동작구청이 다구역 경계필지 소유자에 대한 새 지침을 마련, 시행했지만 노량진촉진구역들은 여전히 조합설립에 난항을 겪고 있다. 동작구청은 지난해 말 경계필지 소유자가 조합을 선택할 수 있도록 하는 내용의 ‘재정비촉진지구내 구역간 경계필지 조정지침’을 마련하고 노량진촉진구역들에게 하달했다. 촉진계획이 고시됐지만 다구역 필지 소유자 동의를 얻지 못하는 구역들의 조합설립을 촉진시키기 위해 마련한 지침이었다. 하지만 해당 추진위는 여전히 동의서 징구에 어려움을 겪고 있다. 구청의 지침이 단순한 ‘미봉책’에 지나지 않아 동의서 징구에 전혀 도움이 되지 않고 있기 때문이다. 이에 따라 일선 추진위는 보다 근본적인 해결책을 마련해 줄 것을 요구하고 있다.

 

▲동작구 지침 ‘경계필지 소유자, 편입면적 상관없이 한 구역 선택’=노량진재정비촉진구역들의 사업이 답보상태에 놓인 이유 중 하나가 바로 다구역 경계필지 소유자들이 많기 때문이다. 다구역 경계필지란 2개 이상의 촉진구역 경계에 위치한 건축물이나 필지를 말한다.

 

경계필지를 포함한 구역들은 토지등소유자 수가 늘어나는 것은 물론 경계필지 소유자는 해당 필지가 쪼개져 적은 면적이 편입된 구역에는 동의를 하지 않아 조합설립에 어려움을 겪고 있다.

 

이에 따라 동작구는 지난해 11월 ‘재정비촉진지구내 구역간 경계필지 조정지침’을 마련하고 각 구역에 통보한 바 있다.

 

경계필지 지침에 따르면 경계필지 소유자는 편입된 면적과 상관없이 사업시행시 경계 구역 중 한 곳을 선택하되, 관리처분인가에 따라 편입구역이 최종 확정되기 전까지는 편입된 구역 모두 조합원 지위를 인정토록 했다.

 

예를 들어 A구역과 B구역에 속한 경계필지의 소유자가 있다고 가정하면 이 소유자는 A구역과 B구역의 조합원 자격을 갖게 되며 향후 관리처분총회를 개최하기 전에 원하는 구역을 선택할 수 있다는 것이다.

 

하지만 이러한 지침에도 불구하고 경계필지가 포함된 구역들은 여전히 조합설립이 답보상태에 놓여있다.

 

 

구의 조정지침이 사실상 동의서 징구에 전혀 도움이 되지 못하고 있기 때문이다.

 

실제로 경계필지가 속한 대부분의 구역들은 해당 토지등소유자들에게 ‘경계필지 조정지침’ 내용을 통보했음에도 동의서를 징구하지 못하고 있다.

 

경계필지 소유자의 입장에서 보면 희망하는 구역이 아닌 구역에 인감증명서를 제출하면서까지 굳이 동의서를 낼 필요가 있느냐는 것이다.

 

여기에 아직 사업계획이 확정된 상황이 아니기 때문에 양측의 사업 경과를 두고 본 후 결정하겠다는 입장이어서 양측 모두에 동의를 하지 않고 있는 것이다.

 

이에 따라 일선 추진위에서는 동작구청의 행정 처리에 대해 불만을 쏟아내고 있다. 이번 조정지침은 현실적인 해결책이 아닌 단순한 ‘미봉책’에 그쳐 해당 구역들이 실망감을 표출하고 있는 것으로 풀이된다.

 

노량진지구 내 한 촉진구역 관계자는 “구청의 지침이 내려진 이후 달라진 건 아무것도 없다”며 “굳이 지침으로 내리지 않아도 이미 다 알고 있는 내용을 서면으로 통보한 수준인데 무슨 도움이 되겠느냐”고 반문했다.

 

또 다른 촉진구역의 추진위원장은 “재정비촉진계획을 수립할 당시 조금만 신경을 썼다면 이 같은 일이 벌어지지 않았을 것”이라며 “자신들이 잘못을 저질러 놓고 기껏 해결책이라고 내놓은 지침은 한심할 정도”라고 비난 수위를 높였다. 이어 “구역 경계를 다시 설정하거나 토지등소유자를 한 구역에만 산정하게 하는 등의 현실적인 해결책 마련이 시급하다”고 말했다.

 

한 정비업체 관계자 역시 “구청의 지침만으로는 경계필지 소유자의 동의서를 받는데 한계가 있다”며 “촉진지구 내 대부분의 구역들이 공통적으로 겪고 있는 문제인 만큼 조합설립에 필요한 근본적인 대책을 새롭게 마련해 주길 바라고 있다”고 말했다.

 

이에 대해 동작구청 관계자는 “이번 경계필지 조정지침은 법적인 테두리 안에서 구청이 할 수 있는 최선의 해결책이었다”며 “우선 사업추진 경과를 보고 사업 추진에 도움이 될 수 있는 부분은 최대한 협조하도록 노력하겠다”고 말했다.

 

 

■ 사업 추진 현황
노량진재정비촉진지구는 노량진동 270-2번지 일대 지구면적 73만5천393㎡로 지난 2003년 뉴타운사업지구로 지정된 후 2006년 촉진지구로 지정됐다. 이후 지난 2009년 12월 재정비촉진계획이 수립됨에 따라 본격적인 촉진사업이 추진됐다.

