시공자선정 조기화·재건축이익환수 폐지
현황도로 무상양도·소형주택 비율 하향도

 

 

정부의 9·1 부동산 대책의 법 통과 여부가 내달 중으로 윤곽이 드러난다. 국정감사가 끝난 이후인 내달 중순부터 국회가 정비사업 법안 심사에 돌입할 것이란 전망이다.

정부와 여당은 경제 활성화 골든타임을 놓치지 말아야 한다는 논리로 간곡히 법안 통과를 촉구하고 있다.

현 시점에서 경기부양 타이밍을 놓치면 20년 장기침체의 일본 꼴이 난다는 것이다. 반면 야당은 강남 특혜 및 부동산 가계부채 문제 반론으로 맞서고 있는 상태다.

여야의 한판 격돌이 예상되고 있는 대목이다. 현재 국회에는 정비사업 관련 법안들이 줄줄이 출동 채비를 마친 상태다.

11월 국회에 대기 중인 산적한 민생 법안 중, 주목해야 할 관전 포인트를 정리했다.

▲도정법 개정… 공공관리 시공자선정 조기화

올해 9월 이노근 새누리당 의원이 대표발의했다. 공공관리제를 적용하는 정비사업에서 주민 과반수가 원할 경우 시공사 선정 시기를 조합설립인가 시점으로 앞당길 수 있도록 했다.

전반적인 공공관리제 체제는 그대로 유지된다. 명칭도 본래 취지에 맞게 '공공지원제'로 바꾼다.

단, 시공사 선정과정에서 투명성을 제고하기 위해 시장·군수가 관리처분계획 인가(변경인가 포함) 내용중 시공사 공사비, 정비사업에서 발생한 이자 등을 매년 1회 이상 공시해야 한다.

법안 발의 이유는 그동안 서울시 공공관리제에 비판이 적지 않았기 때문이다. 모든 정비사업에 대해 정비구역 지정고시일로부터 최초 관리처분계획인가일까지 의무적으로 공공관리제를 적용하도록 하면서, 시공사 선정시기를 사업시행인가 이후에 하도록 강제화 해 사업 추진이 어렵다는 것이다.

특히, 재정이 부족한 대부분 자치구의 경우 공공관리에 필요한 비용을 대지 못해 사업이 악순환을 반복한다는 지적이 많았다.

▲재건축초과이익환수 법률 폐지

지난 3월 신동우 새누리당 의원이 대표발의했다. 2008년 이후 주택가격이 하락해 재건축사업의 이익도 줄고 있기 때문에 초과이익이 발생하지 않으므로 법률도 폐지해야 한다는 것이 골자다.

또한 미실현 이익에 대한 과세라는 치명적 약점도 갖고 있는 법이다. 재건축이 진행됐다고 하더라도 돈이 손에 들어오지도 않았는데 세금으로 빼앗아간다는 점에서 논란이 있다.

국회 국토교통위원회 역시 법 폐지에 동감한다. 위원회는 검토보고서를 통해 도입 당시에 비하면 가격급등이나 투기발생의 가능성이 낮아 제도의 존속 의미가 유명무실하기 때문에 폐지 필요성에 공감했다.

▲주택법 개정… 분양가상한제 폐지

2012년 정부 입법으로 도입됐는데도 2년동안 헛바퀴를 돌고 있는 법안이다.

분양가상한제 폐지는 2012년 9월 주택시장을 정상화하고자 ‘주택법’ 개정을 통해 원칙적으로 폐지하는 대신 시장여건에 따라 일정한 요건에 해당하는 주택에 대해서는 예외 적용하자는 법이다.

예컨대 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역의 주택은 시·도지사의 의견 및 주택정책심의위원회 심의를 거친 특별한 경우에만 실시하도록 한 것이다.

요약하면, 시장상황에 따라 분양가상한제를 탄력적으로 운용하겠다는 것이다. 국회 국토위도 긍정적인 입장이다.

인구 고령화 등으로 인해 앞으로도 상당기간 동안 주택가격이 상승하기 힘들 것이라는 게 이유다.

