창립총회 마친 후 무슨 업무를 해야하나 ①
김조영
본지 편집인
앞으로 본 면은 주택재건축·재개발·도시환경 정비사업조합의 조합장 및 임원, 조합원들, 정비사업전문관리업자, 시공사, 협력업체 등 정비사업관련 모든 사람들이 김 변호사와의 자문을 얻는 과정을 대화 및 현장체험 서술 등으로 진행하고자 합니다. 좀 더 생생한 지식을 전달해 드리기 위함이오니 많이 지켜봐 주시기 바랍니다.
주택재개발정비사업조합 창립총회에서 조합장으로 선출된 최 위원장은 창립총회 후에 어떤 일을 하여야 하는지에 관하여 자문을 받기 위하여 김 변호사를 찾아갔다.
▲최 위원장 : 안녕하십니까, 김 변호사님! 조합창립총회 무사히 잘 마쳤습니다.
●김 변호사 : 예, 최 위원장님. 아니 이제 최 조합장님이군요, 하하. 조합창립총회 치르시느라고 고생 많이 하셨습니다. 그리고 조합장으로 선출된데 대하여 축하드립니다.
▲최 위원장 : 다 김 변호사님이 도와주신 덕분입니다.
●김 변호사 : 무슨, 과찬의 말씀을요. 저는 옆에서 조언을 해 드린데 불과하고 조합을 만드시느라고, 또 그동안 추진위원회를 이끌어 오시느라고 고생하신 것은 다 최 조합장님과 임원분들, 그리고 정비사업을 하시려고 하는 소유자들의 도움 때문이 아니겠습니까.
▲최 위원장 : 창립총회에서 조합장으로 선출된 뒤 주위에서 전부 조합장이라고 부르니 약간 쑥스럽기는 하지만 저도 이제 명함을 조합장이라고 파서 가지고 다니고 있습니다. 저의 새 명함을 김변호사님께 여기 한 장 드리겠습니다.
조합장이 아닌 추진위원장의 신분임
주택재개발정비사업조합 창립총회에서 조합장으로 선출된 최 위원장은 창립총회 후에 어떤 일을 하여야 하는지에 관하여 자문을 받기 위하여 김 변호사를 찾아갔다.
▲최 위원장 : 안녕하십니까, 김 변호사님! 조합창립총회 무사히 잘 마쳤습니다.
●김 변호사 : 예, 최 위원장님. 아니 이제 최 조합장님이군요, 하하. 조합창립총회 치르시느라고 고생 많이 하셨습니다. 그리고 조합장으로 선출된데 대하여 축하드립니다.
▲최 위원장 : 다 김 변호사님이 도와주신 덕분입니다.
●김 변호사 : 무슨, 과찬의 말씀을요. 저는 옆에서 조언을 해 드린데 불과하고 조합을 만드시느라고, 또 그동안 추진위원회를 이끌어 오시느라고 고생하신 것은 다 최 조합장님과 임원분들, 그리고 정비사업을 하시려고 하는 소유자들의 도움 때문이 아니겠습니까.
▲최 위원장 : 창립총회에서 조합장으로 선출된 뒤 주위에서 전부 조합장이라고 부르니 약간 쑥스럽기는 하지만 저도 이제 명함을 조합장이라고 파서 가지고 다니고 있습니다. 저의 새 명함을 김변호사님께 여기 한 장 드리겠습니다.
● 김 변호사 : “○○아파트 주택재개발정비사업조합 조합장 최○○”라고 되어 있네요. 위원장님 이 명함 지금 이 시간부터 사용하시지 마십시오.
▲최 위원장 : 예? 아니 왜요?
●김 변호사 : 조합창립총회에서 조합장으로 선출되었기 때문에 주위에서 위원장님을 존대해주는 입장에서 조합장님이라고 부를 것입니다. 하지만 아직 조합설립인가를 받지 않은 상태이지 않습니까?
