‘영어마을’ 설치 교육형 아파트 단지 조성
양재천·탄천 인접… 천혜 자연환경 갖춰
개포 대청아파트가 강남의 대표적 리모델링 랜드마크로 변모하기 위해 분주히 움직이고 있다. 조합은 최근 조합원들에게 안내문 발송 등 적극적인 홍보를 진행시키기 시작했으며 이와 함께 본격적인 동의서 징구 작업에 나설 예정이다. 동의서 징구가 80%에 도달하면 행위허가 신청을 한 후 부담금 확정 총회를 개최하는 등 남은 추진 일정을 진행시킬 예정이다. 부동산 정보업체를 통해 리모델링 아파트의 입주 시점의 가격 분석까지도 이미 끝마치는 등 사업에 대한 조합원들의 이해를 높이기 위한 노력도 병행시키고 있다. 이처럼 사업추진 단계가 점차 높아지면서 개포 대청에 대한 주변의 관심도 높아지고 있다.
양재천과 탄천이 만나는 곳에 자리한 천혜의 자연환경과 함께 강남지역의 편리한 기반시설도 갖추고 있어 명품 주거지로서의 요소를 두루 갖췄다는 평가를 받고 있기 때문이다.
게다가 조합(조합장 백옥자)은 리모델링 시공자인 대우건설과 함께 명품 주거지로 재탄생시키기 위한 단지 업그레이드 전략도 추진 중이다.
▲친환경 겸비한 교육형 아파트로 업그레이드=개포 대청 리모델링 아파트의 콘셉트는 ‘에듀(edu) 푸르지오’로 교육 특화 아파트로의 재탄생을 예고하고 있다.
단지 내부에 ‘영어마을’을 설치해 ‘링구아 어학원’과 공동으로 영어권 국가의 교육과 생활 문화를 그대로 재현해 자녀들의 외국어 교육 메카로 자리잡게 한다는 방침이다.
리모델링 사업 후 주변의 각종 시너지 효과를 일으킬 호재도 주변에 즐비하다. 인근 지역에서 대치2단지가 1천753세대 규모의 리모델링 사업을 추진하고 있어 개발 완료시에는 동반 가치 상승도 예상되고 있다.
또한 주변에 자율형 사립고등학교로 변신한 중동고등학교가 자리잡고 있어 새로운 이주 수요가 예상되고 있다. 단지에 인접한 탄천물재생센터가 친환경공원으로 변모할 예정으로 종전의 혐오시설 이미지를 뛰어넘어 단지 쾌적성을 높이는 요인으로 작용할 전망이다.
이 공원은 모두 4단계로 나눠 공원화가 진행될 예정이며, 배드민턴장, 게이트볼장, 어린이놀이터 시설이 설치돼 있다. 풋살경기장 등은 현재 공사가 진행 중이며 추후에도 다양한 공원화 사업이 추진될 예정이다.
▲지구단위계획 변경 중=지난해 6월 교통영향평가 절차까지 완료시켜 놓은 상태로 현재 지구단위계획 문제 해결을 앞두고 있다. 강남구에서는 개포 대청아파트가 속해 있는 대치택지지구 지구단위계획안을 서울시와 협의 중인 상황이다.
택지지구내 지구단위계획 용적률 문제는 현재 리모델링 업계의 큰 화두 중 하나다. 서울시에서는 택지지구 지구단위계획이라는 이유로 250% 용적률 이내로 제한하려는 한편, 업계에서는 상한폭이 없는 용적률 상향을 요구하고 있는 상황이다.
조합은 해당 관청에 지속적인 용적률 완화를 진행하는 한편, 설계 대안 모색 절차에도 들어갔다. 현재 258%로 계획된 사업계획안을 250% 이내로 조정할 수 있는 방안을 찾고 있는 것이다.
이 때 조합원들의 전용면적 증가분이 축소되지 않도록 한다는 취지에서 각 층의 주거전용면적 등을 조정하는 방안을 검토하고 있다.
백옥자 조합장은 “특별한 용적률 상한폭을 두지 않고 있는 일반지구 리모델링 용적률에 비해 규제가 큰 택지지구 리모델링의 용적률 적용 폭이 너무 차이나 형평성 논란도 제기될 수 있는 사안”이라며 “조속한 시일 내에 합리적 결론을 도출해 줄 것을 해당 관청에 계속 요구하고 있는 중이다”라고 말했다.
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리모델링 후 미래가치는 33평형이 10억원 넘어
■ 투자 체크 포인트
리모델링 공사가 완료되면 개포 대청의 아파트 가치가 큰 폭으로 오르는 것으로 나타났다.
조합이 한 부동산 정보업체에 의뢰한 ‘리모델링 사업 후 개포 대청의 미래가치 분석’ 자료에 따르면 현재 사업 계획에 비춰 2012년 6월에 입주한다는 전제 하에 각 평형대 별 리모델링 후의 미래가치는 △22평형 7억1천700만원 △28평형 9억1천300만원 △33평형 10억8천100만원 안팎에서 형성될 것으로 전망했다.
보고서에서는 이러한 분석 배경으로 방배동 리모델링 Y아파트의 경우 리모델링 후 가치가 큰 폭으로 올라 대체적으로 매입가 대비 공사 완료 시점을 비교해 보면 40% 가량의 가격이 상승한 점을 들었다. 보고서에 따르면 2005년 6월 말 당시 Y아파트의 27평형은 5억원이었는데 2007년 12월 공사 완료 시점에서는 8억4천500만원이 되었다. 공사비 약 1억400만원을 감안하더라도 약 2억4천만원 가량의 시세차익을 거둘 수 있었다는 것이다. 물론 보고서에서는 당시 수도권 지역의 아파트값이 가장 크게 올랐던 2006년 하반기가 포함돼 있어 이같은 상황을 감안해 판단해야 할 것이라고 조언했다.