▲도정법 개정… 재건축 신규주택 수만큼 공급

올해 4월 이노근 새누리당 의원이 대표발의했다. 수도권 과밀억제권역 내 재건축 소유자에게 적용되는 ‘1가구1주택’ 규제를 폐지하고 소유 주택수만큼 신규주택을 분양받을 수 있도록 했다.

재건축단지에 3채 갖고 있는 소유자는 3채를 분양 받을 수 있도록 하겠다는 법안이다.

정비사업 활성화와 주민 재산권 보장을 위해 규제 완화가 필요하다는 취지다. 일종의 강남권 정비사업 추진에 활력을 불어넣기 위한 제도다.

실제로 강남권에서는 한 단지 안에서 부모와 자식 세대가 각기 다른 세대에서 거주하기를 희망하는 성향이 높은 것으로 알려졌다.

▲도정법 개정… 소형주택 비율 하향조정

지난 1월 신동우 새누리당 의원이 대표발의했다. 법적상한용적률까지의 용적률 혜택에 따라 공급하는 소형주택의 비율을 하향조정하고, 공급가격도 현실화해야 한다는 내용이다.

서울시의 경우 증가한 용적률의 절반을 재건축소형주택으로 환수하고 있다. 개정안에서는 △과밀억제권역내 재건축은 10~30%, 재개발은 20~50% △과밀억제권역외 재건축은 30%, 재개발은 50% 등으로 각각 완화하도록 했다.

또한 소형주택으로 공급하는 가격에 부지도 포함하도록 했다. 현재 법적상한용적률 적용에 따라 건립하는 소형주택의 부속토지는 매입이 아닌, 인수자에게 기부채납 하도록 정하고 있다.

▲도정법 개정… 현황도로 무상양도 대상 포함

지난 1월 신동우 의원이 대표발의했다. 사업시행자가 무상으로 양도 받을 수 있는 대상에 현황도로 등을 추가해야 한다는 내용이다.

사업시행자의 부담을 감소시킴으로써 정비사업의 활성화를 유도해야 한다는 취지다.

그동안 대법원 판결로 무상양도 대상에서는 정비계획으로 정해진 도로만 양도 대상에 포함시켜 와 현황 도로가 많은 정비구역에서는 피해가 막심했다.

국회 국토위도 입법 취지에 공감하는 입장이다. 원래 무상양도 규정이 사업시행자의 손실을 합리적인 범위에서 보전해 주고자 마련된 규정이고, 조합의 부담을 완화해 정비사업의 활성화에 기여할 것이라는 이유에서다. 

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정비사업 개선 법 개정에 주거환경연구원 ‘선봉’

■ 입법에 의견 개진

 

정비사업 활성화 입법 과정에서 주거환경연구원 도시정비활성화지원센터의 활동이 빛을 발하고 있다.

이노근 새누리당 의원이 공공관리제 제도 개선을 위해 대표발의한 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정안을 포함해 최근 정부·여당이 추진 중인 정비사업 활성화 입법에 적극적인 찬성 의견을 개진, 정비사업 활성화 촉진을 주도하고 있기 때문이다.

지난 15일 주거환경연구원 도시정비활성화지원센터는 이노근 의원실에 전달한 입법예고 의견서에서 현행 정부·여당의 입법에 찬성하는 한편, 현실에서 벌어지고 있는 제도적 문제점을 지적했다.

특히, 지원센터는 공공관리 적용에 따른 시공자 선정은 공사비 절감 효과가 없고 오히려 같은 시기에 본계약을 체결한 공공관리 미적용 단지보다 높다는 사실을 지적했다.

지원센터 분석 결과, 공공관리제도를 적용하지 않은 단지의 평균 공사비는 3.3㎡당 413만4천원에 불과한 반면, 공공관리제도를 적용한 단지의 평균 공사비는 3.3㎡당 444만5천원에 달해, 서울시 공공관리제도 적용 현장이 3.3㎡당 31만1천원 더 비싸다는 사실을 찾아냈다.

서울시가 그동안 주장해 왔던 ‘공공관리제 시행이 조합원에게 이익이 된다’던 구호와는 정반대의 결과가 나온 것이다.

나아가 지원센터는 공공관리제도가 주민 간 갈등과 사업주체와 협력업체 간의 갈등의 원인이며, 자금지원도 열악해 주민 불안과 혼란만 가중시키고 있다는 의견도 전달했다.

