※ 지난호에 이어 매도청구소송에 대한 이론을 더 알아보도록 하겠다.

 

 

 나. 소송준비를 위한 조합측의 사전준비

 

 모든 소송에 있어서 그 승패에 결정적인 영향을 미치는 것은 변호사의 능력도 상당히 좌우하지만 조합이 사업진행을 제대로 하였는지에 달려있다고 하여도 과언이 아니다.

 그리고 사업진행에 대한 모든 증명은 각종 총회결의 및 서류 등을 통하여 밝혀지게 되는데, 이에 대한 객관적인 인정을 받기 위해서는 다음과 같은 준비를 해 두는 것이 바람직하다고 할 것이다.
 

재건축사업에 가장 핵심적인 내용인 조합설립동의, 사업시행인가, 관리처분계획인가 등도 아래와 같은 방법으로 증명을 하여 두지 않으면 사업진행에 지장을 줄 가능성이 충분하므로 사전에 아래와 같은 방법으로 적법한 결의가 있었음을 증명해 놓는 것이 바람직하다고 할 것이다.

  

(1) 조합원 인감명부 작성

 

조합원명부를 각 조합원들 인적사항이 나오도록 작성한 다음에 참석한 조합원들로부터 자기의 해당란에 인감도장을 날인을 받아 조합원 인감명부를 작성해 두는 것이 좋다.

 

많은 조합들이 조합원명부는 당연히 보관하고 있지만, 조합원 인감명부를 작성해 두지 않는 경우도 많이 있는 것 같다.

 

그런데 소송진행을 하다보면 ‘그 참석자명부, 동의서, 서면결의서에 찍힌 도장은 자신이 찍은 것이 아니라 위조된 것이다’ 라는 반박을 하는 경우가 많이 있기 때문에 이러한 반박을 막기 위하여서는 가급적 참석자의 인감도장을 찍도록 하는 것이 좋다.

 

이렇게 해 놓으면 조합원 100%가 인감도장을 찍을 수는 없겠지만 소송상대방이 되는 조합원이 자신의 인감도장을 해당서류에 찍은 경우에는 자신이 그 총회참석, 동의서, 서면결의서 등에 찬성하지 않았다는 반박은 하기 어려울 것이다.

 

 〈도시 및 주거환경정비법〉 시행령 제28조 4항에 의하면 조합설립을 위한 토지등소유자의 동의서 등 각종 동의서에는 인감도장을 날인하고 인감증명서를 첨부하도록 하고 있는데, 이때 조합원 인감명부를 작성해 두는 것이 좋을 것이다.

(2) 위임장 수령

 

조합원이 총회에 참석을 하지 못할 경우에 대리인에게 자신의 권한을 위임하여 참석 및 결의를 하도록 하는 경우가 많이 있는데, 이때는 반드시 위임장을 받아야 한다.

 

서로가 잘 아는 사람이라서 ‘저 사람은 조합원의 아내이다, 아버지이다’라는 이유로 총회참석위임장을 받지 않고 대리로 출석하여 투표를 통하여 의결권을 행사하게 되면, 무자격자가 참석하여 결의를 한 것이 되어 나중에 총회무효 주장을 할 수 있는 빌미를 주기 때문이다.

 

그리고 이렇게 위임장을 받지 않은 몇 사람의 숫자가 총회결의를 무효로 할 수 있는 결과로 초래되는 경우도 더러 있기 때문에 반드시 위임장을 수령하시기 바란다.

  

(3) 총회 속기록 작성

 

총회나 대의원회, 이사회 등에 속기사를 출장시켜서 총회내용을 속기하도록 하거나, 총회내용 전부를 녹음한 다음 그 녹음테이프를 속기사 사무실에 제출하여 속기록을 작성하도록 하는 것이 좋다.

 

많은 조합들이 속기사 비용이 아까워서 그냥 아무런 녹음도 하지 않고 총회 회의록만 작성하는 경우가 있다. 그런데 녹음한 것을 속기하는 방식이 아니라 회의내용을 간단히 요약하는 방식으로 회의록만 작성하게 되면, 나중에 소송에 있어서 결정적으로 유리하게 증거가 될 수 있는 내용이 빠지는 경우도 있어, 가급적 모든 회의의 속기록을 작성해 두는 것이 좋을 것이다. 그리고 그 증명력에 있어서도 간단히 요약한 회의록보다는 속기사가 참석하여 속기한 속기록이 더욱 더 증명력이 높을 수가 있다.

