 대표자이거나 사업시행자가 되려는 자가 포함된다.

 

이와 함께 재정비촉진특별회계의 재원 조성과 사용 용도도 확대됐다. 현행법에는 재정비촉진특별회계는 일반회계의 전입금과 정부 보조금, 재건축부담금 등으로 조성됐다. 하지만 이번 개정안에는 시·도지사에게 공급된 임대주택의 임대보증금 및 임대료로도 촉진특별회계를 조성할 수 있는 조항이 신설됐다.

 

촉진특별회계의 용도 역시 현행 기반시설 설치비용의 보조 및 융자와 차입금의 원금리 상환, 특별회계의 조성·운용 및 관리를 위한 경비 등은 물론 임대주택의 매입·관리 등 세입자 등의 주거안정 지원에도 사용할 수 있도록 했다.

 

이와 함께 재정비촉진계획이 결정·고시된 경우 시장·군수·구청장은 해당 지역 관할 경찰서장에게 촉진계획 결정 사실을 통보하도록 했다. 또 시장·군수·구청장이 재정비촉진지구 내 순찰 강화와 순찰 초소 설치 등 주민 안전을 위한 조치를 요청할 수 있는 방안도 마련했다.

 

한편 이번 개정안은 국회를 통과할 경우 공포 후 6개월 후부터 시행될 예정이며, 촉진지구 지정과 변경에 관한 사항은 개정안이 시행된 후 최초로 촉진계획을 결정하거나 변경하는 경우부터 적용된다. 다만 촉진계획 결정·고시 후 경찰서장에게 통보와 안전 강화 요청은 곧바로 시행될 전망이다.