‘수직증축’과 ‘세대수 증가’가 공동주택 리모델링 시장의 새로운 화두로 떠오르고 있다. 국토부가 이 제도들을 검토한다는 소식을 접한 이후 아파트 주민들이 리모델링을 바라보는 시선도 달라졌다는 게 업계 관계자들의 설명이다. 업계에서는 이들 주민들을 명확한 리모델링 대기 수요자들로 파악하고 있다. 정부에서 리모델링 완화 정책만 발표하면 곧바로 리모델링 사업에 뛰어들 수 있는 배경과 능력을 갖고 있는 실수요자들이라는 것이다. 리모델링 시장이 침체 상황이라는 사실은 예전과 같지만 그 질적 내용이 바뀌었다고 업계 관계자들은 판단하고 있다. 올해 초만 하더라도 재건축과 리모델링 사이를 관망하며 결정을 내리지 못하고 있는 20년 내외의 중층아파트 주민들이 리모델링 제도 완화 시점을 바라보며 관심을 보이고 있다는 것이다.

 

한 업계 관계자는 “수직증축으로 대표되는 리모델링 완화 방침이 일반에 알려진 후 일반인들의 관심이 부쩍 높아졌다”며 “일단 이런 시장 상황은 긍정적이지만 관건은 정부가 어떤 완화 정책을 내놓을 지에 달려있다”고 말했다. 

 

또 다른 관계자는 “수직증축 검토 소식이 전해진 이후, 기존 수주 현장의 주민들이 가장 민감한 반응을 보이고 있다”면서 “현재 건설사에서 제안해 놓은 사업제안서 상의 내용과 최근 알려진 수직증축 내용을 비교하며 수지 분석에 열을 올리는 등 정부 정책을 기다리자는 주장을 펼치고 있는 실정”이라고 말했다.

 

▲수직증축, 사업성에 도움=아직 명확한 정부 정책이 나온 것은 아니지만 2~3개층 수직증축과 세대수 증가가 이뤄질 경우 사업성이 개선되는 것으로 알려졌다. 명확한 수치로 계산된 것은 아니지만 일반분양 등을 전제로 개략적으로 계산할 경우 가구당 수 천만원까지 공사비가 절감될 수 있다는 것이다.

 

한 건설사 관계자는 “최근 알려진 내용대로 리모델링 제도가 완화돼 수직증축과 세대수 증가가 가능해진다면 가구당 4천만~5천만원의 공사비가 절감될 수 있을 것으로 보여진다”며 “그렇게 되면 현재 증축 리모델링 평균 공사비가 1억5천만원 안팎인 상황에서 1억원 가량으로 낮아져 평수도 넓히면서 새 아파트에 입주할 수 있다는 결론이 나온다”고 말했다. 이어 그는 “그렇게 되면 공동주택 리모델링 전성기가 도래하게 될 것”이라며 “재건축과 비교해 보더라도 리모델링 사업에 승산이 있다”고 말했다.

 

이와 관련해 현재 쟁점으로 떠오르는 것은 수직증축 시 건물 안전성과 공사비 절감 내용인 것으로 알려졌다. 수직으로 2~3개층을 올렸을 때 기존 골조의 안전성이 우선적으로 확보돼야 한다는 것이다. 또한 리모델링 공사가 기존 재건축공사비와 비슷하다는 비판에 대한 공사비 절감 방안도 요구되고 있는 것으로 알려졌다.

 

실제로 다양한 연구기관에서 실제로 이 부분에 대한 연구를 진행 중이다. 노후공동주택 리모델링연구단에서도 이 내용을 토대로 연구를 진행하고 있는 것으로 알려졌으며 한국리모델링협회 측에서도 자체적인 자료 조사를 통해 관련 자료 확보를 진행 중인 것으로 알려졌다.

 

▲정부 “9월 개선안 발표”=현재까지의 국토부 공식 입장은 “올해 9월까지 내부 검토를 진행해 새로운 제도개선안을 내놓겠다”는 것으로 각계에 리모델링 관련 자료를 입수하며 개선안 검토를 진행하고 있는 것으로 알려졌다.