 

〈도시 및 주거환경정비법〉 제81조 2항에는 ‘추진위원회·조합 또는 정비사업전문관리업자는 총회 또는 중요한 회의가 있은 때에는 속기록녹음 또는 영상자료를 만들어 이를 청산시까지 보관하여야 한다’라고 규정하고 있다.

 

개정되어 2007년 12월 21일부터 시행된 동법 제81조 제1항에 의하면 ‘① 추진위원회위원장 또는 사업시행자(조합의 경우 조합임원, 도시환경정비사업을 토지등소유자가 단독으로 시행하는 경우 그 대표자를 말한다)는 정비사업시행에 관하여 다음 각 호의 서류 및 관련 자료를 조합원 또는 토지등소유자가 알 수 있도록 인터넷과 그 밖의 방법을 병행하여 공개하여야 하며, 조합원 또는 토지등소유자의 열람·등사 요청이 있는 경우 즉시 이에 응하여야 한다. 이 경우 등사에 필요한 비용은 실비의 범위 안에서 청구인의 부담으로 한다.’라고 하면서 제3호에 ‘3.추진위원회·주민총회·조합총회 및 조합의 이사회·대의원회의 의사록’을 포함하고 있어 위와 같이 속기록을 작성해 둘 필요성이 더더욱 필요하다고 하겠다.

  

(4) 비디오 테이프 촬영

 

재판을 하다보면 그 총회에서 어떠한 내용의 결의가 있었는지, 그리고 투표방식 및 결의는 제대로 되었는지를 증명하는 것이 결정적일 경우가 많이 있다.

 

이 경우에 총회장면을 비디오카메라로 녹화를 해두면 그 총회에서 어떠한 내용의 안건 및 결의가 있었는지를 정확하게 증명할 수 있다. 만약에 거수를 하여 투표를 하더라도 거수한 사람의 숫자를 세는 장면 등이 생생하게 비디오에 촬영되어 있다면 이 또한 증명이 될 수 있을 것이다.

 

따라서 총회의 경우에는 반드시 비디오 테이프로 총회 진행상황을 촬영해 둘 필요성이 있다고 하겠다.

  

(5) 총회소집통지의 우편발송

 

총회소집통지문을 발송하는 기간 및 방법을 조합정관에 규정하고 있는 경우가 많이 있다. 따라서 조합정관에 정해진 기간 및 통지방법을 준수하여 총회소집통지를 하여야 한다. 예를 들면 조합정관에 총회개최 1주일전에 등기우편으로 총회소집통지문을 발송하도록 되어 있다면 이 방법에 따라 통지하였다는 증명을 하기 위하여 반드시 이에 따라야 한다.

 

그리고 등기우편으로 발송하였다는 것을 증명하기 위하여는 우체국에서 주는 등기우편물 접수증과 같은 것을 보관하여 두어야 할 것이다.

  

(6) 총회안건에 기재된 내용만 결의

 

간혹 조합집행부가 중요한 안건을 총회안건으로 미리 통지하지도 않고 총회 당일 날 안건으로 상정하여 결의를 하는 경우가 많이 있다. 하지만 이러한 결의는 무효가 될 가능성이 많기 때문에 반드시 미리 통지된 안건에 대하여만 결의를 하기 바란다.

  

(7) 결의는 반드시 투표로 결정

 

중요한 안건일수록 무기명 투표를 하여 그 투표용지를 보관하는 것이 좋다. 대부분 조합총회회의록을 보면, 중요한 안건인데도 불구하고 “이 안건에 동의하면 박수로 찬성해 주십시오”라고 하면서 진행을 하는 경우가 있는데, 이런 방식으로는 그 안건이 결의정족수를 통과한지를 증명하기가 곤란하다.

 

따라서 가급적이면 조합장 선출할 때에 투표를 하듯이 기명 내지 무기명 투표를 하여 그 투표용지를 보관해 두는 것이 좋을 것이다.

 

  

매도청구소송은 조합설립에 미동의한 자를 상대로 하여 제기하는 것이고, 또 〈집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률〉 제48조를 보면 재건축결의후 지체없이 최고를 하도록 되어 있기 때문에, 가급적 조합설립동의가 완성되어 조합설립인가를 받은 뒤에 바로 최고 및 매도청구소송을 제기하는 것이 좋을 것이다.

  

  

예를 들어 조합설립에 동의하지 않아 매도청구소송을 제기하여야 할 상대방이 20명이라고 가정을 하자. 이 경우에 20명을 전부 동일한 피고로 하여 1개의 소장으로 매도청구소송을 제기할 것인가, 아니면 각각 1사람을 피고로 하여 20개의 소장을 제출할 것인가, 또는 여러 부류로 나누어 제기하여야 할 것인가에 대하여 논란이 많이 있다.

