서울 및 수도권을 제외한 지방 재개발사업에서 임대주택 건설을 의무화하는 규정을 폐지해야 한다는 주장이 다시 고개를 들고 있다. 지난달 27일 〈도시 및 주거환경정비법〉 일부 개정 법률이 공포되면서 지방 재개발사업의 경우 국가 등 공공이 재개발구역에서 짓도록 돼 있는 임대주택의 인수를 의무화 했다. 따라서 각 지방자치단체의 공무원들과 사업 주체들은 구입자금 부족, 임대주택의 공급 과잉으로 인한 실효성 부족 등의 부작용을 들어 서울, 수도권을 제외한 지방 재개발구역에서는 임대주택을 짓지 않도록 해야 한다고 주장하고 있다. 특히 지방 재개발사업의 경우 계속되고 있는 경기 침체로 사업 진행이 부진하기 때문에 임대주택 건설 의무 제도를 폐지해 그나마 숨통을 틔워야 한다는 주장이 설득력을 얻고 있다.

 

▲지방 지자체 인수 자금 없어 난색=개정 공포된 〈도정법〉에 대해 각 지방자치단체의 담당 공무원들은 난색을 표하고 있다.

 

국고 지원이 얼마나 될지 불분명한데다가 만약 지자체가 재개발 임대주택 인수를 떠안게 될 경우 재원이 거의 없다는 현실 때문이다.

 

또 임대주택을 찾는 수요자는 별로 없는데 반해 공급은 이미 과잉 상태여서 실효성도 거의 없다는 것이다. 따라서 서울 수도권을 제외한 지방의 경우는 임대주택 의무를 폐지해야 한다고 주장하고 있다.

 

부산의 담당자는 “국고 지원이 얼마나 될지 모르지만 의무 조항이 아닌 임의 규정인 상태에서 예산을 받기는 어렵다고 본다”며 “결국 지자체의 예산으로 임대주택을 인수해야 할텐데 지방 정부 입장에서는 현실성이 결여된 것으로 밖에 판단이 안된다”라고 불만을 토로했다. 이어 “부산시의 정비기금은 현재 100억원 정도 남아 있다”며 “이를 모두 재개발 임대주택 매입에 투입해도 모자랄 판이지만 기반시설 지원 등 다른 곳에 써야 하기 때문에 그마저도 쉽지 않은 형편”이라고 지적했다.

 

울산의 담당자도 “아직 조합설립인가까지 간 현장이 없어 시간적 여유는 있는 편”이라면서도 “지자체 입장에서 재개발 임대주택을 인수하기는 매우 어려운 것이 현실”이라고 고충을 토로했다.

 

서울을 기준으로 한 정책과 제도가 자꾸 생겨나다 보니 전국으로 확대돼 지방 실정과는 전혀 맞지 않는다는 불만도 제기됐다.

 

대구의 담당자는 “주택정비사업에서 지방의 사정을 전혀 고려하지 않은 제도가 생겨난다”며 “택지개발지구에 지어진 임대주택도 공실이 많은데 재개발에서까지 임대주택을 건설해야 하는지 납득이 가지 않는다”고 지적했다.

 

이와 같은 문제점으로 인해 지방 재개발의 경우 임대주택을 폐지하거나 지자체에 위임하는 등 완화해야 한다는 주장이 설득력을 얻고 있다.

 

대전의 담당자는 “법이 현실에 맞게 개정돼야 하는데 지방의 사정은 전혀 고려하지 않고 있다”며 “대전의 경우도 재개발 임대주택은 큰 의미가 없는 정책”이라고 설명했다. 이어 “제도는 중앙정부에서 만들지만 문제가 생기면 민원을 떠안게 되는 것은 결국 지자체”라며 “여러가지로 답답한 실정”이라고 어려움을 밝혔다.

 

광주의 담당자 또한 “재개발 임대에 대해서는 정부가 담당하지 않는 이상 지자체가 인수하는데는 어려움이 클 것”이라며 “지방에서는 재개발 임대주택 제도를 폐지하거나 각 시·도의 실정에 맞게 조례에 위임하는 것이 바람직하다고 본다”고 전했다.

 

이에 대해 최태수 한국주택정비사업조합협회 사무국장은 “지방 도시는 대개 인구가 감소 추세에 있어 주택 공급이 과잉 상태에 이르렀다”며 “이와 같은 실정에서 재개발 구역에서조차 임대주택을 지으라고 하는 것은 정책의 실효성, 조합의 사업성 등 여러 가지 측면에서 바람직하지 않아 폐지돼야 한다”고 주장했다.

 

▲임대주택 인수 바뀐 내용은=공공의 재개발 임대주택 인수에 대해 이전까지는 임의조항이었다. 개정 전 〈도정법〉 제50조제3항에 따르면 재개발사업에서 조합이 요청하는 경우, 국토해양부 장관, 시·도지사, 시장·군수, 대한주택공사 등은 구역 내 건설되는 임대주택을 인수할 수 있었다.

