이명박 대통령당선인은 주택시장에 있어 시장경제의 수요와 공급 법칙에 입각하여 주택수요를 충족시켜 가격을 안정시키겠다는 공약을 천명했다. 이러한 맥락에서 급격한 조세부담 증가로 인해 어려움을 겪는 문제를 해소하고 반시장적이고 비합리적인 규제를 완화하겠다고 약속했다.

 

이 당선인의 약속은 수요억제와 조세중과로 요약할 수 있는 노무현 정부의 부동산정책에 부담을 느꼈던 많은 유권자들의 공감을 얻기에 충분했고, 당선인의 득표에도 큰 영향을 주었을 것이다.

 

그만큼 노무현 정부의 반시장적이며 규제 위주의 정책과 주택관련 세금의 급격한 증가가 국민들의 외면을 자초했던 셈이다.

 

많은 전문가들의 공통된 결론은 주택가격 상승의 원인은 소비자들의 소득 및 구매력의 상승과 이에 상응한 양질의 주택공급이 부족했다는 것이다. 여기에 저금리로 인한 시중 부동자금의 존재 그리고 지역균형발전 정책에 따라 눈덩이처럼 늘어난 토지 보상금이 가격 상승을 더욱 가파르게 부추겼을 것이다.

 

노무현 정부는 주택가격 상승의 원인에 천착하여 해결의 대안을 찾기보다는 강남 등 재건축시장에 대한 강력한 규제, 주택수요 억제, 보유세 강화라는 다분히 감정적이고 불합리한 정책으로 일관했다.

 

종합 부동산세를 신설하면서 세금을 내는 사람은 전국민의 2%에 불과하고 나머지 98%는 그 혜택을 볼 것이라는 등 극히 정치적 선동의 메시지가 다분한 정책으로 일관했다. 이를 빗대어 주택정책이 아닌 주택정치라는 표현이 쓰이고 있다.

 

주택시장의 상황을 도외시한 정책을 지속적으로 추진한 결과 주택가격은 계속 상승했고, 이를 막기 위해 2006년 말에는 주택 구입자금 대출을 제한하는 DTI와 같은 무리한 정책을 또 다시 내 놓았다. 이 규제는 무주택서민이 저축을 통해 마련한 돈에 대출을 얻어 내집을 마련할 수 있는 길을 봉쇄해 버렸다.

 

재건축 규제와 분양가 규제로 양질의 주택 공급원이 거의 막혀 있고, 종합부동산세 등 보유세의 지속적인 강화로 주택수요가 위축되었다. 이러한 수요억제 정책의 결과 주택시장은 가격의 상승세가 꺾이어 가격이 안정되었는데도 거래가 이루어지지 않는 비정상적인 상황이 전개되고 있다.

 

이렇게 정부의 각종 규제로 주택가격의 하향 안정세가 유지된다하더라도, 원활한 주택거래를 통해 시장참여자들이 필요한 주택을 구매하여 주택수요를 충족하고, 생산자가 적정 물량을 공급하는 것이 동시에 이루어져 주택시장의 재고 확대가 이루어지지 않는다면 가격 안정화의 실익이 무엇인지가 모호해지게 된다. 오히려 인위적인 가격안정화와 거래 동결로 수급불균형이 심화되면서 여러 부작용이 나타날 것이다.

 

최근의 주택가격 안정화의 저변에는 주택시장의 불안정 요인이 서서히 커지고 있다는 점에서 공급확대를 통한 가격안정을 지향하는 이명박 당선인의 정책에 기대하는 바는 크다 하겠다.

 

노무현 정부는 도시내 양질의 주택을 선호하는 주택수요에 대응하면서 주택가격을 안정시킬 수 있는 재개발·재건축 사업의 순기능을 살리기보다는 재건축 단지의 가격 상승을 억제하기 위해 정비사업의 추진 억제, 수익성을 하락시키기 위한 개발이익 환수, 재건축임대아파트의 건설 등을 강제함으로써 재개발·재건축사업의 추진을 사실상 불가능하게 하고 있다. 

 

다음 달이면 출범하게 될 이명박 정부는 기성 시가지내에 유일한 신규주택공급 기반이며 고품질 주택의 수급불균형으로 인한 주택문제 해결을 위한 가장 효과적인 대안인 재개발·재건축사업의 활성화를 위해 다양한 대책을 마련할 것이라 기대한다.

 

노무현 정부가 추진했던 부동산시장의 구조개혁 작업의 긍정적인 점이 뿌리를 내리고, 분양가상한제가 도입되고 재건축을 통해 공급되는 일반분양분 주택에도 가격 상한제가 적용됨으로써 재건축 사업의 투기적 요인은 사실상 사라졌다. 이러한 상황에서 수도권 및 지방 대도시의 도심지내 주택공급 확대 등 순기능을 제고할 수 있는 재개발·재건축사업의 활성화 대안이 하루 속히 마련되어야 할 것이다.