단독 재건축 활성화 방안 없나
200가구 이상이면 가능해 난개발 우려
인근지역도 여건따라 재건축 가능해야
단독주택이 밀집된 지역을 하나의 공동주택단지로 개발하기 위해서는 먼저 정비구역지정을 받아야 한다. 정비구역이 아닌 곳에서의 재건축사업은 아파트나 연립주택만이 가능하다. 따라서 단독주택 지역은 정비구역 지정 후 공동주택으로의 사업추진이 가능한 것이다. 개정된 도정법 시행령에서는 단독주택 재건축의 정비구역 지정을 위한 정비계획 수립대상구역의 요건을 종전법(2003년 7월 1일)에 비해 완화해 왔다. 완화된 내용은 크게 세 가지. 그 첫째는 ‘단독주택이 300호 이상’에서 ‘200호 이상’으로 완화됐다. 둘째는 ‘노후·불량건축물이 지역 안에 3분의 2 이상’에서 ‘3분의 2 이상이거나, 2분의 1 이상으로서 준공 후 15년 이상 된 다세대나 다가구 주택이 30% 이상’이면 정비계획 수립대상구역 요건에 부합토록 했다. 셋째로는 도로율의 삭제다. 종전법에서는 ‘당해 지역안의 도로율을 20% 이상으로 확보’할 수 있어야 한다고 규정했으나 개정된 도정법 시행령에는 도로율 20% 부분을 삭제했다.
■ 완화 내용과 문제점
▲300호에서 200호로 완화, 소규모 아파트단지로 난개발 우려= 현 정비구역지정을 위한 정비계획 수립 대상구역은 <도시 및 주거환경정비법> 별표1의 3 나항에서 규정하고 있다.
종전법에서는 <기존의 단독주택을 재건축 하고자 하는 경우에는 기존의 단독주택이 300호 이상, 또는 그 부지면적이 1만㎡ 이상인 지역>으로 대상구역 요건을 명시하고 있다.
하지만 개정된 도정법에 따르면 <기존의 단독주택(나대지 및 단독주택이 아닌 건축물을 일부 포함할 수 있다)을 재건축하고자 하는 경우에는 단독주택이 200호 이상, 또는 그 부지면적이 1만㎡ 이상인 지역>으로 완화했다. 이로써 그동안 단독주택지에서 재건축이 어려웠던 지역들의 주거환경 개선 효과를 기대할 수 있게 됐다.
그러나 이러한 조치로 인해 소규모 아파트 등이 난립해 난개발이 될 우려를 안게 됐다. 소규모 단위로 개발을 하다보면 정비기반시설 등을 충분히 확보하기 어려운 현상이 발생하기 때문이다.
예를 들어 1만㎡에는 미달하나 200세대의 기준으로 정비계획이 수립된 지역에서 인근 지역을 정비구역에 포함할 경우 사업성이 저하된다고 가정해 보자. 당해 지역은 법적으로 아무런 하자가 없기 때문에 주민들의 반대 등을 이유로 들어 인근 지역을 포함하지 않으려 할 것이다. 이런 이유로 당해 지역은 소규모 아파트단지로 난개발이 될 수밖에 없으며, 인근지역은 정비계획 수립요건에 맞지 않아 불량주거지로 전락, 개발마저 할 수 없는 현상이 발생하게 될 것이다.
따라서 이러한 현상을 미연에 방지하기 위해 정비구역지정을 할 경우 인근지역을 사업지 여건에 따라 추가할 수 있는 법적 보완장치가 마련되어야 할 것이다.
▲노후·불량건축물 요건 15년으로 낮춰야= 종전법에서는 <노후·불량건축물이 당해 지역 안에 있는 건축물수의 3분의 2 이상>으로 규정했으나 새로 개정된 도정법에서는 <노후·불량건축물이 당해 지역 안에 있는 건축물수의 3분의 2 이상이거나, 노후·불량건축물이 당해 지역 안에 있는 건축물수의 2분의 1 이상으로서 준공 후 15년 이상이 경과한 다세대 주택 및 다가구 주택이 당해 지역 안에 있는 건축물 수의 10분의 3 이상>으로 완화했다.
그러나 재건축 관련전문가들은 이러한 규제 완화에도 불구하고 단독주택지에서의 재건축사업은 쉽지 않을 것으로 예견했다. 이는 노후·불량건축물의 기준에 부합되는 지역이 많지 않다는 이유에서다.
정비계획관련 A엔지니어링 관계자는 “법상 요건에 맞는 지역은 서울시내에서도 그리 많지 않다”며 “향후 5년 내에 단독주택지의 재건축 사업이 활성화되기는 어려울 것”으로 내다봤다.
또한 정비사업전문관리업체 담당자는 “단독주택지에서 재건축사업을 위한 노후·불량건축물의 기준을 좀더 완화해 열악한 주거환경을 속히 개선해야 한다”고 지적했다.
서울시가 재건축부문 ‘도시·주거환경정비기본계획’ 수립 시 신청 받은 곳은 총1·2차에 걸쳐 600여 구역이다. 이중 기본계획에 포함된 곳은 340여 구역으로 알려졌다.
그러나 상당수가 공동주택임을 감안할 때 실제 단독주택지가 기본계획에 포함된 곳은 많지 않다는 게 업계관계자의 전언이다. 이런 이유로 단독주택지의 정비계획 수립대상구역의 요건을 좀더 완화해야 한다는 것이다. 완화 정도는 노후·불량 요건을 15년 정도로 하는 것이 적당하다고 관계자들은 제시했다.
경기도 성남시 다가구 밀집지역의 경우 준공된 지 15년 정도가 지났다. 그러나 20년의 노후·불량 요건에는 맞지 않은 이유로 이 지역 다가구주택은 개발의 사각지대에 가려져 있다. 또한 이 지역은 다가구 등이 90% 이상 존재하고 있어 이 경우 단독주택 재건축으로 사업추진이 가능한지도 의문이다. 도정법에서는 ‘단독주택에 일부 단독주택이 아닌 건축물을 포함할 수 있다’고 했으나 다가구주택이 대부분인 경우에 대해서는 명확한 규정이 없기 때문이다.
이미 배관이나 오·폐수 시설은 낡아 제 기능을 잃고 있는 상황이지만 현 법상요건으로는 20년의 경과년수를 채워야 사업추진이 가능하다.
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