 

국토부 관계자는 “증축 리모델링에 대한 각계의 다양한 의견을 수렴 중이며, 수집·분석된 자료들을 중심으로 리모델링 제도 개선방안을 마련 중”이라고 말했다.

 

 

성남시가 주민들의 의견을 수렴해 지구단위계획 내용에서 ‘용적률 1.3배’ 및 ‘세대수 증가 금지’ 조항을 모두 삭제했다.

 

성남시는 현재 시에서 입안 중인 분당 지구단위계획 공람 과정에서 확인된 리모델링 관련 내용 중 ‘리모델링 증축 면적을 용적률 1.3배 이하로 제한하는 내용’과 ‘세대수 증가를 금지’하는 내용을 삭제하고 이를 대신해 ‘향후 주택법령 내용에 따른다’는 내용을 새로 삽입하는 것으로 하는 지구단위계획안을 개정한다고 밝혔다.

 

시는 그동안 분당 전체 지역에 대한 지구단위계획안 입안을 추진하면서 공동주택 지역에 대해 증축 리모델링 가능성을 열어주면서도 증축면적은 ‘기존 용적률의 1.3배 이내’로 제한하고 세대수 증가를 불가능하다고 명시해 주민들의 강력한 반발에 부딪쳤던 바 있다.

 

주민들은 관계 법령의 탄력적 운용 측면에서 리모델링 규정은 주택법령에 의해 규제되도록 하는 것이 바람직하다면서 수년마다 한 번씩 진행되는 지구단위계획에서 미리 못하도록 못박는 것은 불합리하다고 반발했다. 특히, 〈주택법〉상 리모델링 증축 가능 면적이 전용면적 기준에서 1.3배까지 가능함에도 불구하고 성남시에서는 전용면적과 공용면적이 함께 포함되는 용적률을 기준으로 1.3배로 규정해 〈주택법〉상 보장돼 있는 증축범위를 과도하게 침해했다고 주장하며 삭제를 요구했다.

 

현재 성남시의 분당 지구단위계획은 아직 입안 절차를 진행 중이지만 리모델링 관련 내용은 주민 의견을 모두 수용하는 것으로 확정된 상황이다.

 

성남시 관계자는 “내부적으로 오랜 검토를 한 끝에 주민 의견을 100% 수용하기로 했다”면서 “지구단위계획을 확정하기 위한 고시 절차는 분당 내의 다른 사안을 검토하기 위해 시간이 좀 더 필요한 만큼 좀 더 시간이 걸리게 될 것”이라고 말했다.

 

이런 사실에 대해 매화2단지리모델링 추진위 김 용 위원장은 “주민들의 주장을 열린 자세로 받아들여 준 성남시의 결정을 환영한다”면서 “이번 성남시 결정으로 인해 분당은 향후 리모델링을 통해 보다 좋은 신도시로 태어날 수 있는 발판을 마련하게 됐다”고 말했다.

 

 

■ 현황 점검
한국리모델링협회 추산 서울·수도권에서 리모델링사업을 추진하고 있는 곳은 167개 단지 12만여 가구다. 그동안 정부정책 미비, 법령의 부재, 인허가 관청의 무지 등 악재 속에서도 사업을 진행시키며 경력을 쌓아나가고 있는 현장들이다. 각각의 추진 절차에 따라 최근 정부의 수직증축 검토 소식에도 영향을 받고 안받는 차이가 존재한다. 주요 리모델링 단지들의 사업단계별 추진 상황을 점검해 봤다.  

 

▲공사 진행 단계=현재 증축 리모델링공사가 진행되고 있는 곳은 쌍용건설이 시공을 담당하고 있는 당산 평화아파트와 도곡 동신 두 곳이다. 이로 인해 내년 8월부터는 새로운 증축 리모델링아파트를 볼 수 있을 전망이다. 당산동 평화아파트가 내년 8월, 도곡 동신이 12월에 공사를 마무리할 예정이다.

 

이들 현장은 업계의 관심을 받고 있다. 예전에 비해 개선된 설계 및 시공기술에 의해 태어날 것으로 기대되기 때문이다. 중형단지 규모와 1개층 필로티, 지하주차장 등 단지 개념으로 새롭게 변화하는 리모델링 기술을 확인할 수 있을 전망이다. 단지 규모는 당산 평화가 284세대, 도곡 동신이 474세대다.

