일산신도시의 집중적 개발로 인해 상대적 박탈감이 높았던 고양시 구 시가지가 전폭적인 개발을 꿈꾸고 있다. ‘도시·주거환경정비기본계획’을 통한 개발계획은 이미 상당부분 완성한 단계로 오는 11월 중에는 일반 시민들에게 선보일 것으로 전해져 고양시의 향후 움직임이 주목되고 있다. 고양시청 주택과 주택정책팀 배상호 계장은 “지난 2004년 10월부터 시작된 용역이 윤곽을 잡아가면서 오는 11월에는 주민 공람·공고가 이뤄질 것”이라며 “이후 모든 개발계획이 시민들에게 알려질 것”이라고 말했다. 배 계장은 이어 “고양시의 경우 노후·불량 건축물에 대한 여건이 많지 않은 상황”이라며 “다만 구일산지역과 능곡지구 등은 이번 정비기본계획에 포함될 가능성이 높다”고 말했다.

▲정비기본계획 어디까지 왔나=고양시는 정비기본계획의 용역을 지난해 10월 시작했다. 이후 11월부터 올해 2월까지 정비예정구역 선정을 위한 전산 프로그램 구축에 들어갔으며, 3월~4월 정비예정구역(안) 검토를 했다.

그러나 이후 5월 18일 <도시 및 주거환경정비법>의 개정으로 5월~9월까지 도정법에 따른 정비예정구역(안) 재검토에 들어갔다.

이후 11월에는 주민 공람·공고를 할 예정에 있으며, 시도시계획위원회를 거쳐 경기도에 상정할 계획이다.

고양시의 경우 토지구획정리사업, 일산신도시, 화정신도시, 택지개발사업, 도시개발사업, 일단의 주택지조성사업, 재건축사업 등으로 대부분의 기반시설이 양호한 실정이다. 다만 구일산 지역과 능곡지구 일부에서 노후·불량주택에 대해 개선이 필요한 상황이다.

▲정비기본계획을 통한 재건축·재개발의 필요성=고양시의 기성시가지는 90년대초 인구 50만의 도시가 안고 있는 종래의 도시체계를 그대로 유지하고 있다. 도로 폭의 협소, 주차장 부족 등 기반시설이 취약한 상태다.

구일산의 경우 나홀로아파트 및 비계획적인 공동주택의 건설로 기반시설 부족 및 일조권, 조망권 침해에 따른 인근주민들의 피해가 심각한 수준에 이르렀다.

특히, 재건축의 경우 기반시설이 양호한 노후·불량 공동주택지에서 사업을 시행했으나, 1990년대에 본격 재건축이 활성화되면서 인구가 증가해 도로, 상하수도, 공원·녹지 등 기반시설이 과부하를 초래하거나 도시경관을 훼손하는 등 이른바 ‘난개발’ 문제가 제기되고 있다.

일산, 능곡, 원당, 벽제의 기성시가지는 지역간 도로 및 내부도로체계의 미개설 및 부족으로 인한 지역간 단절, 내부도로망의 연계체계 미비, 용도지역간 토지이용의 혼재, 신시가지 개발에 따른 기성시가지의 기능 잠식 등 많은 문제점을 안고 있다.

또한 고양시의 50%가 개발제한구역으로 지정돼 있어 원활한 도시개발에 제약이 되고 있으며, 도시를 관통하여 공간을 분리시키고 있는 경의선, 교외선 철도는 도시성장을 행정적, 물리적으로 제약하는 요인이 되고 있다.

따라서 고양시는 도정법의 시행으로 상위계획인 도시기본계획상 지표 및 관련계획과의 연계성을 고려하여 낙후된 기성시가지의 활성화를 체계적인 단계를 거쳐 유도할 계획에 있다.

 

 

정비사업을 시행할 경우 반드시 뒤따르게 되는 게 용도지역 변경이다.

제1종일반주거지역이나 제2종일반주거지역의 경우 용적률 제한, 층수제한 등으로 인해 사업시행자는 재개발이나 재건축시 사업성 측면에서 부득이하게 용도지역 상향조정(제3종일반주거지역)을 추진하게 된다.

그러나 시행자의 의지와는 달리 경기도에서는 원칙적으로 1단계이상의 용도지역 변경은 금지하고 있다. 이에 따라 1종일반주거지역의 경우 2종일반주거지역(240%, 15층이하)으로 제한돼 3종으로 추진하려는 정비사업시행자는 종 상향을 요구하고 있는 상태다.

