아파트 보유기간에 따라 최대 50% 감면하지만
대체주택·1+1분양자 등 구체적 내용 없어 혼란

관리처분계획 수립도 조합원 불만에 어려울 듯 
개별 감면내용 계속 변동...사업추진 차질 예고

 

[하우징헤럴드=문상연 기자] 재건축 부담금 합리화 방안이 발표됐지만, 조합의 근심이 늘어가고 있다. 가장 핵심인 분배에 관한 내용이 전혀 담기지 않으면서 향후 분배시점에서 조합원 간 갈등이 불가피하기 때문이다.

나아가 이번에 마련된 실수요자 보호책 역시 갈등의 골을 더욱 깊어지게 하고 있다. 실수요자에 대한 보호대책이 마련된 것은 다행이지만, 대체주택이나 1+1분양신청자들에 대한 구체적인 내용이 마련되지 않아 혼란을 가중시키고 있다.

이에 실수요자 구제책에 대한 세밀한 기준 마련과 함께 재건축 부담금 제도의 추가 개선이 시급하다는 목소리가 커지고 있다.

▲재건축 부담금 합리화 방안으로 더욱 복잡해진 개인별 분배 문제… 갈등의 골 더욱 깊어져

현행 재건축 초과이익환수에 관한 법률에 따르면 정부는 조합 전체의 부담금 규모를 통지하도록 돼있다. 각 조합원이 내야할 부담금액은 조합이 알아서 정해야 한다. 때문에 이번 재건축 부담금 합리화 방안에도 불구하고 조합의 입장은 더욱 곤란해졌다.

재건축사업에서 조합원들이 소유하고 있는 주택규모가 각각 다른데다가 분양받게 되는 주택규모 또한 개인별로 다르기 때문에 이를 분배하는 과정에서 갈등이 불가피하다는 것이다. 

특히 이번 합리화 방안으로 인해 조합원 개인별 감면받는 내용이 상이해졌기 때문에 조합 업무는 이전보다 더욱 복잡해진 상황이다. 조합원들의 개별 분배를 위한 추가 용역비가 불가피한 상황인데다가, 향후 조합원들이 개별 부담금 분배에 불만을 가져 소송들을 제기할 경우 막대한 소송비용이 발생하게 된다.

재건축 부담금은 재건축 초과이익환수에 관한 법률에 따라 사업시행인가 이후 구청에 예정액 산정을 위한 자료를 제출해야 하고, 재건축부담금 예정액의 조합원별 납부액과 종료시점에 결정 부과하는 재건축부담금의 조합원별 분담기준 및 비율을 결정해 이를 관리처분계획에 명시해야 한다.

또한 조합은 향후 종료시점인 준공인가 이후 구청으로부터 부과 받은 재건축 부담금을 조합원별로 산정해 조합원에 통보해야 한다. 

문제는 관리처분계획 수립에서 준공인가까지 상당 기간 소요되기 때문에 조합원 개인별 감면액이 차이날 수밖에 없다는 것이다. 각종 사유로 인해 사업이 지연될 경우 그 차이는 더욱 커진다. 

개별 감면기준이 없던 기존에는 관리처분계획상 분담비율을 적용해 조합원별 재건축 부담금을 산정하면 됐지만, 이제는 변경된 개별 조합원의 감면액으로 처음부터 다시 분배해야 되는 상황에 놓였다. 이에 재건축 부담금의 개별 분배를 위해 이중 삼중으로 추가 용역비가 발생하게 된 것이다.

이우진 세무법인 이레 대표세무사는 “조합이 법에 정해진 절차대로 계산한 추가분담금에 대해서도 많은 조합원들이 불만을 제기하고 있는데, 분배기준도 명확치 않은 재건축 부담금 분배로 인해 관리처분계획 수립에 수많은 조합이 어려움을 겪을 수밖에 없다”며 “이번 합리화 방안으로 개별 감면내용이 사업기간에 따라 지속적으로 변동되기 때문에 이를 위해 추가적인 용역비 발생, 조합원들의 분배에 불만 등으로 인한 소송비 등 사업비 증가로 이어지면서 결국 사업 추진에 차질이 생길 것”이라고 말했다.

▲사업기간에 따라 달라지는 개별 부담금… 조합원 갈등 불 보듯 뻔해

합리화 방안으로 만들어진 실수요자 보호책이 또다른 갈등 요소로 작용한다는 지적도 제기되고 있다. 조합원 개인당 보유기간이 상이하기 때문에 사업기간에 따라 감면액이 천차만별로 차이나기 때문이다. 

합리화 방안으로 국토부는 실수요자를 보호하기 위해 1주택 장기보유자 감면 등을 위한 제도를 신설했다. 1가구 1주택자로서 해당 주택을 준공시점부터 역산해 6년 이상 보유한 경우 부담금을 10% 감면한다. 10년 이상 장기보유자는 최대 50%까지 감면한다. 다만 준공시점에 1가구 1주택자여야 하고, 보유기간은 1가구 1주택자로서 해당 주택을 보유한 기간만 포함된다.

이에 1주택 장기보유자의 경우 사업기간이 1년 늘어날 때마다 10%씩 재건축 부담금을 감면받게 된다. 서울의 경우 조합원당 수억원의 부담금이 발생되기 때문에 준공시기에 따라 수천만원씩 재건축 부담금이 달라지는 셈이다. 

따라서 조합원 개인별 이해관계가 얽혀 준공시점을 둘러싼 첨예한 갈등이 벌어질 수밖에 없다. 지방 역시 사정이 크게 다르지 않다. 상대적으로 부담금 규모가 적더라도 실수요자의 경우 적은 금액이라도 큰 영향을 미친다. 

실제로 기존 재건축 초과이익환수제에서도 개시시점에 따라 부담금 규모가 크게 달라지기 때문에 사업기간을 조정하는 조합들이 많았다. 여기에 조합원 개개인의 이해관계까지 더해진다면 사업기간을 두고 갈등의 골은 더욱 깊어질 전망이다.

더 큰 문제는 납부유예 등 납부방법에 대한 기준이다. 일반 조합원의 경우 재건축 부담금을 입주 후 1년도 채 되지 않는 기간에 마련해야 한다. 개별부담 능력을 고려해 합리화 방안에는 만 60세 이상인 1가구 1주택 고령자에게는 상속·증여·양도 등 해당 주택 처분시까지 부담금 납부를 유예할 수 있도록 했다. 

입주 후 1년 안에 막대한 금액의 재건축 부담금을 납부하는 것은 어떤 조합원이라도 부담이 될 수밖에 없다. 하지만 유예혜택을 만 60세로 선을 그으면서 조합은 조합원 개인의 연령까지 고려해 사업일정을 조정해야 될 상황이다. 

한 재건축 조합 관계자는 “많게는 수천명의 이해관계가 서로 얽혀 장기간 진행되는 사업인데 개인의 상황에 따라 재건축 부담금이 천차만별로 차이나서 사업기간을 어떻게 정해야 할지 막막하다”며 “이번 합리화 방안은 재건축 부담금을 감면시켰다는 생색만 냈을 뿐, 재건축사업 추진에 더 큰 걸림돌이 생긴 셈”이라고 말했다.