주거환경 개선 위해 다양한 사업 시도
나홀로 아파트만 양산… 대책마련 시급

 

강력한 출구정책으로 인해 정비구역이나 뉴타운구역에서 해제된 곳들이 어떻게든 주거환경을 개선하기 위해 몸부림을 치고 있다. 하지만 이렇다 할 성과를 거두지 못한 채 포기하기 일쑤다.

해제된 곳들은 대안사업으로 가로주택정비사업, 주거환경관리사업, 지역주택조합사업, 역세권시프트사업 등을 검토해보지만 사업성은 고사하고 행정청이 엄격한 잣대를 들이대고 있어 번번이 실패를 겪고 있다. 더 큰 문제는 대안사업으로 전환해봐야 도로 등의 기반시설은 전혀 개선되지 않은 채 나홀로 아파트만 양산하는 한계에 부딪힌다는 점이다.

그렇다보니 업계에서는 대안사업이 결코 전면 철거방식인 재개발·재건축사업을 대신할 수 없다는 결론을 내리고 있다.

 

▲가로주택정비사업, 사업성 부족에 대상 찾기 어려워

가로주택정비사업은 지난 2012년 2월 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정에 따라 단독주택 재건축사업을 대체하자는 취지로 새로 도입된 대안사업이다.

저층의 노후·불량 주거지의 도시 기반시설을 유지한 채 공동주택을 지을 수 있는 소규모 정비사업 또는 미니 재건축으로 불리고 있다. 도시계획시설 도로로 둘러싸인 1만㎡ 미만의 가로구역, 노후·불량건축물이 전체의 2/3이상, 구역내 가구수가 20호 이상인 곳에서 사업추진이 가능하다.

도입 당시에는 소규모로 진행되다보니 사업이 빠르게 진행될 것이라는 점에서 기대감이 컸던 게 사실이다. 하지만 예상은 전혀 빗나갔다. 서울시에 따르면 현재까지 가로주택정비사업이 확정된 곳은 중랑구 면목동, 강동구 천호동, 서초구 서초동 등 겨우 3곳에 불과하다. 도입된 지 3년이 훌쩍 지났는데도 부진한 실적을 기록하고 있다.

우선 구역이 4m폭 왕복 2차선 이상의 도로로 둘러싸여 있어야 한다는 기준 탓이다. 단독·다가구주택이 밀집해 있는 재개발구역내에서 이러한 조건을 충족할 수 있는 사업장이 극히 드물기 때문이다. 게다가 층수가 7층이하로 제한돼 있다 보니 사업성이 확보되지 않는다는 치명적인 단점도 내포하고 있다.

▲주거환경관리사업, 주택은 놔두고 도로만 보수… 수박 겉핥기

가로주택정비사업과 함께 도입된 주거환경관리사업도 대안사업이 될 수 없다는 비판을 받고 있다.

주거환경관리사업은 주택을 아파트로 짓는 가로주택정비사업과는 달리 기존의 단독주택이나 다가구주택은 주택소유의 자체 개량에 맡기면서 주민들의 요구를 반영해 도로나 공원 등의 기반시설을 정비하고 공동이용시설을 확충하는 형태의 사업이다. 출구정책으로 인해 정비구역이나 정비예정구역에서 해제된 곳들이 대상이며, 토지등소유자의 50%이상이 동의하면 추진이 가능하다. 이른바 ‘주민 참여형’ 사업이다.

하지만 실제 현장에서는 철저히 외면 받고 있다. 태생적인 한계에 부딪히고 있기 때문이라는 게 업계의 중론이다. 기대할 수 있는 것이 기껏해야 마을회관을 건립하거나 가로등 교체, 도로 포장, CCTV설치, 쌈지공원 설치 등으로 국한돼 있다.

재개발구역내 주민들은 단순히 시설을 보수하는 수준에 그치는 것이 아니라 전면 철거를 통해 주거환경을 대폭 개선해야 한다는 데 초점을 맞추고 있다. 결국 시로부터 전폭적인 행정지원을 받더라도 실효성이 없다는 얘기다. 심지어 실적 쌓기에 급급한 나머지 편파행정을 일삼고 있다는 지적도 나오고 있다.

그렇다보니 기피현상이 나타나고 있다. 실제로 지난해 서울시가 설문조사를 진행한 결과 주거환경관리사업 참여율은 고작 13.5%에 불과한 것으로 나타났다. 주거환경관리사업의 한계가 그대로 나타나는 대목이다.

▲지역주택조합사업, 조합원 모집·토지 매입 등 위험요소 다분

이처럼 정부가 내놓은 대안사업이 결코 대안이 되지 않으면서 주민들은 정비사업과 비슷한 형태의 지역주택조합사업으로의 전환도 고려하고 있다. 하지만 이 역시 사업지연, 추가분담금 등 언제 터질지 모르는 뇌관이 곳곳에 숨어 있어 선뜻 결정하기가 쉽지 않은 상황이다.

지역주택조합사업은 ‘주택법’에 따라 진행되는 것으로 조합을 결성하고 토지를 매입해 주택을 건설하는 방식이다. 조합원들 대상으로 하다 보니 일반분양보다 저렴하게 주택을 공급받을 수 있다는 게 장점이다.

하지만 조합원 모집과 토지 매입 등의 위험요소가 많다는 게 업계의 중론이다. 또 80% 동의로 조합을 설립해야 하는데다 사업승인을 받으려면 무려 95%의 동의가 반드시 필요하다. 이 과정에서 조합원 동의가 미흡하거나 토지확보가 늦어질 경우 사업지연으로 이어지고 결국에는 추가부담금 폭탄을 맞는 등 심각한 피해가 발생하게 된다.

충북 청주의 한 재개발구역 관계자는 “청주시내에서는 정비예정구역에서 해제된 곳들이 대부분 지역주택조합사업으로 전환했거나 검토 중이다”며 “하지만 조합원을 모집하고 토지를 매입하는 과정에서 난항을 빚고 있는 것으로 알고 있다”고 말했다.