위기는 일종의 기회이기도 하다. 리모델링 침체 위기 속에서 리모델링 활성화를 위한 노력의 씨앗이 숨어 있다. 리모델링 침체는 그동안 잠복돼 있던 문제들이 수면 위로 드러나도록 했다. 리모델링 현장에서 다양한 목소리들이 터져 나오고 있다. 이들의 목소리는 수세에 몰린 정부 및 업계의 변화를 압박하고 있다. 현장에서 내놓는 다양한 활성화 방안들이 제시되고 있다. 리모델링 부문 시리즈 마지막 주제로 ‘리모델링 활성화 대안’에 대해 알아본다. 

 

공동주택 리모델링사업이 올스톱 상태다. 현장에서는 사업을 진행할 수 없다며 아우성이다. 경기침체라는 외부요인과 그에 따른 동의율 저하 등 내부요인이 복잡하게 맞물려 상황이 더욱 심각해지고 있다. 미비한 리모델링 제도 자체가 가장 큰 문제라는 목소리가 높다. 그럼에도 불구하고 정부의 시야에서 리모델링은 자취를 감춘 지 오래다.

 

이런 상황 속에서 민간에서부터 대안들이 제시되고 있다. 대표적인 대안은 크게 세 가지로 △정부의 대폭적인 제도 개선 △주민들의 인식 전환 △새로운 방향 모색이다. 국내 리모델링 시장은 10여년이 지나고 있지만 내용적으로는 아직 초기 단계다. 업계에서는 대안 모색을 통해 이번 리모델링 사업의 위기가 업계의 새로운 돌파구를 만들어 내는 밑거름이 돼야 한다고 강조하고 있다.

 

▲“사업 진행될 수 있도록 해야” 제도 개선 요구=현재의 개점휴업 상태에서 벗어나기 위해서는 정부의 대폭적 제도 개선이 뒷받침되어져야 한다고 강조하고 있다. 현 제도 하에서는 사업이 전혀 진행될 수 없다는 게 이들의 주장이다.

 

한 정비업체 관계자는 “최소한 사업이 움직일 수 있을 정도로 제도 개선이 되어져야 하는 데 지금 상태는 아무것도 할 수 없는 상황”이라며 “시장이 움직일 수 있는 기반을 마련해 주는 데 초점이 맞춰져야 할 것”이라고 말했다.

 

인허가 절차를 진행해 본 조합 관계자들은 가장 우선시 되어져야 할 내용으로 명확한 기준 정립을 들고 있다. 법령이 애매모호하고 명확한 기준이 없다보니 사업 진행 과정에서 번번히 막혀 버린다는 것이다. 사업이 진행되기 위해서 인허가 절차를 통과해야 하는데 담당 공무원들이 전혀 움직일 생각을 하지 않는다는 것이다.

 

서초구의 한 리모델링 추진위 관계자는 “‘법령에 규정이 없다’ 이 한 마디면 그들의 할 일은 끝난다”면서 “아무리 설명을 하고 자료를 갖다 줘도 근거 기준이 없다며 인허가 서류를 반려시키기 일쑤다”라고 말했다.

 

건설사 관계자들은 사업성을 높일 수 있는 대안이 시급하다고 강조하고 있다. 자비 부담으로 사업이 진행되는 리모델링 사업은 구분소유자들의 심리적 부담이 크게 작용하는 것이 사실이다. 따라서 소규모의 일반분양 물량을 허용해 그로 인한 수익을 사업비용으로 전용할 수 있도록 해 주는 방안도 도입해야 한다는 것이다.

 

한 건설사 관계자는 “20세대 이상의 경우 분양승인을 받아야 하는 등 주택공급 제도의 통제를 받지만 19세대 이하의 경우는 그렇지 않다”면서 “19세대 이하의 규모 내에서 일반분양을 허용해 줄 경우 세대 수 증가에 대한 부담도 크지 않고 주민들의 부담도 줄일 수 있는 좋은 대안”이라고 밝혔다.

 

한편, 기존에 계속해서 제기되어 오던 수직 및 수평 증축에 대한 과감한 허용 및 조세·금융 지원 필요성도 지속해서 제기되고 있는 내용이다.

 

윤영선 한국건설산업연구원 연구위원은 “선진국의 경우 보조금 지원 등 다양한 방식으로 리모델링을 지원하고 있다”면서 “국내에서도 국민주택기금을 통한 리모델링 융자 확대 및 취·등록세 경감 등의 조세·금융 제도 지원이 절실한 실정”이라고 말했다.

 

▲‘불황이 호기다’ 인식전환 필요=요즘 같은 불황이야말로 리모델링 사업을 추진하는 가장 좋은 시기라며 구분 소유자들의 인식 전환을 요구하는 시각도 있다. 이들은 예전의 재건축 사례를 근거로 들고 있다. IMF 이후 사업을 추진했던 사업장들이 2000년 초반 재건축 열풍 속에서 재건축 효과를 톡톡히 맛보았다는 것이다. 이들의 주장은 이때의 경험을 통해 향후 시기를 준비하라는 것이다.

 

실제로 2000년 초반의 분양가 상승에 대한 업계의 분석은 IMF 당시 주택공급이 줄어들었고 그로 인해 향후 주택 공급이 부족해지면서 도심 내 희소가치로 인해 신규 주택들의 가치가 높아지게 됐다는 설명이다. 현재의 경기침체 상황을 많이 거론하며 사업 추진을 쉬어가자는 주장이 많이 나오는데 오히려 향후 주택시장을 바라보게 될 경우 개발사업의 좋은 기회로 작용할 수 있을 것이란 주장이다.