 

각각 1사람을 상대로 하여 20개의 소장을 제출하면 재판이 각각의 사람을 대상으로 하여 별개로 진행이 된다. 때문에 그 중에 재판에 적극적으로 응하지 않거나 첫 재판에 답변서도 제출하지 않고 불출석하면 그 재판이 끝나버리는 이점이 있다. 또 피고들이 변호사를 선임하더라도 개별적으로 선임을 하여야 하기 때문에 부담이 되어 변호사 선임가능성이 적다는 장점도 있다.

 

하지만 20명중에 분명히 몇몇 사람은 재판에 적극적으로 응할 것이고 나머지 사람들에 대한 재판이 끝나더라도 그 소송에 적극적으로 응하는 몇 사람에 대한 재판이 끝나야만 철거 등 조치를 취할 수 있기 때문에 결국은 전 재판이 끝나야만 사업을 진행할 수가 있는 것이다. 또 소장을 20개를 제출하면 조합에서 부담할 소송비용도 증가되는 것이 단점이다.

 

그리고 관할법원에 20개의 소송에 대하여 각각 서류를 제출하여야 하기 때문에 함께 병행 심리하는 재판부의 경우에는 재판기록만 6천∼7천페이지에 달할 정도가 되어 재판부에 부담을 주는 단점도 적지 않다.

 

따라서 본 변호사의 견해로는 20명을 전부 같은 피고로 하여 1건의 소송을 제기하더라도 재판진행에는 전혀 무리가 없고 위에서 설명한 바와 같이 결국은 마찬가지의 결과가 되기 때문에 1건으로서 소송을 제기하는 방법을 권하고 싶다.

  

 

조합의 입장에서는 판결이 늦게 선고되더라도 건물만 철거가 되어 공사가 진행되면 사업을 진행하는 데는 큰 문제가 없기 때문에 어쩌면 가장 필요한 소송이 명도소송이고, 이 경우에 시급히 명도를 구하기 위하여 명도단행가처분신청을 하는 경우가 있다.

 

간혹 명도단행가처분신청을 하면 판사가 서류만 보고 신청일로부터 1주일 이내의 기간에 가처분결정이 나는 것으로 아는 조합이 많다. 그런데 명도단행가처분신청은 일반적인 재판과 마찬가지로 심리를 거쳐서 결정을 하기 때문에 이 경우에 통상적인 소송보다 빨리 진행이 되기는 하지만 이 또한 3∼4개월정도 이상이 소요되는 것이 일반적이다.

 

하지만 이주가 시작된 뒤 이주를 하지 않은 조합원들을 상대로 하는 신탁등기 및 명도소송의 경우에는 별도로 명도단행가처분신청을 하면 이를 법원에서 받아들여주나, 미동의자를 상대로 한 매도청구소송을 하면서 명도단행가처분신청을 하는 경우에는 잘 인정을 해 주지 않고 있으니 이를 참고로 하기 바란다.

  

처분금지가처분신청 및 점유이전금지가처분신청은 소송도중에 피고가 소유권을 이전하거나 점유를 다른 사람에게 이전시켜 판결의 집행을 곤란하게 하는 것을 막기 위함으로 소송제기와 비슷한 시기에 제기하는 것이 관례이다.

 

  

매도청구소송을 위하여 변호사를 선임할 경우에는 미동의자들에게 최고를 하려고 하는 시점에서 바로 변호사를 선임하는 것이 좋다.

  

전문변호사를 선임하는 것이 조합측으로서는 절대적으로 유리하며,  전문변호사 선정방법은, 그 변호사에게

 

① 재건축사업에 있어서 매도청구소송을 진행해 본 판결문이 있으면 그 건수, 매도청구소송진행절차 등을 물어보고,

 

② 최고를 하려고 하는데 어떤 내용으로 하여야 하는가?

 

③ 매도청구소송을 하는데 어떠한 서류가 필요한가?

 

④ 매도청구소송을 할 경우에 어떠한 가처분신청을 같이 하여야 하는가?

 

⑤ 매도청구소송제기 기한이 있는가? 그 기간을 넘기면 그 다음에는 어떻게 하여야 매도청구소송을 제기할 수 있는가?

 

⑥ 매도청구소송에서 조합측이 승소하면 피고들에게 소유한 아파트값을 지불하여야 하는가? 지불해야 한다면 그 액수는 어떻게 정하는가?

 

등등에 대하여 질문을 해보고 거침없이 대답이 나오는 변호사로 선정하는 것이 좋을 것이다.

 건설교통부 고문변호사
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