그 증거로 서울시의 공공관리 시범지구인 성수지구와 한남지구를 예로 들었다. 두 곳은 2010년 시범지구로 지정돼 현재 사업 추진 중이지만, 5년이 지나도록 성수지구에서 4곳, 한남지구에서 2곳이 아직 추진위 단계에 머물고 있다는 사실이다.

아울러 지원센터는 재건축 허용연한을 기존 40년에서 30년으로 단축하는 방안에 대해서도 적극 찬성 의견을 던졌다.

조선흥 부천 소사3구역 도시환경정비사업 조합장은 재건축연한 단축에 대해 “최근 주변 지역이 주차장 시설이 없는 원룸과 오피스텔 신축에 따른 주차난으로 주거환경이 열악해지고 있다”며 “주차장 확대 등 주거환경 개선을 위해서는 재건축 연한단축이 시급하다”고 말했다.

또한 박창신 청담 삼익 재건축조합장도 “노후된 배관 설비와 전기 시설 등 노후화 문제로 많은 주민들이 불편을 겪고 있다”며 “이번 정부의 재건축연한 단축에 찬성한다”고 말했다.

주거환경연구원 김상규 정책실장은 “시공자 선정 시기를 조합설립인가 이후로 앞당겨 선정할 수 있도록 해야 한다”며 “시공자는 시공기술력뿐만 아니라 사업비 조달 등 사업추진에 중요한 역할을 하고 있어 정비사업에 적극적으로 참여할 수 있도록 제도적 뒷받침이 이뤄져야 한다”고 말했다. 

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시장 활성화 악재 출구전략 강화 법안도 계류

■ 법개정의 명암

 

이번 국회 국토교통위원회에는 법 개정의 명암이 함께 드리워져 있다. 정비사업 활성화 법안과 함께 적지 않은 숫자의 출구정책 강화 법안도 대기 중이다.

출구정책 강화를 통해 지지부진한 구역해제에 속도를 높여야 한다는 주장이 담겼다.

우선 현행 규정에서 50%로 돼 있는 조합설립인가 취소 동의율을 한층 더 낮춰 보다 쉽게 취소할 수 있도록 하는 법안이 진행 중이다.

전체 토지등소유자의 30%만 취소에 동의하면 조합설립을 취소시킬 수 있도록 하겠다는 것이다.

지난해 12월 유승희 새정치민주연합 의원이 대표발의한 내용으로 외지인들 때문에 현행 50% 기준으로는 취소가 어렵다는 것이 이유다.

따라서 원주민 보호를 위한 원활한 조합 취소를 위해서는 비율을 더 낮춰야 한다는 주장이다.

유 의원이 발의한 법안에는 또 현재 2015년 1월 31일까지 시한부 규정으로 돼 있는 추진위·조합 취소 규정의 유효기간을 2016년 1월 31일까지로 연장하는 내용도 포함돼 있다.

아울러, 조합 취소 동의서에 대한 철회를 가급적 어렵게 하기 위해 조합 취소 철회 시한을 대폭 줄여달라는 법안도 계류돼 있다.

올해 1월 김경협 새정치민주연합 의원이 대표발의한 법안에서는 조합 설립의 경우 현행 조합설립 동의서 취소 제한 규정과 같이 ‘30일’이 지나면 조합취소 동의를 번복 할 수 없도록 해 달라는 법안이다.

나아가 이 법안에서는 정비사업 일몰제 대상의 확대도 추진 중이다. 현행 기준에서는 출구정책이 도입된 2012년 2월 1일 이후에 정비계획이 수립된 경우에만 적용하고 있으나, 그 이전의 모든 사업장을 대상으로 적용하겠다는 것이다.

국회 국토위는 이들 법안 도입에 대해 반대 입장이다. 우선, 유승희 의원 개정안에 대해서는 취소 동의율을 너무 낮추게 될 경우 다수 조합원의 사업 추진 의지를 묵살해 사업에 혼란을 유발시킬 것이라는 이유에서다.

김경협 의원의 발의한 법안에 대해서도 출구정책을 모른 상태에서 사업을 추진한 것이기 때문에 신뢰 보호 차원에서 적용이 적절하지 않다는 지적이다.