최근 주택 임대 보증금·전세금(이하 전세금이라 한다)에 대한 임대소득세 과세문제가 이슈다. 주택을 임대하고 받은 월세에 대하여 소득세를 과세하는 것에 반대하는 의견은 많지 않을 것이다. 그러나 전세금을 받은 경우 그 전세금에 소득세를 과세할 수 있는 것인가 하는 문제와 과세하는 것이 국민경제에 어떤 영향을 끼칠 것인가 깊이 생각해 보아야 한다.

 

현행 우리 세법은 토지, 건물 등 다른 부동산 임대에 대하여는 전세든 월세든 임대소득에 대하여 소득세와 부가가치세를 과세하고 있다.

 

그러나 조세정책상 세입자를 보호하기 위한다는 취지로 모든 주택의 임대 수입에 대하여는 부가가치세를 면제하고 있다. 현행세법은 주택임대로 받은 전세금에 대하여는 수입금액 계산시 과세제외한다고 규정하고 있어 월세는 과세하나 전세는 비과세하고 있는 실정이다. 이에따라 1세대(부부간합산)1주택 소유자라도 9억원 이상 고가주택을 임대하거나, 1세대2주택 이상 소유자의 경우에는 주택임대로 인한 월세 수입에 대해 과세하고 있다. 이러한 조세정책은 실지 임대 수입이 실현되었고 상가 등 임대소득 간에 형평성의 문제가 있기 때문에 저항이 크지는 않은 것 같다.

 

그런데 최근 정부는 현행 세법규정을 고쳐 전세금을 과세대상으로 하겠다며 이렇게 하는 것이 다른 부동산과 형평성에 맞는다는 논리를 펴고 있다. 물론 주택관련 세금도 공평성과 효율성에 맞게 과세해야 하는 것은 당연하다. 그러나 제도를 도입하기 앞서 공평성만이 아닌 효율성도 함께 고려해 보아야 한다. 새로운 과세로 얻게 되는 공평보다 잃은 효율이 크다면 새로운 과세는 재고돼야 한다.

 

첫째, 주택은 토지나 상가와 달리 국민주거생활에 필수적인 공공재화이다. 주택은 삶의 터전이라는 특수성이 있으므로 소유자·세입자 상관없이 실지 입주사용자를 배려해야 한다. 임대시장에서 임대주택 부족으로 임차인이 불리한 경우라면 임대인에게 부과된 세금은 임차인에게 전가될 수도 있기 때문이다.

 

둘째, 전세금에 과세한다고 해도 그 세수입은 미미할 것이다. 전세금에 ㅁ藪묽鳧缺愍�(3.4%)을 곱한 수입금액에서 주택(건물) 감가상각비와 그 임대주택을 매입 또는 신축하기 위해 차용한 차입금의 이자비용(연 6~7%내외) 등 임대사업관련 필요경비를 공제하여 임대소득을 계산해야 한다. 물론 이 경우 장부기장을 통하여 수입과 경비를 입증해야 할 것이다. 이 경우 운영자금을 차입하여 임대사업을 하는 경우 임대소득은 결손이거나 있어도 그리 많지 않을 것이다. 따라서 세수증대 목적이라면 빗나간 정책이 될 소지가 있다.

 

셋째, 다주택 보유억제가 목적이라면 다주택보유자의 보유세를 재검토하는 것이 징세편의 등 효율성 측면에서 더욱 나을 것이다.

 

넷째, 다주택 임대 사업자에 대한 새로운 과세는 주택임대 사업을 위축시키고 나아가 미분양주택 해소 또는 신규주택의 공급시장에 저해요인이 될 수 있다. 결국 주택공급의 총량이 적어지고 임대료 상승 요인으로 작용할 수 있음을 염두에 두어야 한다.

 

그러므로 새로운 부동산 관련 조세제도 신설이나 변경은 신중할 필요가 있다. 그동안 시행해온 조세를 통한 부동산 수요 공급 조절 정책 등에 대해 순기능과 역기능을 재검토하여 지속가능한 부동산조세 정책이 나오기를 기대한다.