 

쌍용건설 양영규 부장은 “리모델링이 일반인들에게 자리잡기 위해서는 보다 품질 높은 리모델링 준공 단지들이 많이 나와야 한다”며 “현재 진행하고 있는 두 현장이 이러한 시장의  요구를 해소시켜 주는 리모델링 단지가 될 수 있을 것”이라고 말했다.

 

▲행위허가 단계=그 뒤를 잇는 곳들은 행위허가를 받고 시공사와 공사비 협상 및 부담금 확정 총회 단계를 지나고 있는 단지들이다. 워커힐 일신, 둔촌현대1차아파트 등이 여기에 속한다.

 

일신아파트는 지난해 5월 행위허가를 받았다. 이곳은 광진구 첫 행위허가 단지, 벽식아파트 첫 행위허가 단지 등 다양한 수식어가 붙어 있는 현장이다. 지난 5월 부담금 확정 총회를 개최해 안건을 통과시키고 이주를  진행 중이다.

 

둔촌현대1차 아파트는 부담금 확정총회를 준비 중이다. 지난해 4월 행위허가를 받은 후 시공자인 현대산업개발과 공사비 협상을 진행하고 있다. 현재 내부적인 문제로 조합장이 공석 상황이다. 조합 내부 정리가 이뤄진 후 곧바로 총회를 개최해 부담금 확정 절차를 진행시킬 예정이다.

 

▲건축심의 단계=건축심의에서 가장 중요한 것이 〈건축법〉 적용의 완화다. 증축 리모델링의 증축 가능 여부가 이 단계에서 결정되기 때문이다. 현재 건축심의 단계를 통과한 단지는 오금동 아남아파트, 가락 현대6차아파트, 청담 두산아파트 등이다. 건축심의를 통과한 단지들은 새로이 행위허가 동의서를 징구해 4/5 이상의 동의를 받은 후 행위허가를 신청해야 한다.

 

업계에서는 이 단계를 가장 어려운 고비라고 지적하고 있다. 기존의 조합설립동의서와는 별개의 행위허가 신청을 목적으로 하는 새로운 동의서를 징구해야 하기 때문이다. 건축심의 절차를 통해 확정된 건축계획으로 부담금이 확정되기 때문에 조합원들의 판단도 더욱 신중해진다.

 

한 건설사 관계자는 “리모델링은 재건축과는 달리 별도의 관리처분절차를 거칠 필요없이 계약면적에 공사비를 곱하면 자신의 부담금이 산출된다”면서 “건축심의 과정에서 확정된 건축계획안이 나오면 부담금 또한 거의 오차 없이 확정되기 때문에 더욱 신중해진 조합원들로부터 동의를 받는 것은 더욱 어렵다”고 말했다.

 

청담 두산아파트의 빠른 사업추진은 주목할 부문이다. 한강변 입지, 높은 소득수준과 주거환경개선 욕구, 소규모 단지 등 빠른 사업추진을 보일 수 있는 요소들을 두루 갖췄다는 평이다. 청담 두산아파트는 지난해 7월 창립총회를 개최하고 곧 조합설립이 됐으며 이후 건축심의 단계까지 빠른 시일 내에 사업이 진행됐다.

 

 

청담 두산아파트는 전체 177세대이며 가구별 면적도 112㎡ 단일면적이다.

 

업계 관계자는 “리모델링 외에 다른 방안이 없다는 이유로 구분소유자들 전체의 공감대가 형성됐기 때문”이라며 “그러한 공감대 속에서 동의율이 높아졌고 결국 빠른 사업추진이 진행됐다”고 말했다. 

 

▲조합설립 단계=한강변에 위치한 청담 두산아파트 인근의 청담 청구아파트 역시 지난 3월 창립총회를 개최하고 곧 조합설립을 해 주목을 끌었다. 작년 말부터 심화된 경기침체 분위기로 주민들의 마음이 꽁꽁 얼어붙은 가운데 사업추진을 선언하고 나섰기 때문이다. 창립총회 당시 이미 67%를 넘어서 조합설립 요건을 갖추고 있었다.