한편, 보고서에서는 리모델링 공사 자체에서 오는 가치 상승 뿐만 아니라 인근 지역 발전에 따른 지역 호재로 인한 가치 상승 가능성도 언급했다.
인근 지역의 중동고가 자율형사립고로 바뀐 점과 탄천물재생센터의 대규모 공원화를 통한 주거환경 개선 등은 리모델링 공사 완료 후 단지 가치 상승에 도움이 될 것이라는 분석이다.
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“지구단위계획 변경 끝나는대로
행위허가동의서 징구 본격 착수”
백옥자
개포 대청 리모델링 조합장
현재 개포 대청아파트는 지구단위계획 변경 절차만 이뤄지면 곧바로 행위허가 동의서 징구에 들어갈 예정이다. 행위허가 동의서 징구를 통해 80% 동의율을 충족시키면 행위허가 신청이 가능해진다. 관할 구청으로부터 행위허가를 받게 되면 착공 전까지 굵직한 인허가 절차를 모두 끝마치게 되는 셈이다.
▲현재 진행 상황은=개포 대청아파트는 대치택지지구 내에 포함돼 있어 지구단위계획 변경이 필요하다. 이 계획안의 변경 문제는 우리 조합이 주체가 되어 할 수 있는 문제가 아니라 강남구청이 입안해 진행시켜야 할 내용이다. 현재 강남구청에서는 지구단위계획 변경안에 대해 서울시와 협의를 진행 중인데 서울시가 아직 명확한 결론을 내리지 못하고 있는 상황이다.
▲조합에서는 어떤 의견을 내놓고 있나=현재까지 행위허가가 나온 인근 지역 사례를 보면 지구단위계획을 수립하지 않는 일반지구의 경우 용적률 상한 폭이 없다. 따라서 지구단위계획구역의 경우 상대적으로 과도한 규제를 받고 있는 것이다. 해당 관청에 택지지구라는 이유만으로 용적률 한계를 두려는 것은 형평성 차원에서 문제가 있다는 내용을 전달했다.
▲사업 추진시 가장 어려운 점은=정부의 정책 혼선이다. 아직 정부에서 리모델링에 대한 정확한 의지를 보여주지 않고 있다. 미약한 법률의 보완을 위해 담당 관청에 유권해석을 의뢰하게 되는데 일관성이 없고 갈팡질팡하고 있어 사업 추진에 많은 어려움을 겪고 있다. 그동안 업계에서 이 문제 해결에 나섰는데 최근에는 주민들이 모인 리모델링 연합회가 만들어져 정부의 제도개선을 촉구하고 있다. 조만간 정부의 적극적인 정책 의지가 포함된 제도개선안이 나오게 될 것으로 기대하고 있다.
▲정부에 당부하고 싶은점은=정부 정책 혼선이 사업의 가장 큰 걸림돌로 작용하고 있다. 이미 수많은 아파트 단지들이 리모델링 사업에 뛰어들어 사업을 진행하고 있다. 현행 관련 법률로도 리모델링 사업 추진 기반이 마련돼 있다. 법적 취지에 부합될 수 있도록 조속한 시일 내에 활성화 방안을 제시해 주길 바란다.
▲미동의자에 대한 대안은=그 분들의 입장도 충분히 이해하고 있다. 그들도 개포 대청의 구분소유자로서 자신의 의견을 주장할 권리가 있다. 하지만 우리는 법률에서 정한 동의율에 맞춰 조합을 설립하고 공식적으로 리모델링 사업을 추진하고 있는 중이다. 조합원들이 제출해준 73%의 동의율이 그것을 증명해 주고 있으며 하루빨리 사업이 추진되기를 고대하고 계신 분들이 더 많다. 하지만 반대하시는 분들도 우리 조합원이다. 그 분들의 주장도 경청하며 함께 사업을 추진해 나갈 수 있는 방안을 고민해 나가자고 제안하고 싶다.
▲지역 특성에 대해 설명한다면=양재천과 탄천이 만나는 곳에 위치해 있어 뛰어난 자연환경을 자랑하고 있다. 게다가 강남 지역의 각종 기반시설도 자랑하고 있다. 하천정비가 완료된 양재천에서 자주 산책을 하는데 자연환경과 기반시설이 완비돼 있어 뛰어난 주거환경을 자랑하고 있는 곳이다. 교육환경도 뛰어나다. 인근 초등학교에는 학생 수가 적어 더 좋은 교육을 받을 수 있다. 그런 소문 때문인지 최근 자녀를 둔 젊은 층을 중심으로 이사오는 사람들이 많다. 일찌감치 우리 단지가 ‘교육’을 화두로 외국어 교육 시설 설치에 큰 의미를 두고 있는 것도 이러한 배경 때문이다. 리모델링 사업이 완료되면 주차문제 및 배관 노후 문제 등의 해결은 물론 새로운 교육 및 문화시설의 건립으로 더욱 살기 좋은 명품 단지로 바뀔 것이다.
▲향후 일정 계획은=올해 5월까지 행위허가 동의서 징구를 완료시킬 예정이다. 이후 9월경 총회를 개최해 분담금을 확정할 예정이며 내년 2월경부터 이주가 진행될 수 있도록 계획을 수립해 놓은 상태다.