 

이에 비해 지난달 27일 공포된 〈도정법〉의 경우 ‘인수할 수 있다’를 ‘인수하여야 한다’로 개정됐다. 임의조항이 의무조항으로 바뀐 것이다. 또 재개발 임대주택의 인수 절차 및 방법, 인수 가격 등에 대해서는 대통령령으로 따로 정하도록 했다. 또 시·도지사, 시장·군수나 주택공사 등이 재개발 임대주택을 인수하는 경우 그 비용에 대해 국가는 비용의 전부 또는 일부를 보조 또는 융자할 수 있도록 했다.      

 

이밖에 국토부장관 등 공공은 정비구역 내 세입자와 작은 토지를 가진 토지등소유자의 요청이 있는 경우에는 인수한 임대주택을 토지임대부 분양주택으로 전환해 공급해야 한다. 여기서 작은 토지는 대통령령으로 정한 일정 면적 이하의 토지 또는 주택을 의미한다. 이 모든 내용은 내년 1월1일부터 시행에 들어간다.

 

 

 

■ 향후 문제점은
지방의 지방자치단체가 재개발 임대주택 인수에 난색을 표하고 있다. 그렇다고 의무사항이 된 재개발 임대주택을 인수하지 않을 수도 없다. 하지만 국고를 지원하기에도 어려움이 있기 때문에 결국 지방 재개발 임대주택은 대한주택공사가 떠안아야 한다는 게 전문가들의 견해다. 하지만 이 역시 쉽지 만은 않다는 지적이 제기되고 있다.

 

주공의 경우 작년 국정감사에서 당시 재건축 임대주택도 수익성이 없어 인수를 기피하는 것으로 나타났다. 서울·수도권에서 건설되는 재건축 임대주택도 이런대 재개발 임대주택, 그것도 지방에서 건설되는 임대주택 인수를 달가워 할리 없다는 것이다.

 

특히 재건축 임대주택의 경우 중·대형 주택도 공급이 되지만 재개발 임대주택은 소형이기 때문에 수익성은 더 악화될 것으로 전망되고 있다.

 

더욱이 주공은 재건축 임대주택을 인수할 때도 손실을 줄이기 위해 일정기간 임대로 활용한 후 분양하거나 인수주체에 따라 매입가격 산정 기준을 차등 적용하는 등의 편법을 검토한 것으로 알려져 지방 재개발 임대주택의 경우 인수 문제가 크게 불거질 수 있음을 시사하고 있다.

 

가격 측면에서도 재건축 임대의 경우는 시세의 90%까지 임대료를 받을 수 있지만 재개발 임대주택의 경우는 재건축 임대와는 비교하지 못할 정도로 적은 임대료를 받아야 할 것으로 예상된다.

 

주공의 손실이 뻔히 예상되는데 인수에 참여하지 않으려 하는 것은 불보듯 뻔한 사실이라는 게 전문가들의 지적이다. 실제로 작년 국정감사 자료에 따르면 주공의 부채비율은 △2003년 152% △2004년 223% △2005년 251% △2006년 319% △2007년 357% △2008년 409%로 매년 상승 곡선을 그린 것으로 나타났다. 또 부채액도 지난 2003년 9조7천663억원에서 작년에는 50조9천872억원으로 크게 늘어난 것으로 조사됐다.

 

이에 대해 한 재개발 전문가는 “이와 같은 문제점들은 지방 재개발에서는 임대주택 건설의무를 폐지하면 자연스럽게 해결되는 것”이라며 “국토해양부는 지방의 의견을 수렴해 재고해야 한다”고 지적했다.

 

 

 

■ 서울은 어떤가
서울시는 재개발 임대주택 인수 의무에도 별 지장이 없다. 이미 20여년 전부터 조례에 의해 재개발 사업장에서 임대주택을 건립했기 때문이다.

 

한 가지 바뀐 것이 있다면 이전 서울시 조례에서 정한 임대주택은 전체 건립 가구수의 17% 이상과 해당 구역 세입자 가구 수의 35% 이상 중 많은 수를 건립해야 했으나 국토해양부 고시에 따라 세입자 가구 수 부분이 제외됐다.

 

예산 또한 서울시는 문제가 없다는 입장이다. 서울시 관계자는 “건물은 표준건축비로, 토지는 사업시행인가 시 감정평가 금액에 따라 시가 매입해 SH공사가 위탁 관리한다”며 “매입비에는 철거비, 토공사비 등 제반 경비가 포함된다”고 밝혔다. 이어 “재개발 임대 매입 예산은 임대료 수입, 당해 국·공유지 매각 비용, 도시정비기금 등으로 충당한다”며 “재원 조달에 큰 문제가 없다”고 덧붙였다.

 

서울시 조례에 따르면 매매계약은 임대주택의 건축공정이 20% 이상인 때 체결한다. 건축공정은 전체 층수의 2분의 1 이상에 해당하는 층수의 골조공사가 완성된 때를 20%로 본다.

 

또 매매가격은 관리처분계획인가 시 결정된 금액으로 하며 계약금은 계약 체결 당시 총액의 20%를 지급한다.

 

중도금의 경우 건축공정에 따라 4회에 걸쳐 분할 지급하되, 건축공정의 35%, 50%, 65%, 80% 이상인 때 각각 총액의 15%를 지급한다. 이밖에 잔금은 준공인가 이후 총액의 15%를 지급하고 나머지는 이전고시일 이후에 주면 된다.