그러나 경기도나 고양시는 인근지역에 미치는 영향을 고려해 개발이익을 환수하기 위한 방안을 강구하고 있는 것으로 전해졌다.

이에 따라 사업시행자나 지역주민들은 사업성 악화 때문에 반발하고 있어 이에 대한 갈등이 심화되고 있는 상태다.

 

 

고양시는 2004년 10월 ‘도시 및 주거환경기본계획’에 대한 과업을 착수해 현재 완성단계에 이르렀다. 이에 고양시 주택과 신승일 과장을 만나 고양시 주거환경에 대한 미래는 어떤 모습인지 들어봤다.

▲고양시가 ‘도시 및 주거환경정비기본계획’을 추진하고 있는 것으로 알고 있다. 본 계획을 추진하게 된 배경은=2003년 7월 1일 이후 시행된 <도시 및 주거환경정비법>에서 인구 50만명 이상의 도시에서는 의무적으로 계획을 수립토록 되어 있다.

1980년도 이전에 주거지로 조성된 일산, 능곡, 원당 등 기성시가지들은 건축물 노후화에 따른 주거생활 환경 악화 및 기반시설의 부족현상을 겪고 있다. 특히 1990년대 초 입주가 시작된 일산신시가지와 화정, 행신 택지개발사업지구와의 지역간 격차가 심하여 지역주민의 상대적 박탈감이 점차 심해지고 있다. 이에 따라 구시가지의 인구가 감소하고 있으며, 지역상권의 약화, 주거지의 슬럼화 현상 등이 점차 심해지고 있다. 이에 ‘도시 및 주거환경정비기본계획’을 통한 노후·불량건축물을 체계적으로 관리하고자 본 계획을 추진하게 됐다.

▲정비기본계획 수립에 최대 역점을 두는 부분은=주거지역과 상업지역의 특성을 충분히 고려해 적합한 사업방식을 제시하고자 노력하고 있다. 주거지역의 경우 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주택재건축사업의 세가지 정비사업 중 고양시의 현재 여건을 고려하여 주택재개발사업과 주택재건축사업의 정비사업방식이 시행될 것으로 보인다.

상업지역의 경우에는 입지적 특성(높은 토지지가 및 건축물의 보상비, 상가건물 밀집, 임대사업자 다수 등)으로 인하여 정비사업시행 시 많은 어려움이 있을 것으로 판단돼 이에 대한 적정한 대책마련에 고심하고 있다. 고양시의 경우 신시가지는 상업지역의 활성화가 진행되고 있으나, 기성시가지의 상업지역은 건축물의 노후화, 저층상가시설의 밀집, 주거와 상업의 혼재, 도로망 협소, 주차장 부족, 공원녹지공간 부족 등 상업지역의 기능을 수행할 수 없을 정도로 낙후되어 시급한 정비가 필요한 실정이다. 따라서 금번 정비기본계획에서는 도시환경정비사업을 적극 유도하여 낙후된 상가시설의 정비를 통한 지역 생활권의 중심거점으로 활용, 구도심의 재활성화를 유도할 계획이다.

▲정비기본계획을 수립함에 있어 주민의 반응은=현재 주민설명회나 주민공람·공고 등이 이뤄지지 않아 주민의 반응이 어떤지 알 수 없는 상황이다. 그러나 연내에 주민설명회 등의 행정절차를 시행할 경우 많은 지역 주민의 민원이 발생할 것으로 판단된다.

정비구역의 선정결과에 따라 편입된 주민과 제척된 주민들의 반발이 예상되나, 일부 정비예정구역에 포함되지 않은 부지에 거주하는 주민들은 주민제안에 따른 소규모의 재건축이 가능하도록 법적·제도적 장치가 마련돼 있어 일부 주민들의 반발을 해소할 수 있을 것이라고 본다.

▲서울이나 기타 지역과 차이가 있다면=고양시의 경우 구시가지 이외에는 특징적인 입지적 특성이 없는 편이다. 일산신도시 등 다수의 택지개발사업 등을 시행하여 계획적으로 조성된 지역이 기성시가지의 대부분을 차지하고 있는 실정이다. 또한 노후화된 기존 공동주택의 경우도 대부분 개별 재건축을 시행하였거나 추진중인 사항이 많아 구시가지를 정비할 때 많은 제약요인으로 작용할 것으로 보인다.

게다가 생활권이 밀집된 것이 아니라 각각 독립적인 생활권을 형성함으로 인해 개별적인 주거지 및 상업지 정비방안을 수립 중에 있다는 점이 타 시와 차이점이라 할 수 있다.