▲최 위원장 : 예, 아직 설립인가를 받은 것은 아니지요
●김 변호사 : 그러니까, 현재 상태는 아직까지도 추진위원회 단계이고, 위원장님은 조합장이 아니라 조합장당선자에 불과하고 법적으로는 아직까지 추진위원장님이십니다. 흔히 대통령선거에서 당선되었더라도 대통령으로 취임하기 전에는 ‘대통령 당선자“라고 부르지 않습니까.
▲최 위원장 : 아, 예. 맞습니다. 김 변호사님께 오지 않았다면 큰일 날 뻔하였습니다. 이제부터라도 조합장이란 명칭을 사용하지 않겠습니다. 그런데 사람 심리가 간사한 것이 조합장으로 선출되고 나니까, 괜히 어깨에 힘이 들어가고 주위 사람들이 다 “조합장님, 조합장님”이라고 부르니까 우쭐대고도 싶고, 그런 마음이 생기더군요. 하지만 마음에 부담이 생기고 정말 조합원들을 위하여 열심히 일하여야 하겠다는 각오도 매일 새롭게 하고 있습니다.
●김 변호사 : 잘 생각하셨습니다. 저도 열심히 도와드리겠습니다.
▲최 위원장 : 변호사님. 그런데 지금 단계가 추진위원회단계라고 하셨는데, 그러면 조합창립총회는 법률상 조합총회가 아니고 추진위원회단계에서의 총회입니까?
●김 변호사 : 예, 그렇습니다. 도시 및 주거환경정비법상 조합총회라고 하면 조합설립인가를 받은 뒤에 개최되는 조합원총회를 말합니다. 그래서 조합을 설립하기 위하여 개최되는 조합창립총회는 ‘조합설립을 위한 창립총회’로서 추진위원회 단계에서 개최되는 주민총회의 성격을 띠고 있는 것입니다.
창립총회는 조합총회가 아니어서 시공사 선정 안됨
▲최 위원장 : 아, 예 그렇군요. 그러면 주택재개발조합이나 도시환경정비사업의 경우에는 조합이 시공사를 선정할 수 있도록 되어 있고, 주택재건축조합의 경우에는 사업시행인가 후에 조합이 시공사를 선정하도록 되어 있는데, 주택재개발조합이나 도시환경정비사업의 경우에도 조합창립총회에서 시공사를 선정하는 것이 문제가 될 수가 있겠네요.
●김 변호사 : 예, 그렇습니다. 지금 말씀하신 바대로 시공사 선정은 조합설립인가를 받은 뒤에 조합총회에서 선정하도록 되어 있습니다. 그 시기는 주택재개발사업과 도시환경정비사업의 경우에는 조합설립인가 후에는 언제든지 가능하고, 주택재건축사업의 경우에는 조합설립인가를 거쳐 그 다음 단계인 사업시행인가 후에나 비로소 시공사 선정이 가능하도록 되어 있습니다. 따라서 조합설립인가후의 총회가 아니라 조합설립인가 전에 조합설립을 위한 창립총회에서 시공사를 선정하는 행위는 문제가 될 수 있습니다. 자칫 잘못하면 건설교통부장관 고시 제2006-331호 ‘정비사업의 시공자선정기준’에 어긋나 형사처벌까지 거론이 될 수도 있습니다.
▲최 위원장 : 아니, 그 정도까지 심각한 문제이군요. 저는 지난번에 창립총회 안내책자를 들고 와서 김 변호사님께 드릴 때에 변호사님이 총회자료집을 미처 보시기도 전에 ‘이번 창립총회에서 시공사 선정을 합니까?’라고 저에게 물어보셔서 변호사님이 추천하고 싶은 시공사라도 있는가 라고 생각을 하면서 ‘시공사선정은 이번 창립총회에서 선정을 하려고 했습니다만 조합설립 후에 총회를 한 번 더 해서 그때 선정을 하려고 합니다’라고 답변을 드렸습니다. 그랬더니 변호사님께서 ‘잘 하셨습니다’라고 하셔서, 솔직히 다음 기회에 변호사님께 좋은 시공사를 추천해 달라고 이야기를 한번 해야겠다고 생각을 하고 있었습니다. 변호사님이야 워낙 많은 경험이 있으시기 때문에 어떤 시공사가 문제가 있고 없고를 누구보다도 더 잘 알고 계시지 않습니까. 그런데 지금 변호사님 말씀을 들어보니 정말 정신이 번쩍 들 정도로 중요한 것이었군요. 만약에 지난 창립총회 안건으로 시공사선정을 넣고 그 안건이 들어간 총회자료집을 이미 만든 뒤에 변호사님을 찾아 왔더라면 창립총회도 연기시켜야 하고 총회자료집도 다시 인쇄를 하여야 하고 정말 골치가 아팠을 것입니다. 변호사님, 정말 감사합니다. 변호사님, 이제 창립총회가 끝났는데 이후에는 저희들이 어떤 일을 해야 합니까?
