사업성 떨어지고 주민들 사업의지 약해 
 ‘선택과 집중’ 심화

올해에도 수도권지역 재개발·재건축 등 정비사업은 안갯속을 헤어나지 못할 것으로 관측되고 있다. 주택경기 침체에 따른 사업성 저하가 여전히 악재로 작용하고 있기 때문이다.

특히 경기도가 주민 25%의 동의만으로 구역해제가 가능한 초강력 출구정책을 통해 옥석가리기를 본격화할 방침이어서 상황은 더욱 악화될 전망이다.

그렇다보니 건설사들도 수도권 내에서의 수주를 꺼리고 있는 형국이다. 반면 주민들의 사업추진 의지가 높거나 개발호재가 예상되는 곳에 대해서는 여전히 관심을 보이고 있어 결코 비관적이지만은 않다는 시각도 있다.

따라서 하루 빨리 옥석가리기를 통해 사업이 추진되는 곳들에 대한 적극적인 지원책을 마련해줘야 한다는 게 업계의 요구다.

▲의정부 송산생활권1구역, 이르면 4월경에 시공자 선정

경기 북부지역에서는 의정부시 송산생활권1구역(구 용현주공)이 주목받고 있다. 지난달 29일 조합설립인가를 받은 이후 시공자 선정을 위한 초읽기에 돌입했기 때문이다.

송산생활권1구역은 조합원들의 사업추진 의지가 강하다는 점이 가장 큰 긍정적 요소로 작용하고 있다.

특히 조합원 80%가 외지에 거주하고 있는데도 자발적인 참여를 통해 조합을 설립했다는 점에서 사업추진 열의가 얼마나 상당한지를 엿볼 수 있다.

당초 용현주공 아파트라는 명칭으로 재건축을 추진하다가 중도에 해산하는 등의 불명예를 안고도 최근 집행부를 정상화시켜 사업을 빠르게 전개해 나가고 있는 것이다.

이와 함께 의정부시 내 뉴타운 사업들은 사업성 부족과 출구정책에 따른 여파로 당분간 원활한 사업추진이 어려울 건이라는 관측이 나오고 있다는 것이 송산생활권1구역이 각광받고 있는 이유다.

나아가 신축가구수가 2천600가구에 육박하는 대단지 프리미엄을 누릴 수 있는데다 주변에 대형쇼핑몰과 서울 지하철7호선 연장 등의 개발호재가 예상된다.

이에 따라 경기 북부지역 수주를 염두에 둔 건설사들이 송산생활권1구역에 많은 관심을 보이고 있다.

현재까지 거론되고 있는 건설사는 GS건설, 대림산업, SK건설 정도다. 앞으로 시공자 입찰공고 등의 절차가 가시화될 경우 보다 많은 건설사들이 눈여겨볼 것으로 기대된다.

GS건설 관계자는 “경기 북부지역에서는 의정부 송산생활권1구역이 수주물망에 오른 유일한 곳”이라며 “조합원들의 사업추진 열의도와 개발호재가 있는 것은 사실이지만 분양시장이 불안하다는 점을 감안하면 아직까지는 조금 더 검토해봐야 할 것 같다”고 말했다.

송산생활권1구역은 내달 말경에 입찰공고를 내는 등 시공자 선정 절차를 본격화할 예정이며, 입찰이 성사될 경우 4월경에 총회를 개최할 계획이다.

▲광명 철산주공10·11단지, 집행부 재구성하고 시공자 선정에 매진

경기 서부지역에서는 광명시 철산주공10·11단지가 눈에 띈다. 이 단지는 광명 철산동 일대 4개의 재건축단지 중에서 시공자를 선정하지 않은 유일한 곳이다.

이 지역 재건축단지들은 뉴타운지구와 달리 사업추진이 빠른데다 광명의 중심에 위치하고 있어 그동안 건설사들이 수주1순위로 지목할 정도였다. 이에 따라 4단지, 7단지, 8·9단지 순으로 시공자를 선정해 왔다.

이에 반해 10·11단지는 시공자 선정에 애를 먹고 있다. 당초 이곳은 시공자 선정 절차를 거의 동시에 진행했던 8·9단지에 관심을 빼앗기면서 한차례 유찰을 겪어야 했다.

그러면서 사업방식을 지분제에서 도급제로 전환하는 히든카드를 꺼냈다. 이것이 화근이었다.

다수의 조합원들이 사업방식 전환에 대해 크게 반발했고, 결국 조합장을 비롯한 대부분의 임원들을 해임했다. 따라서 사업방식을 지분제로 재차 변경할지 여부가 초미의 관심사다.

그 전에 해결해야 할 과제도 있다. 공석으로 남아 있는 조합장 등 임원선출이 우선이다. 임원선출을 통해 사업방식을 결정짓겠다는 것이다. 이를 위해 조합은 지난해 말 임원선출 총회를 계획한 바 있다.

하지만 일부 선관위원들이 돌연 사퇴하면서 총회를 연기할 수밖에 없었다. 이에 따라 조합은 선관위원을 다시 구성하는 등 재정비해 올 상반기 내에 시공자를 선정하겠다는 입장이다.

이처럼 상황이 좋지 않은데도 건설사들은 긴장의 끈을 놓지 않고 있는 모습이다. 지난해 시공자 선정 분위기가 무르익을 당시만 하더라도 대우건설, GS건설, 포스코건설, 대림산업 등이 최대 관심 건설사였다.

