전국 주요도시에서는 지역균형발전과 더불어 쾌적한 도시환경을 조성하기 위해 재건축과 재개발이 활발히 추진되고 있다. 이러한 시점에서 기존 도심의 도시경관적, 주거환경적 문제점을 내포하고 있는 대도시에서는 재건축·재개발에 있어서 과거 공급자 중심의 양적개발이나 판상형 남향위주의 단지개발계획은 개선되어야 한다.

 

 

앞으로의 아파트 재건축의 방향은 지역주민과 소비자 중심의 질적 개발이 필요하며 주변지역과의 조화, 개방적, 환경중심적 발전방향이 필요하다. 이에 도시 이미지 제고를 위한 친환경 타워형 아파트 건설, 개방된 도시경관 계획을 수립하여야 한다.

 

기존 도시의 성능과 주거환경을 개선하는 것을 목적으로 하는 정책의 일환으로 초고층 재건축을 언급할 수 있다. 보다 넓은 녹지공간과 공개공지의 확보, 도시의 스카이라인 재구성, 지역적·시각적 경관 확보를 위한 친환경 타워형 아파트의 필요성을 부각시키고 지역의 특성을 고려한 정책적 수단으로서의 제도개선 방안을 비교 분석할 필요가 대두되었다.

 

따라서 재건축 억제정책에 따른 도시발전의 문제점을 파악하고, 재건축의 활성화를 위한 저건폐율, 고층화 재건축에 대한 제도 및 사례조사를 통해 개발밀도제한이 미치는 영향 및 특성을 분석하여 도시건축적 차원에서 지역특성에 맞는 바람직한 친환경 타워형 아파트 건축의 활성화 방안을 제시해야 할 시점이라고 사료된다.

 

첫째, 친환경 타워형 아파트 재건축을 위한 법과 제도의 완화가 필요하다.

 

친환경 타워형 아파트를 실현하기 위해서는 현행 법제도의 개선이 선행되어야 한다. 아파트지구 개발기본계획의 층수, 높이, 형태, 배치 등에 관하여 초고층 개발이 가능하도록 개발 기본계획을 수립해야 한다. 그리고 <국토의 계획 및 이용에 관한 법률>에서 층수의 조정 및 완화가 가능하도록 개선, 수변경관지구, 입면적입면차폐도에 의한 규제를 완화하여 각 지역별 단지별 특성을 고려한 다양한 주거유형 개발을 유도해야 한다. 기존 아파트 단지의 획일적 장벽경관을 탈피하고 용적률 완화가 아닌 층수, 높이의 완화를 유도하여 기본 단지개발에서의 건폐율 축소를 통한 옥외공간 및 녹지공간을 확보하도록 제도를 정비해야 한다.

 

둘째, 현행 제2종주거지역에 적용하고 있는 용적률과 층수의 동시 규제를 폐지하고, 용적률에 따른 규정으로 세분화하여야 한다.

 

건축물의 높이에 영향을 미치는 요소는 지역에 따른 건폐율과 용적률의 관계, 그리고 직접적으로 작용하는 고도지구와 같은 층수 규제가 있다. 하지만 층수 규제의 한계를 벗어나 용적률에 의한 주거지 관리로 전환하게 되면 차폐의 완화에 따른 도시 경관의 향상과 일조 및 도시바람길을 통한 도시 내 통풍의 개선 등 친환경적인 주거 및 도시환경을 조성할 수 있을 것이다.

 

셋째, 특별용도지역제와 환경종합설계 제도와 같은 완화제도의 도입이 필요하다.

 

도시의 건전한 발전을 도모하기 위한 제도로서 성능지역제, 특별용도지역제를 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 도시관리계획의 일환으로 위상을 부여한 이후 지역실정에 맞게 운용할 수 있도록 하는 것이 가능할 것이다. 이와 함께 중장기적으로는 공중권 개념의 정립, 개발권 이양제도와 도시계획의 입체결정을 적극적으로 활용함으로써 평면적으로 활용되고 있는 용도지역제를 보완할 수 있으리라 생각된다. 나아가서 도시 내에서 이루어지는 각종 개발사업과 연계함으로써 개발과 관련한 일률적 규제, 기반시설의 확보, 사유재산권과 공익의 접점도출 등 도시개발과 관련하여 직면하고 있는 다양한 문제의 해법으로 활용될 수 있을 것으로 기대된다.

 

이에 우리나라도 보다 현실적으로 적용 가능하도록 완화기준을 설정해야 한다. 도로와 인접대지의 사선제한에 대한 재고 및 일조권에 대한 완화, 높이에 대한 완화, 용적률에 대한 완화 등 주거의 형태가 저건폐율 등을 통해 지상에 충분한 녹지 공간을 확보함과 동시에 경관차원에서도 시원한 시각회랑을 확보하는 등 친환경적이고, 고층화 할 수 있는 여건을 하루속히 정책면에서나 제도적, 법적으로도 마련하여야 한다.