창립총회 결과를 대대적으로 홍보하여 추가 동의 확보
●김 변호사 : 가장 먼저, 창립총회 결과를 조합설립에 동의한 사람들뿐만 아니라 동의하지 않는 사람을 포함한 전 토지등소유자에게 우편으로 통지를 보내십시오.
▲최 위원장 : 예, 그렇지 않아도 공문을 만들라고 지시를 하고 나왔습니다.
●김 변호사 : 공문을 보낼 때에 보내는 주체의 명칭을 무엇이라고 하여 보낼 것입니까?
▲최 위원장 : 조합이 결성되었으니까 조합의 이름으로 보내려고 하였는데, 현재 단계가 추진위원회 단계이기 때문에 추진위원회의 명칭으로 보내는 것이 맞겠네요.
●김 변호사 : 예, 그렇게 하십시오. 그런데 어느 정도의 분량으로 공문을 보낼 것입니까?
▲최 위원장 : 그냥, 창립총회안건 제목과 표결 결과만 간단히 1∼2장 정도로 요약하여 보내려고 합니다.
●김 변호사 : 현재 조합설립 동의율이 어느 정도입니까?
▲최 위원장 : 총 토지등소유자의 약 69%정도만 조합설립동의를 한 상태입니다.
●김 변호사 : 주택재개발사업의 경우에는 총 토지등소유자의 4/5이상의 동의가 있어야 하는 것을 잘 알고 계시지요?
▲최 위원장 : 예, 그렇습니다
●김 변호사 : 그러면 앞으로 약 11%이상의 동의서를 더 받아야 될 것 아닙니까.
▲최 위원장 : 예, 열심히 해 보려고 합니다.
●김 변호사 : 그 것을 이번 창립총회결과 안내문을 보낼 때에 적극적으로 이용하십시오.
▲최 위원장 : 아니, 어떻게요?
●김 변호사 : 지금까지 조합설립에 동의하지 않는 사람들은 재개발에 반대하는 사람도 있겠지만, 향후 사업이 어떻게 진행되는지 보고 동의서를 내려고 관망하는 사람들도 많이 있습니다.
▲최 위원장 : 예, 저희들도 그렇게 생각하고 있습니다.
●김 변호사 : 그러니까 이번 창립총회를 개최하여 조합설립으로 바로 갈 수 있을 정도로 사업이 진행되었다는 점을 대대적으로 홍보하여 관망하고 있는 사람들이 동의서를 선뜻 낼 수 있도록 하여야 합니다. 그래서 먼저 ‘창립총회 성공적 완료, 조합설립인가 임박’, ‘10%만 동의서 제출하면 바로 조합설립’ 등등의 현수막을 걸고, 특히 동의서를 내지 않는 사람들이 거주하는 곳에는 더 많이 걸으십시오.
그리고 전세를 주고 다른 곳에 사는 소유자들도 다수 있으므로, 그런 사람들에게는 위와 같이 현수막이 설치되어 있고, 총회가 개최되어 조합설립이 임박하였다는 것을 적극적으로 알릴 필요성이 있는 것입니다.
▲최 위원장 : 그러면 구체적으로 어떤 내용들을 넣어서 공문을 보내야 좋을지 변호사님께서 가르쳐 주시기 바랍니다.
●김 변호사 : 먼저, 조합창립 총회결과를 요약하여 기재하십시오.
