Q : 도시환경정비사업을 토지등소유자 시행방식으로 시행하고자 하는 시행자입니다. 정비구역 변경지정을 위하여 구청에 주민제안을 통한 구역변경지정 신청을 하였으나, 토지등소유자의 75%는 충족하였지만 면적에 있어서 50%를 넘지 않는다는 이유로 구청에서 처리를 안해주고 있습니다. 구청의 조치가 타당한 것인지요?

 

 

A : 1. 머리말
도시환경정비사업은 폐지된 법률인 〈도시재개발법〉에서는 도심재개발로 불리우고 있었습니다. 당시에는 조합설립에 토지등소유자의 일정비율의 동의뿐만 아니라 당해 구역 면적의 3분의 2이상의 동의를 요구하고 있었습니다. 

 

그런데 이러한 면적규정은 〈도시 및 주거환경정비법〉이 제정되면서 폐지되었습니다. 그럼에도 불구하고 이러한 일정 면적이상을 소유한 자의 동의를 요구하는 구청이 있어 문제가 되고 있습니다.

 

 

2. 개정의 움직임
참고로 현재 〈도정법〉 개정안이 발의되어 있는데 여기에는 주택재개발과 도시환경정비사업의 경우에는 조합설립의 경우 토지등소유자의 4분의 3이상의 동의 이외에도 토지면적의 3분의 2 이상의 동의를 요건으로 하고 있습니다. 그런데 또 의원입법으로 이러한 면적규정을 없애는 안이 발의되었다는 소식도 들립니다.

 

 

3. 현행법의 해석
위와 같은 법개정 움직임에도 불구하고 현행법의 해석상으로는 면적요건은 충족되지 않더라도 즉, 토지등소유자의 동의율 충족만으로도 정비구역 변경지정이나 사업시행인가가 되어야 한다고 판단됩니다.

 

법률에도 없는 요건, 게다가 이미 폐지된 요건을 추가하여 심사하는 것은 폐지된 것을 무의미하게 하는 해석론이기 때문입니다.

 

얼핏 보아서는 면적규정이 없는 것이 매우 불합리한 결과를 초래하는 것으로 보이기도 합니다. 즉 동의자 숫자가 사람수로는 75%를 채웠는데 면적에 있어서는 50%도 안되는 경우에는 소규모 필지 소유자들이 대규모 필지소유자들의 의사에 반하여 구역의 개발을 강행하는 것이 아니냐라는 의문이 생기는 것입니다.

 

그러나 도심의 상공업지역을 대상으로 하는 도시환경정비사업의 구역내에는 거의 대규모 필지를 소유한 소수의 자와 소규모 필지들을 소유한 다수의 자로 구성되어 있는 것을 알 수 있습니다. 즉 상위 20%의 자들이 80%의 토지를 보유하고 있는 현상이 나타납니다. 이러한 상태에서 면적규정을 도입하면 다수의 자들이 찬성함에도 불구하고 대규모 필지를 소유한 소수의 자들이 사업을 원하지 않으면 영원히 해당 구역의 개발은 진행되지 않게 됩니다.

 

그렇다고 하여 대규모 필지를 소유한 소수의 자들이 주축이 되어 개발을 시행할 수도 없습니다. 결국 공평성을 추구하려는 면적규정의 취지는 영영 해당구역의 개발을 못하는 쪽으로 작용하게 됩니다. 

 

물론 경우에 따라서는 면적기준을 적용시키지 아니하면 현저히 불합리한 경우도 있을 것이며 이러한 경우에는 구역분할을 청구하는 조치를 취하여야 할 것입니다. 그렇지 않는 한 현행 법규하에서는 명문으로 존재하지 않는 면적규정을 해석이나 인허가의 기준으로 삼아서는 안될 것입니다. 
 〈문의 02-3487-1887〉