조합설립인가 신청의 방법 및 제출서류
김조영
본지 편집인
지난 호에 이어서 정비사업전문관리업자가 수행하는 업무중 조합설립인가신청서류는 어떤 것을 준비하여야 하고, 그 작성방법은 어떠한지 살펴보도록 하겠습니다.
3. 정비사업전문관리업자의 업무
지난호에서 정비사업전문관리업자의 업무 중에 1)조합설립의 동의 및 정비사업의 동의에 관한 업무의 대행, 2)협력업체 선정 지원업무에 관하여 살펴보았고, 3)조합설립인가의 신청에 관한 업무의 대행에 관하여도 일부 알아보았으나, 설명의 편의를 위하여 3)조합설립인가의 신청에 관한 업무’에 대하여 다시 알아보기로 하겠다.
3) 조합설립인가의 신청에 관한 업무의 대행
(가) 도정법에 따른 서식
추진위원회가 조합설립에 관한 동의서를 일정비율이상 징구하여 조합설립인가신청을 하기 위하여는 도시 및 주거환경정비법시행규칙 별지 제3호 서식(주택재개발사업·도시환경정비사업 조합설립인가 신청서), 또는 별지 제4호 서식(주택재건축정비사업 조합설립인가 신청서)에 아래의 서류를 첨부하여 시장·군수에게 제출하여야 한다. 변경인가를 받을 경우에는 변경인가 신청서에 변경내용을 증명하는 서류를 첨부하여 시장·군수에게 제출하여야 한다 (시행규칙 제7조).
※이때 주거환경개선사업에 대하여는 어떤 서식에 의하여 신청하라고 규정되어 있지 않은데, 그 이유는 주거환경개선사업은 정비사업조합을 구성하지 않고 사업을 진행하기 때문에 조합설립을 위한 신청절차가 필요없기 때문이다.
(나) 신청서에는 다음의 서류를 첨부하여야 한다.
도시 및 주거환경정비법시행규칙 제7조에 의하면,
1. 조합정관
2. 조합원 명부(조합원자격을 증명하는 서류 첨부)
3. 토지등소유자의 조합설립동의서 및 동의사항을 증명하는 서류
4. 창립총회 회의록(총회참석자 연명부 포함)
5. 조합장 선임동의서(인감증명서 첨부)
6. 토지건축물 또는 지상권이 수인의 공유에 속하는 경우에는 그 대표자의 선임동의서
7. 창립총회에서 임원대의원을 선임한 때에는 선임된 자의 자격을 증명하는 서류
8. 주택건설 예정세대수, 주택건설 예정지의 지번지목 및 등기명의자, 도시관리계획상의 용도지역, 대지 및 주변현황을 기재한 사업계획서(주택재개발사업 및 주택재건축사업의 경우에 한한다)
9. 건축계획, 건축예정지의 지번지목 및 등기명의자, 도시관리계획상의 용도지역, 대지 및 주변현황을 기재한 사업계획서(도시환경정비사업의 경우에 한한다)
10. 그밖에 특별시·광역시 또는 도의 조례가 정하는 서류를 첨부하도록 되어 있다.
그리고 각 광역자치단체별로 조례를 살펴보면
ⓛ ‘서울특별시 도시 및 주거환경정비조례’ 제10조에 의하면,
1. 정비구역의 위치도 및 현황사진
2. 정비구역안의 토지 및 건축물의 지형이 표시된 지적현황도
3. 매도청구대상자명부 및 매도청구계획서(주택재건축사업에 한한다)
를 첨부하도록 되어 있고, 부산광역시도 동일한 내용을 규정하고 있고,
② 반면 ‘경기도 도시 및 주거환경정비조례’ 제10조에 의하면, 위 3개의 내용이외에 <3. 법 제13조의 규정에 의하여 설립된 조합설립추진위원회에 대하여 회계감사를 실시한 경우 회계감사결과>를 신청서류에 추가하도록 되어 있고, 인천광역시, 울산광역시도 경기도와 동일하나,
③ 대구광역시는 <1. 회계감사를 실시한 경우 회계감사결과 개요, 2. 매도청구대상자 명부 및 매도청구계획서(주택재건축사업에 한한다)>라고 하여 2가지 서류만 추가로 요구하고 있다.
④ 또 대전광역시는
1. 정비구역의 위치도 및 현황사진
2. 토지 및 건축물의 지형이 표시된 지적현황도
3. 회계감사를 실시한 경우 회계감사결과 개요
4. 매도청구대상자명부 및 매도청구계획서(주택재건축사업에 한한다)
5. 동의자 명부
6. 임원 및 대의원명부까지 제출하여야 한다.
(다) 조합설립인가 신청서류를 다음과 같이 작성하도록 조례로서 규정되어 있다.
ⓛ 서울특별시의 경우(조례 제14조)
1. 정관은 법 제20조제2항의 규정에 의한 표준정관을 준용하여 작성함을 원칙으로 한다.
2. 주된 사무소의 소재지는 사업시행구역이 소재하는 구의 관할구역안에 두는 것을 원칙으로 한다.
3. 사업시행구역의 명칭 및 면적은 법 제4조제1항의 규정에 의한 정비계획과 동일하게 한다.
4. 조합원수는 신청서에 첨부된 조합원 명부의 인원을 기준으로 한다.
5. 토지등소유자의 동의서는 법 제15조제2항의 규정에 의한 정비사업조합설립추진위원회운영규정의 동의서식으로 한다.
6. 조합원명부에는 조합원 번호, 동의자의 주소, 성명 및 권리내역을 기재하여야 하며 동의율을 확인할 수 있는 동의총괄표를 첨부한다.