두 번째로, 총회를 개최할 때에 총회장이 사람들로 꽉 찬 모습 등 총회과정을 찍은 사진과, 위와 같이 현수막을 걸은 모습을 찍은 사진을 편집하여 같이 공문에 동봉하여 주시기 바랍니다. 이왕이면 칼라사진으로 하는 것이 더 좋겠지요.
세 번째로, 향후 조합의 비전을 보여주십시오. 조합장으로 당선된 위원장님의 인사말을 통하여 향후 사업추진 비전을 보여주시고, 구체적으로 자료를 동봉하여 재개발사업을 신속히 하면 이런 이익이 발생하는 점을 타 단지의 사례 등을 들어서 구체적으로 보여주시기 바랍니다. 현재 추진위원회운영규정 뒤에 첨부된 ‘정비사업조합설립동의서’에는 조합원부담금 등의 내용이 금액으로 구체적으로 기재되어 있지 않기 때문에 단순히 동의서를 첨부하는 것으로만은 부족합니다.
네 번째로, 추진위원회 운영규정에 첨부된 ‘정비사업 조합설립 동의서’양식을 같이 동봉하여 보내시기 바랍니다.
다섯 번째로, 이것이 가장 중요할 수도 있는데, 미동의자만을 상대로 하여 설명회를 개최하십시오. 이미 조합설립 동의서를 제출한 사람까지 모이는 것도 좋고, 장소가 협소하면 미동의자만을 참석토록 하여 적극적으로 설명을 드리고, 그 사람들이 무엇이 궁금한지, 그리고 동의서를 내는 것을 왜 주저하고 있는지를 같이 토론하면서 풀어나가시기 바랍니다.
그러면 생각보다 빠른 시일 내에 동의율 4/5이상을 달성할 수 있을 것입니다.
▲최 위원장 : 예, 잘 알겠습니다. 최대한 그렇게 하도록 하겠습니다. 그리고 또 무엇을 해야 합니까?
총회등 회의 속기록은 반드시 만드는 것이 좋음
●김 변호사 : 당연히 잘 아시겠지만 창립총회 회의록을 만드시기 바랍니다. 창립총회 회의록을 어떻게 만드시는지는 잘 알고 계시지요.
▲최 위원장 : 회의록을 따로 만들어야 합니까?
●김 변호사 : 총회장에 속기사를 참석시켰으면 속기사님이 총회 속기록을 작성하실 것이기 때문에 그것으로 창립총회 회의록으로 대체가 가능합니다. 가장 정확한 회의록이 되는 셈이지요.
▲최 위원장 : 변호사님, 저희들은 돈이 든다고 하여 속기사를 참석시키지 않았습니다. 대신 만약을 대비하
여 총회과정을 전부 비디오로 촬영은 하였습니다.
●김 변호사 : 하하, 그랬군요. 그러면 그 비디오 테잎을 속기사님에게 보내서 속기록을 작성해 달라고 하면 됩니다. 물론 비디오 테입을 보관하는 것만으로도 가능하나 비디오 테잎을 보관하게 되면 그날 총회진행이 어떻게 진행되었는지를 한눈에 알 수가 없고 분실의 위험도 있기 때문에 문서로 된 속기록을 작성해 놓는 것이 가장 좋습니다.
도시 및 주거환경정비법 제81조에 의하면 추진위원회·조합 또는 정비사업전문관리업자는 총회 또는 중요한 회의가 있은 때에는 속기록·녹음 또는 영상자료를 만들어 이를 청산시까지 보관하도록 되어 있습니다. 동법 제86조 6호에 보면 이를 위반하여 속기록 등을 만들지 아니하거나 청산시까지 보관하지 아니한 추진위원회·조합, 또는 정비사업전문관리업자의 임직원은 형사처벌 받도록 되어 있습니다.
▲최 위원장 : 예? 아니 법에 그런 조문까지 있습니까, 알겠습니다. 당장 만들겠습니다.
●김 변호사 : 그 다음 내용은 잠시 차 한잔 하시고 또 대화를 나누시지요.
