재건축·재개발 이주비 대출은행으로 선정되기 위한 시중은행들의 경쟁이 치열해지고 있다. 부동산 경기침체 영향으로 줄어든 대출수요를 집단대출시장 선점을 통해 만회하겠다는 전략에서다. 이주비는 규모가 커서 금융기관의 대출이 불가피하다. 따라서 조합에서는 안정적인 이주를 목적으로 시공사와 금융기관을 선정해 조합원에게 대여형식으로 이주비를 지급하고 있다. 조합원 입장에서는 저렴한 이주비대출 이자를 선호하기 때문에 은행들이 조합원 구미에 맞는 낮은 이자를 제시하면서 대출경쟁이 심화되고 있는 것이다. 이에 재건축·재개발 조합원들이 알아야 할 이주비의 종류와 이주비 대출 등에 관해 살펴봤다.

 

▲이주비, 무이자와 유이자로 구분=정비사업의 성패는 바로 이주에 있다고 해도 과언이 아니다. ‘이주가 얼마나 신속하게 이루어지느냐’에 따라 금융비용의 증감이 결정되고 향후 조합원들의 부담금 및 이익금에 큰 영향을 미치기 때문이다.

 

따라서 원활한 이주를 위해서는 조합원에게 이주비가 필요하다. 이주비 지급에 대한 명확한 법 조항은 없지만 〈도시 및 주거환경정비법〉 제36조제1항에 “사업시행자는 주거환경개선사업 및 주택재개발사업의 시행으로 철거되는 주택의 소유자 또는 세입자에 대해 당해 정비구역 내·외에 소재한 임대주택 등의 시설에 임시로 거주하게 하거나 주택자금의 융자알선 등 임시수용에 상응하는 조치를 하여야 한다”는 규정을 두고 있다. 따라서 조합은 이에 상응하는 이주대책의 일환으로 이주비 지급 및 대출알선 등을 하고 있다.

 

이주비에는 기본이주비(무이자 이주비)와 추가이주비(유이자 이주비)가 있다. 통상 기본이주비는 시공자가 금융기관으로부터 자금을 차입해 조합원에게 지급한다. 기본이주비는 시공자 선정 시 건설사의 사업 참여조건에 따라 금액과 지급방법이 다르며 공사비와 함께 시공자를 선정하는 중요한 요인으로 작용하고 있다. 하지만 기본이주비에 대한 이자는 시공사가 대납하는 방식으로 결국 공사비에 포함되기 때문에 기본이주비가 많다고 무조건 좋은 것은 아니라는 게 전문가들의 지적이다.

 

추가이주비는 기본이주비 이상의 비용이 필요한 경우 유이자로 대여를 해주는 것을 말한다. 추가이주비의 경우 조합이 금융기관으로부터 주택담보대출을 통해 이주비를 지원하는 방식이다. 은행에서는 재건축·재개발에 따른 철거 후 토지라는 현물이 있기 때문에 조합원의 토지를 담보로 하거나 시공사의 연대보증을 통해 이주비대출을 하고 있다. 또 이주비는 대여형식으로 지급하고 있기 때문에 조합원은 아파트 완공 후 입주 지정기간 내에 이주비 대여금을 상환해야한다.

 

이주비를 위한 자금 차입방식으로는 △시공사로부터 직접 차입 △조합원이 시공사의 보증으로 금융기관에서 차입 △조합이 직접 금융기관에서 차입 등이 있다.

 

▲금융권, 집단대출 등 경쟁과열=최근 시중은행들이 재건축·재개발 구역에 대한 집단대출은행으로 선정되기 위한 경쟁이 치열하다. 특히 가격오름세에 있는 재건축아파트 등 인기 분양단지를 둘러싸고 일반대출금리보다 저렴한 금리를 제시하며 집단대출 유치에 박차를 가하고 있다.

 

집단대출이란 특정단체의 일정 자격요건을 갖춘 사람을 대상으로 개별 심사없이 일괄승인에 의해 이뤄지는 대출을 말한다. 일반적으로 분양아파트 및 재건축(재개발)아파트 입주예정자를 대상으로 실시되며 이주비·중도금·잔금 대출 등으로 구분된다.

 

통상 은행들의 집단대출 금리는 양도성예금증서(CD) 금리에 가산금리를 붙여 결정한다. 

 

지난해 말에 분양된 서울 동작구 흑석뉴타운6구역은 ‘흑석뉴타운 동부센트레빌Ⅱ’의 집단대출 이용은행으로 국민은행을 선정했다. 당시 흑석동에 위치한 몇몇 시중은행들이 입찰에 나섰지만 1.24%의 가장 낮은 가산금리를 제시한 국민은행이 단독으로 선정됐다. 당시 CD금리가 2.80%였던 것을 감안하면 연 4.04% 금리로 대출이 가능하다. 이는 수도권 내 일반아파트의 대출금리가 평균 5% 내외인 것을 고려하면 상당히 낮은 수준으로 분석된다. 여기에 최근 재건축아파트 가격이 차츰 오르고 있어 시중은행들의 집단대출 금리인하경쟁은 당분간 지속될 전망이다. 

 

하지만 은행들이 무조건적인 금리인하를 통한 대출경쟁에 나서지는 않고 있다는 게 업계 관계자의 설명이다. 대출 리스크관리와 함께 인기 분양단지 등을 대상으로 사업성이 높은 구역위주로 관심을 보이고 있기 때문이다. 은행들도 일종의 옥석가리기를 통한 핵심 사업장 수주를 위해 영업 전략을 펼치고 있다는 의미다.