7. 임원선출에 관한 증빙서류로 토지등소유자의 대표자 추천서 또는 주민총회 회의록 등을 제출하여야 한다.라고 규정되어 있다.
② 경기도의 경우(조례 제10조)에는 서울특별시의 위 7개항중 <6. 조합원명부에는 조합원 번호, 동의자의 주소, 성명 및 권리내역을 기재하여야 하며 동의율을 확인할 수 있는 동의총괄표를 첨부한다>라는 항목이 삭제되어 있으나, 조합설립을 위하여는 동의총괄표를 당연히 작성하여 동의율을 나타내어야 하므로 서울특별시와 실무상으로는 동일하다고 판단하면 된다.
③ 인천광역시의 경우에는, 서울특별시의 6개항 이외에 <1. 조합의 명칭은 사업시행구역 명칭의 뒤에 정비사업조합이라는 명칭을 사용하여야 한다, 8. 조합원 명부는 법 제19조의 규정에 의한 권리자를 대상으로 주소, 성명 및 권리내역을 명기하여야 한다>라는 항목이 추가되어 있으나, 이는 법률규정 및 명부 작성시에 당연히 그렇게 하여야 할 내용들이기 때문에 실무상으로는 동일하다고 할 것이다.
④ 부산광역시의 경우에는 서울특별시의 내용에 <2. 조합의 명칭은 사업시행구역 명칭의 뒤에 “정비사업조합”이라는 문자를 사용하여야 한다>는 내용만 추가되어 있고,
⑤ 대구광역시와 대전광역시도 위 다른 광역시와 거의 동일하다.
⑥ 특이하게 울산광역시의 경우에는 조례 제14조에, <2. 신청인 대표자는 토지등소유자의 5분의 4이상의 추천 또는 주민총회에서 선정할 것>이라는 규정을 두고 있는데, 통상적으로 조합설립인가를 신청할 때에는 주택재개발사업, 도시환경정비사업, 주택재건축사업 등은 공히 전체 토지등소유자의 5분의 4이상의 동의를 얻어 조합설립인가를 하도록 규정하고 있기 때문에(재건축사업은 세부적인 요건이 또 있음), 결국 창립총회에서 선정된 신임조합장이 신청인 대표자가 되면 당연히 토지등소유자의 5분의 4이상의 추천 또는 주민총회에서 선정된 것이기 때문에 문제가 없을 것이다.
(라) 조합설립인가를 위한 필수적인 내용 결정 및 절차
위에서 설명드린 조합설립을 위한 절차 및 내용을 살펴볼 때에, 사전에 반드시 결정하여야 할 내용과 절차가 있다.
① 기존의 재건축결의와 유사한 내용 결정
추진위원회가 조합설립인가 신청을 하기 위하여 토지등소유자의 동의를 얻어야 하는데, 이 때 동의는 다음 각호의 사항이 기재된 동의서에 동의를 받는 방법으로 하여야 한다(시행령 제26조 1항).
1. 건설되는 건축물의 설계의 개요
2. 건축물의 철거 및 신축에 소요되는 비용의 개략적인 금액
3. 제2호의 비용의 분담에 관한 사항
4. 사업완료후의 소유권의 귀속에 관한 사항
5. 조합 정관
위 1호 내지 4호의 내용이 바로 기존
<집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률> 제47조 소정의 재건축결의 내용인데, 위 5가지 사항을 기재한 동의서를 받아야 하기 때문에 위 4가지 내용을 결정하기 위하여는 추진위원회의 자체 힘만으로는 거의 불가능할 정도의 업무이다.
비록 건설교통부 고시 제2006-330호 정비사업조합설립추진위원회 운영규정 별지양식에 있는 ‘정비사업조합 설립동의서’에 위 1∼4까지의 내용을 간단하게 기재하여 놓고 이 양식대로만 받으면 되는 것으로 되어 있으나, 토지등소유권자들에게 사업설명을 하고 정비사업을 할 것인지, 말 것인지 손익계산을 하도록 하기 위하여는 추진위원회 자체의 지식만으로는 거의 불가능하기 때문에 정비사업전문관리업자 등의 힘을 빌리지 않을 수가 없을 것이다.
※최근 지방 일부 법원에서는 위 운영규정 별지양식인 ‘정비사업조합 설립동의서’대로 받은 재건축사업의 경우 적법한 재건축결의가 없다고 판결을 한 적이 있으나, 개인적인 생각으로는 위 판결은 바뀌어야 하고 또 바뀔 것이라고 확신하고 있다.
참고로 현행 <도시 및 주거환경정비법> 어디에도 <집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률> 제47조에 의한 재건축결의를 하라고 하는 조문이 없다. 그리고 도정법 제39조(매도청구)에서 <이 경우 재건축결의는 조합설립의 동의로 보며>라는 문구에서 재건축결의가 나올 뿐이고, 그 어떤 조문에서도 재건축결의를 언급하고 있지 않다.
② 창립총회 개최
추진위원회가 조합설립인가 신청을 하기 위하여 첨부하여야 하는 서류 중에, 창립총회회의록, 임원대의원이 창립총회에서 선임된 증명서류 등을 제출하여야 하는데, 따라서 창립총회를 반드시 개최하여야 한다.
이때 창립총회를 적법하고 필요한 안건을 가지고 개최하는데도 상당한 지식과 경험이 필요하며, 정비사업전문관리업자의 협력이 없이 추진위원회 자체가 총회를 개최하였을 경우에 하자가 발생할 가능성이 더 높아지는 것이 일반적인 현상이다. 창립총회에 관하여는 상당히 많은 양의 강의가 준비되어 있기 때문에 다음 호에서 계속하기로 하겠습니다.
