정비업체 선정시 서면동의서 징구절차가 폐지된다. 또 100인 이하의 조합은 국토해양부장관이 고시한 〈정비사업의 시공자 선정기준〉이 아니라 조합정관에 따라 시공자를 선정하면 된다. 역세권에 1~2인의 소규모 가구를 위한 도시형 생활주택 공급을 위해 도시환경정비사업 구역지정 대상도 추가된다. 국토부행부는 이같은 내용을 담은 〈도시 및 주거환경정비법〉 시행령 및 시행규칙을 마련, 입법예고할 계획이다. 이번 입법예고안은 지난 2월 6일 개정된 〈도정법〉에 맞춘 하위규정을 정하기 위해 마련됐다.

 

▲100인 이하 정비사업은 시공자 선정기준 예외=조합원이 100인 이하인 정비사업의 경우 국토해양부장관이 고시한 〈정비사업의 시공자 선정을 위한 기준〉을 따르지 않아도 된다.

 

소규모 정비사업 조합인 경우 조합정관에 따라 선정하면 된다는 얘기다.

 

현행 〈도정법〉 제11조는 “조합은 조합설립인가를 받은 후 조합총회에서 국토해양부장관이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정해야 한다. 다만 대통령령으로 정하는 규모 이하의 정비사업의 경우에는 조합총회에서 정관으로 정하는 바에 따라 선정할 수 있다”고 규정하고 있다.

 

이에 이번 개정안에서는 대통령령으로 정하는 규모 이하의 정비사업을 조합원이 100인 이하인 정비사업으로 규정한 것이다.

 

또 공공시행시 주민대표회의가 시공자를 추천할 수 있는 경쟁입찰의 방법도 구체화됐다.

 

개정안 제19조제2항은 “법 제11조제3항의 대통령령으로 정하는 경쟁입찰의 방법이라 함은 일반경쟁입찰·제한경쟁입찰 또는 지명경쟁입찰 방법으로 하되, 1회 이상 일간신문에 입찰공고를 하고, 주민대표회의가 정하는 바에 따라 토지등소유자 전원으로 구성된 주민총회의 의결을 거쳐 추천하는 방법을 말한다”고 규정하고 있다.

 

▲정비업체 토지등소유자 서면동의 삭제=정비업체에 대한 토지등소유자의 서면동의가 삭제된다.
현행 〈도정법〉은 정비업체 선정시 사전에 추진위원회 구성에 동의한 토지등소유자의 과반수의 동의를 요구하고 있다.

 

이때 동의는 인감증명서를 첨부한 서면동의의 방법이다. 나아가 추진위 운영규정에서 정하는 경쟁입찰의 방법으로 주민총회에서 선정해야 한다.

 

하지만 일선 현장에서는 대부분 정비업체 선정에 대한 서면동의 절차를 거치지 않고 있다. 이에 따라 정비업체 선정의 유무효에 대한 다툼이 끊이질 않고 있다.

 

하지만 이번 시행령에서는 정비업체의 서면동의 조항을 아예 삭제해 이같은 논란은 종지부를 찍게 됐다.

 

현행 〈도정법〉 시행령 제23조제1항제2호가목에 추진위원회의 구성에 동의한 토지등소유자의 과반수의 동의가 필요한 사항으로 정비사업전문관리업자의 선정을 규정하고 있다. 하지만 개정안 제23조는 “추진위원회는 정비사업을 시행할 범위의 확대 또는 축소하고자 하는 때에는 토지등소유자의 과반수 또는 추진위원회의 구성에 동의한 토지등소유자의 3분의 2 이상의 토지등소유자의 동의를 얻어야 한다”로 개정하면서 정비업체 관련 조항을 없애 버렸다.

 

▲시공보증은 총 공사금액의 30% 이상=조합이 정비사업의 시행을 위해 시장·군수 또는 주택공사 등이 아닌 자를 시공자로 선정한 경우 공사의 시공보증을 위해 국토해양부령이 정하는 기관의 시공보증서를 조합에 제출해야 한다.

 

이때 시공보증이란 시공자가 공사의 계약상 의무를 이행하지 못하거나 의무이행을 하지 않을 경우 보증기관에서 시공사를 대신해 계약이행의무를 부담하거나 총 공사금액의 50% 이하, 대통령령으로 정하는 비율 이상의 범위 안에서 사업시행자가 정하는 금액을 납부할 것을 보증하는 것을 말한다. 이번 개정안에서는 최저기준을 30% 이상으로 정했다.

 

▲역세권 등 고밀개발지역, 도시환경정비사업 구역지정 가능=역세권 등 복합고밀개발이 필요한 지역은 도시환경정비사업을 위한 정비계획의 수립대상구역이 된다.

 

시행령 별표1 제4호에  “역세권 등 양호한 기반시설을 갖추고 있어 대중교통 이용이 용이한 지역으로서 〈주택법〉 제38조의6에 따라 토지의 고도이용과 건축물의 복합개발로 주택 건설·공급이 필요한 지역”으로 마목을 신설했다.

 

이는 정부가 역세권에 1~2인 가구를 위한 도시형 생활주택 공급을 적극 추진키로 하면서 마련된 것으로 풀이된다.