 

시중은행 여신부서 관계자는 “금융권이 미래고객확보와 여·수신 영업기반 확대에 유리한 집단대출시장에 대한 관심이 높은 것은 사실”이라면서도 “철저한 사업성 분석을 통해 가산금리를 결정하고 대출 안정성을 기반으로 영업지를 선택하고 있다”고 말했다.

 

 

■ 금융권 반응
최근 금융권들이 재건축·재개발 구역 등 대형 인기 분양단지를 중심으로 집단대출 시장에 높은 관심을 보이고 있다.

 

시중은행이 집단대출에 적극적인 이유는 많은 미래고객을 유치할 수 있다는 점을 꼽는다. 재건축·재개발 구역의 금융기관으로 선정되면 대출고객을 상대로 여·수신 영업기반을 확대할 수 있기 때문이다. 선정된 은행의 경우 이주비대출은 물론 입주예정자를 대상으로 중도금·잔금 대출과 그밖에 주택담보대출, 신용카드, 예금유치 등의 다양한 영업활동을 하는데 유리하다.

 

여기에 재개발·재건축사업으로 인해 아파트가격이 크게 오를 가능성이 높아 대출 안정성까지 확보할 수 있다. 대출 부실화 가능성이 낮은 점이 은행들의 구미를 당기고 있다.

 

또 일반대출금리보다 낮은 금리를 제시하지만 다수의 대출가능성으로 ‘박리다매’ 효과를 기대할 수 있는 점도 은행권의 집단대출 유치경쟁 이유다.

 

통상 시중 은행들의 집단대출 금리는 3개월 만기 양도성예금증서(CD)금리에 가산금리를 붙여 대출 금리를 결정한다.

 

 

■ 체크 포인트
이주비를 대출받은 조합원은 입주지정 만료일 등 정해진 날까지 대출원금과 이자를 상환하는 것이 중요하다. 공사가 끝나고 입주지정일이 만료됐음에도 불구하고 이주비에 대한 원금과 이자를 완납하지 못했을 경우 추가이주비는 물론 기본이주비의 이자에 대한 연체료가 부과되기 때문에 원금 및 이자 상환계획을 철저히 세워야 한다.

 

이주비는 기본적으로 무상으로 지급되는 것이 아니고 공사기간동안 대여해 주는 것으로 아파트 완공 후 입주시에는 이주비 원금을 갚아야 한다. 특히 주의해야 할 내용은 이주비 이자 부분이다. 기본이주비는 시공자가 이주비에 대한 이자를 대납해주지만 추가이주비의 경우 이자를 조합원 개개인이 직접 은행에 납부해야 한다.

 

따라서 조합과 시공자가 약정한 공사기간 내에 이주비 대출 원금과 이자를 모두 완납해야 하며, 입주만료일을 지켜 추가비용부담 발생을 막는 것이 중요하다. 또 개별조합원은 이자납부일이 하루만 지나더라도 연체료가 발생하기 때문에 매월 이자 납부일을 반드시 숙지하고 있어야 한다.  

 

이와 함께 이주비를 지급받기를 원하는 조합원은 이주비 수령방법을 살펴 볼 필요가 있다.

 

일반적으로 재건축·재개발 조합은 관리처분계획인가 고시가 나면 건축물 철거에 앞서 이주계획을 수립하게 된다. 조합은 시공자와 이주계획에 대한 협의를 하고 대의원회를 거쳐 이주계획 및 일정이 결정되면, 이주계획서를 작성하고 조합원에게 이주계획서를 송부한다. 이 후 조합원들의 이주계획서 접수를 통해 이주 일정을 조정하고 조합은 최종적으로 이주확정 계획서를 통보하게 된다. 이에 따라 이주계획과 일정이 확정되면 조합원은 조합에서 정한 이주비 지급절차에 따라 이주비를 수령하면 된다.

 

이주비 지급방법이나 절차는 별도로 정해져 있는 것이 아니기 때문에 통상 조합마다 이주비 지급방법 및 절차는 해당 구역상황에 맞게 협의를 통해 결정하고 있다.

 

조합원이 이주비 수령을 하기 위해서는 이주비 지급 시 필요한 근저당설정등기 및 신탁등기에 필요한 이주비관련 구비서류를 작성해 조합에 제출해야 한다. 이때 기존주택을 담보로 이미 대출금이 설정돼 있는 경우에는 기존대출금을 모두 상환하고 이주비에 1순위 저당권을 설정하는 것이 원칙이다. 주요 이주비 구비서류에는 △인감증명서 △주민등록등·초본 △등기권리증 △이주계획서 △건축물철거 및 멸실동의서 △제세공과금납부 영수증 △이주비대여신청서 등이 있다.

 

이와 같이 이주에 필요한 서류가 모두 확인되고 조합에 공가를 인계하는 일련의 과정이 완료되면 조합확인서를 받게 된다. 최종적으로 조합확인서를 지정 은행에 제출하면 조합원 개별 통장으로 이주비가 지급되는 것이 일반적인 이주비 지급절차다. 하지만 조합은 이주비 제반서류 제출상황에 따라 이주비를 나누어 지급하거나 실제 이주하는 날에 지급하는 등의 방법으로 조합원의 이주를 촉진하고 있다. 이주기간 내 미이주자 등으로 이주지연이 발생하면 엄청난 금융비용 부담을 떠안게 되기 때문이다. 

 

업계 관계자는 “이주비는 지급된 날부터 이자비용이 발생되기 때문에 이주지연으로 인한 사업추진에 어려움을 겪는 사례가 많이 있다”며 “이주기간 내에 이주를 완료하는 것이 금융비용으로 인한 사업비 증가를 막을 수 있는 최선책”이라고 말했다.