도급제 사업 전환 후 활성화 발판 마련
설계변경 통해 최고 29층 770가구 신축
‘사업 포기’ 기로에 서있던 경기 고양시 능곡연합이 돌파구를 마련하면서 본격적인 재추진에 나서고 있다. 이 구역이 재건축을 추진한 지도 벌써 10여년이 지났다. 당초 능곡연합은 조합을 구성한지 불과 7개월만에 사업시행인가를 받을 정도로 추진속도가 매섭기만 했다.
하지만 시공자 선정 당시 주민간 갈등이 벌어져 시기를 놓쳐야 했고, 이후 주택경기가 침몰한데 이어 현금청산자까지 급증하면서 사업이 벼랑 끝까지 내몰렸다. 이러한 능곡연합이 올 초 사업방식 전환과 설계 변경 등을 통해 재도약의 기회를 잡아가고 있다.
▲사업방식 전환 후 사업재개 물꼬=능곡연합이 사업방식을 도급제로 변경하면서 사업재개의 발판을 마련했다. 지난 1월 능곡연합 재건축조합(조합장 정세창)과 조합원들은 사업을 계속하느냐, 아니면 중단하느냐를 선택하기 위해 중대한 결정을 내렸다. 바로 시공자인 롯데건설과의 사업방식을 기존 지분제에서 도급제로 전환한 것이다.
이처럼 조합과 조합원들이 힘을 합하면서 사업이 중단 위기에서 재개의 활로를 열게 된 것이다. 당시 롯데건설은 조합원들의 부담을 덜어주기 위해 사업방식을 도급제로 전환하는 대신 일반분양에 대한 리스크를 조합과 절반씩 짊어지겠다고 제안했다. 미분양이 발생할 경우 이에 따른 추가비용을 조합에게만 전가시키는 것이 아니라 롯데건설도 절반을 부담하겠다는 얘기다.
다만 롯데건설은 조합에 사업성 향상을 위해 현금청산자를 최소화해 줄 것을 요구했다. 그러자 조합은 기존 현금청산자에게 분양신청을 다시 할 수 있는 기회를 주기로 결정했다. 나아가 이미 분양신청을 완료한 조합원들에게도 향후 사업시행계획 변경에 따른 분양신청을 변경할 수 있도록 할 방침이다.
이로써 능곡연합의 재건축사업은 과거와 달리 조합과 조합원, 시공자가 삼위일체가 돼 힘을 합하면서 중단 위기에서 재개의 활로를 열게 됐다.
▲도로사선제한 폐지로 사업성 개선=사업재개를 위한 능곡연합의 노력은 여기서 끝나지 않는다. 규제완화와 평형재조정 등에 따른 설계변경을 통해 사업성을 극대화시키겠다는 것이다.
당초 능곡연합은 지난 2012년 9월 사업시행 변경인가를 받을 당시 대지면적 3만3천359.8㎡에 용적률 280.41%를 적용, 지하2층~지상29층 규모의 총 770가구를 지을 예정이었다. 도로사선제한으로 인해 적용할 수 있는 용적률과 층수가 제한적이었던 것이다.
하지만 이후 도로사선제한이 폐지되면서 능곡연합은 사업성을 향상시킬 수 있는 발판을 마련했다. 이에 따라 용적률은 소폭 늘어나 282.84%를 적용할 수 있을 전망이다. 기존에 비해 얼마 늘어나지는 않지만 그나마 사업성을 높일 수 있다는 점에서 이득이다.
게다가 평형배치를 재조정하면서 분양성을 더욱 끌어올릴 방침이다. 이를 통해 조합원들의 분양신청을 독려하는 동시에 일반분양에 대한 리스크를 감소시켜 분담금을 줄이겠다는 복안이다.
이에 따라 전용면적 84㎡는 기존 461가구에서 385가구로 76가구를 줄이는 대신 59㎡는 두 가지 타입으로만 배치하고 159가구가 더 늘어나게 했다. 따라서 기존보다 64가구가 더 늘어난 총 834가구를 건립하게 된다. 일반분양가가 2억원 정도라고 가정했을 경우 약 130억원의 분양수입을 더 낼 수 있다는 얘기다.
▲협력업체들의 적극적인 지원=능곡연합이 이처럼 사업재개를 위한 대안을 마련할 수 있었던 배경에는 협력업체들의 전폭적인 지원이 있었다. 지난해 상반기 능곡연합 재건축조합은 협력업체에 소속된 전문가들과 함께 ‘능곡연합 사업추진 정상화를 위한 T/F팀’을 구성하고 재건축 살리기에 나섰다.
참여한 협력업체로는 법무법인 을지, 성우인종합건축사사무소, 하나감정평가법인 등이다. 여기에 정비사업에 전문 교육기관이자 연구기관인 주거환경연구원이 가세하면서 중재자 역할을 수행했다. 이후 수차례의 걸친 협의 끝에 롯데건설이 사업 순연이라는 당초의 의지를 꺾고 사업 재추진을 위해 협조하겠다는 뜻을 밝혔다.