 

 

■ 세입자 관련 규정 신설
상가세입자에게 우선 분양할 수 있는 근거가 마련된다. 또 주거이전비 보상 기준일은 구역지정 공람공고일 현재 당해 정비구역내에 거주하고 있는 세입자라고 명시된다.

 

▲상가세입자 우선분양권 규정 마련=상가세입자에 대한 우선분양 기준이 마련된다.

 

개정안 제41조제2항은 “법 제30조제9호(사업시행계획서 작성시 포함돼야 할 사항 중 대통령령 위임사항)에서 대통령령이 정하는 사항이라 함은 다음 각호의 사항 중 당해 정비사업에 필요한 사항을 말한다”고 돼 있다.

 

여기서 다음 각호 중 제16호로 정비사업 완료 후 상가세입자에 대한 우선 분양 등에 관한 사항을 신설한 것이다.

 

▲손실보상 규정 신설=손실보상에 대한 규정도 신설된다. 개정안 제44조의2제1항은 “정비사업으로 인해 발생되는 토지등소유자·세입자 등 그밖의 권리자에 대한 손실은 〈공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률〉이 정하는 바에 따라 사업시행자가 이를 보상한다”고 돼 있다.

 

〈공익보상법〉 시행령 제40조제3항제2호의 적용에 있어 ‘공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 날’은 ‘제11조의 규정에 의한 공람공고일’로 본다(제2항). 다시 말해 정비구역지정 공람공고일이 기준이 된다는 얘기다.

 

또 시행규칙 개정안 제9조의2를 신설하면서 ‘〈공익보상법〉 제54조제2항에 따라 주거이전비 보상은 영 제11조에 따른 공람공고일 현재 당해 정비구역내에 거주하고 있는 세입자를 대상으로 한다’고 대상을 구체화했다.

 

사업시행자는 〈공익보상법〉 제77조제1항의 영업손실에 대해 당해 정비사업으로 인한 영업이익의 감소, 타 지역 이전시 영업장소 확보 기간 등을 참작해 보상해야 한다(제3항). 그밖의 손실보상에 관해서 구체적인 사항은 국토해양부장관이 따로 정할 수 있다(제4항).

 

 

■ 재건축 경과년수 폐지
재건축 경과년수의 조례위임 조항이 삭제된다. 서울·경기·인천 등 최장 40년간 재건축을 하지 못하도록 한 조례규정이 불합리하다는 점을 국토부가 인정한 셈이다.

 

또 재건축소형주택은 시·도지사, 시장·군수 순으로 우선 인수할 수 있는 권한이 주어진다. 인수가 불가능할 경우 국토해양부장관에게 인수자 지정 요청을 해야 한다.

 

▲재건축 경과년수 시·도조례 위임 폐지=재건축 경과년수를 시·도조례로 위임한 규정이 폐지된다. 준공된 후 20년이 지나면 노후·불량건축물로 인정된다는 얘기다.

 

현행 〈도정법〉 시행령 제2조제2항제1호는 “준공된 후 20년(시·도조례가 그 이상의 연수로 정하는 경우에는 그 연수로 한다)이 지난 건축물”로 돼 있다.

 

이 조항에 따라 서울시와 경기도, 인천시 등은 최장 40년이 지나야 재건축이 가능하도록 조례로 규정하고 있다.

 

하지만 개정안 제2조제2항제1호에서 시·도조례 위임사항을 아예 삭제했다. 조례위임에 따른 과도한 재건축 경과년수 규제를 없애겠다는 것으로 풀이된다.

 

나아가 △〈국토의 계획 및 이용에 관한 법률〉 제19조제1항제8호의 규정에 의한 도시기본계획상의 경관에 관한 사항에 저촉되는 건축물 △건축물의 급수·배수·오수설비 등이 노후화되어 수선만으로는 그 기능을 회복할 수 없게 된 건축물에 대한 조례위임규정도 마찬가지로 삭제된다.

 

▲조합원 지위양도 금지 완화=투기과열지구내 재건축사업의 경우 조합원 지위양도가 금지돼 있는데 예외조항이 확대됐다.

 

개정안 제30조제3항 각호는 △조합설립인가일부터 2년 이내에 사업시행인가 신청이 없는 재건축 조합원 △사업시행인가일부터 2년 이내 착공하지 못한 재건축 조합원 △착공일부터 3년 이내에 준공되지 않은 재건축 조합원 △토지등소유자가 국가·지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무를 이행하지 못해 경매 또는 공매가 시행되는 경우(신설) 등으로 완화됐다.

 

▲재건축소형주택의 공급 방법=재건축소형주택의 공급방법 등이 시행령에서 구체적으로 정해진다. 조합이 재건축소형주택을 공급하는 경우 시·도지사, 시장·군수 순으로 우선해 인수할 수 있다. 다만 시·도지사 및 시장·군수가 재건축소형주택을 인수할 수 없는 경우 시·도지사는 조합이 정비계획상 용적률을 초과해 건축하기로 선택한 때에 국토해양부장관에게 인수자 지정을 요청해야 한다(제41조의2제1항). 국토해양부장관은 제1항에 따라 시·도지사로부터 인수자 지정 요청이 있는 경우 30일 이내에 인수자를 시·도지사에게 통보해야 하며, 시·도지사는 지체없이 이를 시장·군수에게 송부해 인수자와 협의하도록 조치해야 한다(제2항).