 

하나매니지먼트의 문기정 대표는 “요즘같은 불황시기가 오히려 호기”라며 “지금부터 사업을 시작하는 곳이 나중에 빛을 발하게 될 것이며 호황기가 도래했을 때 시작하는 사업장들은 이미 늦게 출발하게 되는 상황에 처하게 될 것”이라고 내다봤다.

 

▲‘사업 모델 다양화 해야’=다양한 리모델링 사업 모델의 필요성도 제시되고 있다. 기존에 진행돼 왔던 리모델링 사업 모델이 너무 일률적이어서 리모델링 소비자 입장에서는 동일한 상품 내에서 고를 수밖에 없었다는 지적이다. 건원건축의 김창록 상무는 “그동안 전용면적 30% 증축이라는 단일한 상품의 리모델링만이 존재하고 있었다”면서 “리모델링의 특성을 살릴 수 있는 다양한 리모델링 사업 모델들이 제시돼야 할 것”이라고 말했다.

 

 

■ 활성화 대책은 뭔가
최근 제기되는 리모델링 활성화 대안을 살펴보면 ‘옵션이 가능한 리모델링 사업 모델이 나와야 한다’는 주장이 주목을 끌고 있다. 예전에 진행돼 오던 리모델링 사업 방식을 벗어나 다양한 리모델링 모델이 만들어져야 한다는 것이다.

 

현재까지 진행돼 오던 리모델링 사업 형태는 증축을 통한 아파트 건물의 면적 증가와 함께 지하 주차장 설치와 지상 조경 공간이 포함되는 일종의 ‘종합선물세트’ 성격의 사업이었다. 부지 면적 협소 등 특별한 경우를 제외하고는 거의 모든 리모델링 사업장이 이같은 ‘공식’에 따라 진행됐다.

 

하지만 옵션 형태로 다양한 리모델링 사업 제안을 통해 각 단지에 가장 적합한 사업이 만들어져야 한다는 주장이다. 한 사업장에 대해서도 다양한 대안이 나와야 한다는 것이다. 예컨대 주차공간이 부족하다면 지상주차장과 함께 지하 1층 공간을 주차장으로 만드는 방안도 하나의 대안이 될 수 있으며, 지상공간은 조경 공간으로 하면서 지하 2층의 지하주차장을 만드는 방법도 하나의 대안으로 제시될 수 있다.

 

물론 현재의 리모델링 사업 형태와 같이 아파트 건물 증축과 지상 조경 공간, 지하 주차장이 들어있는 사업도 하나의 대안이 될 수 있음은 물론이다.

 

다양한 사업 모델을 고르는 기준은 투입비용 대비 효율로 공사비도 더욱 낮아져야 한다는 주장이다.

 

옵션에 따라 구분소유자들이 가장 필요성을 느끼는 부분만을 공사하기 때문에 공사비를 저렴하게 할 수 있다는 것이다.

 

지하주차장만 공사하게 될 경우 이주할 필요도 없어 대규모 재원이 필요한 이주비 대출도 필요치 않다. 단지가 크더라도 공사면적이 적기 때문에 대형 건설사보다 중견 건설사들의 참여도 활발해질 수 있는 분야다. 

 

물론, 이러한 내용이 현실화 되기 위해서는 좀 더 심도있는 연구가 필요한 것은 부인할 수 없다. 특히 외부 소유자들과 내부 소유자, 세입자 등의 입장 차이로 인해 사업에 대한 찬성과 반대가 부닥칠 우려가 있다.

 

 

또한 △차가 없는 구분소유자가 미동의할 때 사업이 벽에 부닥칠 가능성 △거주하는 동안 소음·분진 등에 대한 거주자들의 항의 등의 문제 발생 가능성은 한계로 지적되고 있는 부문이다.

 

건원건축 김창록 상무는 “그동안 국내 리모델링의 형태는 전용면적의 30%를 증축하는 리모델링이 당연한 것처럼 인식하도록 만들었다”면서 “향후 리모델링 업계가 더욱 발전하기 위해서는 구분소유자들이 기존 방안을 포함해 다양한 리모델링 사업 모델은 놓고 선택할 수 있도록 모델 개발에 대한 고민과 연구가 필요하다”고 말했다.

 

 

 

■ 국토부 연구 의뢰
대안 모색에 대한 요구가 높아지면서 국토해양부 지원으로 연구하고 있는 노후공동주택 리모델링연구단의 활동에 대한 관심도 높아지고 있다.

 

노후공동주택 리모델링연구단은 국토해양부 지원으로 학계와 업계 관계자들이 모여 리모델링 활성화를 위해 구조 및 설비 성능 개선 관련 기술을 연구하고 있는 단체다. 올해 6월로 4차년도 연구보고서 발간이 예정돼 있으며 전체 5차년도까지 연구가 예정돼 있다.

 

연구분야는 △평면 확장 계획 표준 모델 개발 △주차장 확대 시공을 위한 설계 기술 개발 △리모델링 증축 부위별 디테일 개발 △주거기능 개선을 위한 계획 요소 개발 등이다. 국토부는 올 하반기 쯤 리모델링 관련 제도 개선안을 예정하고 있는데 업계에서는 이 연구단의 연구결과가 일정부분 영향을 미칠 것이라고 내다보고 있다.

 

신동우 연구단장은 “우리 연구단은 제도나 사업방식 측면보다는 리모델링 사업이 경쟁력을 가질 수 있도록 기술개발에 초점을 맞추고 있다”며 “기술개발 과정을 통해 공사비를 낮추고 효과를 높일 수 있는 방안을 찾는데 주력하고 있다”고 말했다.