 

노량진지구에는 촉진지구 지정 전에 이미 재개발사업이 추진됐던 구역들이 많다. 이에 따라 촉진지구 지정 과정에서 구역들이 합쳐지거나 나뉘어져 기존 추진위 인정 여부를 두고 분쟁이 일고 있다.

 

또 구역과 구역 사이에 걸친 이른바 다구역 경계필지들이 많아 사업 추진이 원활하게 추진되지 못하고 있다. 다른 재정비촉진지구의 경우 일반적으로 필지나 도로 경계면으로 촉진구역을 설정한데 반해 노량진지구는 경계면에 상관없이 구역을 설정했기 때문이다.

 

실제로 대부분 촉진구역에는 경계필지가 포함돼 있으며 특히 노량진5촉진구역의 경우 토지등소유자 중 약 1/3이 경계필지 소유자인 것으로 알려졌다. 또 경계필지 소유자가 많은 곳은 약 130명이 넘는 것으로 나타났다.

 

이에 따라 노량진지구는 촉진계획이 수립된 지 이미 1년 이상이 됐지만 사실상 사업이 제자리걸음을 보이는 구역들이 많은 실정이다. 현재 촉진지구 내 8개 구역 중 조합설립인가를 받은 곳은 노량진2재정비촉진지구 단 한 곳뿐인 것으로 나타났다. 나머지 7개 구역은 여전히 추진위 단계이거나 아직 추진위를 설립하지 못한 곳도 있는 것으로 알려졌다.

 

 

■ 조정지침 내용
동작구청이 새롭게 내놓은 ‘노량진재정비촉진지구 경계필지 조정지침’의 핵심은 경계필지 소유자가 구역을 선택하도록 하는 것이다. 즉 경계면에 포함된 구역들의 조합원 자격을 주되, 향후 사업시행에 따라 한 구역을 선택하도록 한 것이다.

 

이에 따라 경계필지 소유 조합원은 해당 구역이 관리처분계획을 수립하기 전에 한쪽 구역을 선택해 주택이나 상가 등을 분양을 받을 수 있다.

 

또 조정지침에 따르면 추진위는 조합설립 시 경계필지 처리방안을 조합정관에 반영해 총회에서 의결을 받도록 하고, 이미 조합설립인가를 받은 곳은 조합정관을 변경해 반영하도록 했다.

 

경계필지 소유자가 편입 구역을 확정한 후에는 토지등소유자 처리 매뉴얼에 따르도록 했다. 토지등소유자 처리 매뉴얼에 따르면 구역마다 사업 속도가 다르기 때문에 경계필지 소유자가 사업이 먼저 시행되는 구역을 선택하느냐, 나중에 시행되는 구역을 선택하느냐에 따라 해당 필지에 대한 처리방법도 다르게 하도록 정하고 있다.

 

우선 경계필지 소유자가 선시행 구역에 편입을 희망하는 경우 해당 구역에서는 토지나 건축물 전체를 감정평가해 권리가액을 산정하고 구역 외 토지는 향후에 인접 조합에 매각해야 한다.

 

한 예로 A라는 구역과 B라는 구역의 경계에 놓인 필지를 소유하고 있는 토지등소유자 C씨가 있다고 가정해 보자.

 

C씨가 사업이 먼저 진행되고 있는 A구역에 편입을 신청했다면 A구역 조합은 해당 경계필지의 토지나 건축물 전체를 감정평가 한 금액으로 C씨의 권리가액을 산정해야 한다. 이후 B구역에 속한 토지와 건축물의 평가액은 B조합에 매각하는 방식이다.

 

후시행 구역을 선택한 경우에는 조금 복잡한 과정을 거친다. 우선 선시행 구역은 구역 내 편입 면적과 건축물의 감정평가 금액을 조합원에게 청산해야 한다. 조합원은 청산받은 금액을 다시 후시행 구역에 반납하면 후시행 조합은 구역 내 토지 및 건축물의 감정평가액과 청산 금액을 합산해 권리가액을 산정하게 된다.

 

예를 들어 A구역(선시행)과 B구역(후시행) 경계 필지 조합원 C씨가 B구역에 편입을 희망한다고 가정해 보자.

 

A조합은 C씨의 토지와 건축물 중 A구역에 편입된 부분만 감정평가해 C씨에게 현금으로 청산하면 된다. 이후 C씨는 현금 청산받은 금액을 B조합에게 반납하면 B조합은 향후 C씨 소유의 잔여 토지 및 건축물의 감정평가액과 청산 반납금액(국토해양부령이 정하는 법정 이자 포함)을 합산해 권리가액으로 산정하는 방식인 것이다.

 

이때 경계필지에 속한 건축물은 소유자가 선택하는 구역과 상관없이 선 시행되는 구역에서 건축물 전체를 감정평가한 후 철거를 할 수 있다.

 

다만 이 같은 방법은 단독주택에 한해 적용되며 다세대주택의 경우에는 선 시행되는 구역에 편입하는 것을 원칙으로 하고 있다. 다세대주택의 토지등소유자 전체가 후 시행되는 구역으로의 편입을 희망하는 경우에는 후 시행구역으로 편입이 가능하다.

 

또 조합은 관리처분계획 총회의결 30일 전까지 편입대상 및 청산대상 조합원의 처리계획, 구역 편입 요청서 등이 담긴 ‘경계필지에 대한 처리 방안’을 구청에 제출해야 한다.