아파트는 완화되는데 단독은 오히려 강화
동의서 징구중 극심한 진통… 현실화해야
단독주택 재건축사업의 조합설립 동의요건도 공동주택처럼 현실화해야 한다는 업계의 지적이 잇따르고 있다. 공동주택의 경우 동별 동의요건 완화가 거의 기정사실화되고 있는 반면 단독주택은 여전히 까다롭게 정하고 있는 예전 규정을 그대로 적용받고 있기 때문이다.
그렇다보니 동의율을 충족하지 못한 구역들은 사업성 저하를 감수한 채 부득이 토지분할을 통해 해결하고 있는 형국이다. 토지분할이라도 가능하면 그나마 다행이다. 미동의 주택단지가 구역 내부에 박혀있는 경우에는 토지분할 조차도 불가능하다. 이런 구역들은 조합설립 자체가 불가능하기 때문에 수년째 추진위 단계에서 공회전만 거듭하고 있는 게 현실이다.
▲과도한 단독주택 재건축 동의율… 형평성 논란
업계에서는 단독주택 재건축사업만 유독 조합설립 동의요건을 과도하게 정하고 있고 지적하고 있다.
현행 법 규정상 단독주택 재건축구역이 조합을 설립하기 위해서는 두 가지 조건을 모두 만족해야만 가능하다. 정비구역 내에 주택단지로 분류되는 연립주택이나 나홀로 아파트가 있는 경우에는 ‘도시 및 주거환경정비법’ 제16조 제2항을, 주택단지가 아닌 곳에 대해서는 동조 제3항을 각각 충족해야 조합설립이 가능하다는 얘기다.
문제는 20가구 미만인 소규모 연립주택이 단 1개동만 있어도 사업추진이 불가능한 상황에 놓인다는 점이다.
일례로 18가구로 구성된 소규모 연립주택 1개동이 있고, 18명의 토지등소유자로 구성된 A단독주택 재건축구역이 있다고 가정해보자. 이 구역의 경우 토지등소유자 18명 중 14명(75%)의 동의가 있어야만 조합설립이 가능하다. 주택단지로 분류되는 연립주택이 1개동 밖에 없기 때문에 동별 동의요건(2/3)은 무의미하고, 전체의 3/4이상 동의를 받아야하기 때문이다. 단독주택지에서 소유자 전원이 조합설립에 동의했더라도 연립주택에서 단 5명만 반대해도 사업을 추진할 수 없게 되는 셈이다.
앞으로 공동주택 재건축단지들은 법개정을 통해 동별 동의요건이 현행 ‘2/3’에서 ‘과반수’로 대폭 완화될 예정이어서 사업추진에 탄력을 받을 것으로 예상된다. 이에 반해 소규모 연립주택이 있는 단독주택 재건축구역들에서는 완화규정을 적용받을 수 없어 여전히 조합설립에 난항을 겪게 될 전망이다. 그렇다보니 업계에서는 공동주택과 단독주택의 형평성 논란을 제기하고 있는 것이다.
▲소규모 연립주택 동의율 미달로 극심한 진통
현행 법 규정으로 인해 단독주택 재건축구역들이 조합을 설립하는데 극심한 진통을 겪고 있다.
대표적인 사업장이 바로 서울 강북구 미아촉진4구역이다. 이 구역의 경우 18가구 1개동으로 구성된 양지빌라에서 유독 동의서가 나오지 않아 수년간 추진위 단계에서 헤어 나오지 못했다. 법적 동의율을 충족하기까지 단 1장의 동의서가 모자랐던 것이다. 추진위는 토지분할을 검토해 봤지만 촉진지구라는 점을 감안해 그럴 수도 없었다.
그러다가 최근에 극적으로 법적 동의율을 충족한 것으로 알려졌다. 하지만 추진위 승인을 받고 조합설립을 하기까지 3년이라는 허송세월을 보내야만 했다.
최근 조합설립인가를 신청한 강북구 미아9-2구역도 진통을 겪기는 마찬가지였다. 이 구역은 고탑빌라 2개동(21가구·16가구)과 나홀로 아파트인 태설아파트 1개동(19가구)이 위치해 있다. 하지만 고탑빌라 101동에서 2가구의 동의서가 부족했고, 태설아파트에서는 거의 나오지 않으면서 동의서를 걷기 시작한 지난 2009년부터 공전을 거듭해 왔다. 그러다 결국 고탑빌라와 태설아파트를 토지분할을 통해 제척하는 데 의견을 모은 다음에서야 조합설립인가 조건을 충족할 수 있었다.
그나마 사업에 반대하는 연립주택이 구역 외곽에 위치해 있어 토지분할이 가능한 구역의 경우에는 사정이 나은 편이다. 강북구 미아4-1구역의 경우에는 미동의 연립주택이 구역 중심에 자리하고 있어 토지분할 자체가 불가능해 더욱 심각한 상황이다.
미아4-1구역의 경우 구역 중심부에 위치한 14가구 1개동으로 구성된 소규모 연립주택 스카이빌에서의 동의율을 충족하지 못하고 있다. 법적 동의율을 충족하기까지 고작 2장의 동의서가 부족한 것이다.
이로 인해 미아4-1구역은 지난 2009년 8월부터 조합설립 동의서를 징구해 현재 75%이상의 동의율을 충족한 상태지만 조합을 설립하지 못한 채 사업이 장기화되고 있다.
이밖에도 강남지역에서는 단독주택이 밀집해 있는 서초구 방배동 일대 대다수의 재건축구역들이 소규모 연립주택에 대한 동의율을 충족하지 못해 수년째 진척을 보지 못하고 있다.