이들 건설사들은 여전히 진행상황을 모니터링하면서 수주여부를 검토 중인 것으로 나타났다.

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구역해제 우려
신규수주 꺼려

■ 건설사들 소극적인 까닭은

대부분의 건설사들은 대체적으로 수도권 내에서의 신규수주를 꺼리고 있는 눈치다. 사업성 저하는 물론 주민들의 사업추진 의지자체가 저조하다는 이유에서다.

게다가 경기도의 옥석가리기식 출구정책까지 더해져 수주활동에 엄두를 내지 못하고 있다. 건설사들은 수주활동을 하면서 전수조사만 하는 것이 아니다.

현장을 다니면서 주민들에게 사업의지를 불어넣는 것이 관례다. 하지만 현재로써는 언제 구역이 해제될지 모르는 상황이어서 반대의 목소리가 높은 곳은 아예 발길조차 들이지 않는 실정이다.

이러한 추세는 올해도 계속될 전망이다. 전체 토지등소유자 25%의 신청이 있으면 직권해제를 검토하겠다는 파격적인 조건을 제시했던 경기도의 출구정책이 올해에도 계속 진행될 예정이기 때문이다.

결과만 놓고 보면 조합이 설립된 곳은 ‘정비사업 추진’, 추진위 단계인 곳은 ‘우편조사 진행’으로 나뉘고 있는 모습이다.

최근 경기도에 따르면 25%의 찬성으로 구역해제 동의서가 제출된 17곳 중 조합은 대부분 사업을 계속 추진하는 것으로, 추진위들은 구역해제 검토를 위한 우편조사를 진행하는 것으로 가닥을 잡은 상황이다.

실제로 광명시의 경우 이미 조합을 설립한 1R구역, 9R구역, 10R구역, 15R구역 등은 ‘사업추진’으로 결정됐고, 추진위 단계인 23C구역은 우편조사가 진행됐다.

뿐만 아니라 추진위 단계인 평택시 서정1R구역과 서정3R구역 역시 지난달 24일까지 우편조사가 진행됐다. 이에 따라 의정부시에서도 조합 단계인 가능1구역을 제외하고 금의1구역, 중앙1구역, 장암2구역 등 추진위 단계들의 우편조사가 진행될 예정이다.

이와 함께 ‘자동 일몰제’ 역시 건설사들의 수주활동을 억제시키는 요인 중에 하나로 꼽히고 있다. 지난 2012년 개정된 ‘도시 및 주거환경정비법’ 제4조의3 규정에 의해 사업추진 단계별로 일정한 기간 내에 단계를 완료하지 못했을 경우 사업중단이 가능하도록 규정돼 있기 때문이다.

이에 따라 올해부터는 사업기간이 만료되는 현장들이 속속 나타날 것으로 예상된다. 특히 여기에 해당하는 사업장들이 수도권에 밀집해 있어 건설사들이 수주를 검토하는데 커다란 걸림돌로 작용할 것으로 보인다.

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국공유지 무상양도·재개발 임대비율 낮춰야

■ 활성화 지원책은 뭔가

출구정책으로 인해 ‘사업추진’으로 결정된 조합들이 원활하게 추진할 수 있도록 여건을 조성해 주기 위해서는 적극적인 지원책이 필요하다는 요구가 빗발치고 있다. 그중에서도 대표적인 것이 바로 국공유지 매입과 관련된 제도개선이다.

조합들은 사업성 저하의 원인으로 과도한 국공유지 매입비용을 지적하고 있다. 국공유지를 유상으로 매입할 경우 그만큼 조합원들은 부담금이 높아질 수밖에 없다.

실제로 조합원마다 수천만원의 비용부담을 발생시키는 것으로 나타나 사업을 가로막는 주요인으로 꼽히고 있다.

이에 따라 전문가들은 국공유지 매입 부담만 줄어들더라도 조합원당 수천만원의 부담이 줄어 사업을 정상적으로 추진할 수 있는 곳들이 많을 것으로 내다보고 있다.

이와 함께 조합원들에게 직접적인 혜택이 주어지는 재개발임대주택 의무건설비율도 완화해야 한다는 목소리가 높다.

정부는 지난해 9·1대책을 내놓으면서 재개발임대주택 의무건설비율을 완화하겠다는 방침을 정했다. 하지만 지자체들의 등살에 막혀 아직까지 현실화시키지 못하고 있는 실정이다.

뿐만 아니라 올해부터 기부채납 비율이 완화되면서 업계에 희소식으로 전해지고 있다. 하지만 지자체의 재량에 따라 적용여부가 결정될 예정이어서 실제로 완화된 규정을 모두 적용받을 수 있을지 여부는 불투명한 상태다.

국토교통부는 지난해 말 ‘주택사업 관련 기반시설 기부채납 운영기준’을 마련하고 지난 1월부터 시행했다. 용도지역 변경이 없는 경우 기부채납 비율을 기존 부지면적의 17% 수준에서 9% 이내로 상한선을 정했다.

기부채납 비율이 줄어든 만큼 사업성 저하요인이 줄어들게 되는 셈이다. 다만 사업특성과 지역여건 등을 고려해 필요한 경우 건축위원회나 도시계획위원회에 상정된 부담률의 1.5배까지 조정할 수 있도록 했다.