추진위원회단계에서 ‘정비사업전문관리업자의 선정 및 변경’건과 ‘정비사업전문관리업자와의 계약체결’건은 전부 주민총회의 의결을 받아야 한다. 즉, 토지등소유자의 대표모임 격인 추진위원회에서만 결의해서 되는 것이 아니고 토지등소유자의 전체 총회인 주민총회의 의결을 거쳐야 하도록 규정되어 있는 것이다. 이만큼 정비사업전문관리업자와의 계약체결은 중요한 문제이다. 따라서 정비사업전문관리업자와의 계약체결을 어떻게 해야 할 것인지에 관해 살펴보도록 하겠다.

 

유효한 선정은 어떻게?
▲ 현행법상 정비사업전문관리업자 선정의 요건
현행법상 정비사업전문관리업자를 선정해 유효하게 계약을 체결하고 업무를 추진하기 위해서는 상당히 까다로운 절차를 거쳐야 한다.

 

① 먼저 추진위원회설립승인을 받은 뒤에 국토해양부장관이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 선정해야 한다(법 제14조제2항).
② 정비사업전문관리업자의 선정 및 변경은 주민총회의 의결을 거쳐야 한다(운영규정 제21조).
③ 정비사업전문관리업자와의 계약체결(변경체결을 포함하되, 금전적인 부담이 수반되지 아니하는 변경체결은 제외한다)도 주민총회의 의결을 거쳐야 한다(운영규정 제21조).
④ 정비사업전문관리업자의 선정에 관하여 추진위원회의 구성에 동의한 토지등소유자의 과반수가 인감도장을 찍고 인감증명서를 첨부한 서면동의서를 별도로 받아야 한다(시행령 제23조, 제28조).

 

 

▲ 4가지 요건 중 일부 누락된 경우가 많음
위와 같이 4가지 조건을 모두 갖추어야만 정비사업전문관리업자의 선정이 유효하게 되어 추진위원회의 업무를 행할 수 있는 것이다. 그런데 실제상황으로는 위 요건중 ①, ② 요건은 충실하게 지키나 ③, ④ 요건은 지키지 못하는 경우가 많이 있는 것 같다. 즉, 경쟁입찰에 의하여 주민총회에서 선정은 하지만 계약체결을 한 뒤 주민총회의결을 받지 않거나, 계약체결까지도 주민총회의결을 받았으나 추진위원회 구성에 동의한 토지등소유자의 과반수의 서면동의서를 받지 않고 업무를 수행하는 경우가 많이 있는 것이다.

 

위 4가지 요건을 모두 갖추어야만 정비사업전문관리업자가 유효하게 업무를 수행할 수 있다는 점을 모르는 추진위원회나 정비사업전문관리업자는 없을 것이다. 특히 정비사업전문관리업자가 위와 같은 4가지 요건을 모르고 있다면, 이는 아예 처음부터 정비사업전문관리업자로서의 자격이 없다고 해도 과언이 아닌 것이다.

 

따라서 만약에 위와 같은 요건중에 1가지라도 미비된 것이 있으면 하루속히 요건을 충족하도록 서둘러야 할 것이다.

 

 

계약문구 및 작성은 언제?
▲ 계약서 문구 작성 시기
위와 같이 4가지 요건을 갖추기 위해서는 정비사업전문관리업자를 선정하기 위한 주민총회를 1번하고, 선정한 뒤 계약서를 작성하고, 다시 주민총회를 소집하여 계약에 관한 의결을 거쳐야 한다. 즉 2번의 주민총회를 개최해야 하는 것이다. 하지만 이와 같이 2번의 주민총회를 개최하는 것이 시간적으로나 경제적으로나 쉬운 일은 아닐 것이다. 토지등소유자들이 정비사업전문관리업자를 선정할 때에는 관심을 가지고 주민총회에 참석을 할 것이나, 그 뒤에 계약체결만을 의결하기 위한 주민총회를 소집하면 대부분 관심을 가지지 않고 출석을 하지 않을 것이고, 경비 또한 이중으로 부담되는 느낌을 가질 수밖에 없을 것이다.

 

따라서 정비사업전문관리업자를 선정하기 위한 입찰에 들어가기 전에 미리 계약서를 추진위원회에서 작성한 다음, 입찰지침서를 배포할 때에 추진위원회에서 미리 준비한 통일된 계약서를 미리 배포하고 그 내용에 동의하는 정비사업전문관리업자를 주민총회에 상정하는 방법을 택해야 한다. 그리고 실제로 그 후에 개최되는 주민총회에 정비사업전문관리업자의 선정 건과 계약체결의 건을 각각 안건으로 상정하여 1회의 주민총회로 의결을 하면 그만큼 시간적, 경제적으로 효율적인 방법이 될 수 있을 것이다.

 

 

계약서의 내용
▲ 민법상 위임계약에 해당
정비사업전문관리업자와의 용역계약은 〈민법〉 상 위임계약에 해당한다. 〈도시 및 주거환경정비법〉 제71조(정비사업전문관리업자와 위탁자와의 관계)에 의하면 “정비사업전문관리업자에게 업무를 위탁하거나 자문을 요청한 자와 정비사업전문관리업자 사이의 관계에 관하여 이 법에 규정이 있는 것을 제외하고는 민법중 위임에 관한 규정을 준용한다”라고 규정돼 있다.

 

 

▲ 민법상 위임계약의 내용
〈민법〉 상 위임계약에 관해서는 어떻게 규정되어 있는지를 한번 살펴보도록 하겠다. 지금까지 〈민법〉 상 위임에 관한 내용을 살펴보지 않고 계약을 체결하는 바람에 나중에 추진위원회 또는 조합과 정비사업전문관리업자간에 분쟁이 생겼을 때 어느 한쪽이 예상치 않은 불이익을 입는 경우가 많이 발생하고 있다. 따라서 〈민법〉 상 위임에 관한 내용을 확실하게 상호간에 알고서 용역계약을 체결하는 것이 좋을 것 같아 〈민법〉의 위임에 관한 조문을 한번 보도록 하겠다.
아래 조문에서 ‘위임인’은 추진위원회 또는 조합, ‘수임인’은 정비사업전문관리업자가 될 것이다.

 

 

제11절 위임
제680조(위임의 의의) 위임은 당사자일방이 상대방에 대하여 사무의 처리를 위탁하고 상대방이 이를 승낙함으로써 그 효력이 생긴다.

 

제681조(수임인의 선관의무) 수임인은 위임의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 위임사무를 처리하여야 한다.

 

제682조(복임권의 제한) ①수임인은 위임인의 승낙이나 부득이한 사유없이 제삼자로 하여금 자기에 갈음하여 위임사무를 처리하게 하지 못한다.
②수임인이 전항의 규정에 의하여 제삼자에게 위임사무를 처리하게 한 경우에는 제121조, 제123조의 규정을 준용한다.

 

 

☞ [제121조, 제123조]
제121조(임의대리인의 복대리인 선임의 책임) ①전조의 규정에 의하여 대리인이 복대리인을 선임한 때에는 본인에게 대하여 그 선임감독에 관한 책임이 있다.
②대리인이 본인의 지명에 의하여 복대리인을 선임한 경우에는 그 부적임 또는 불성실함을 알고 본인에게 대한 통지나 그 해임을 태만한 때가 아니면 책임이 없다.

 

제123조(복대리인의 권한) ①복대리인은 그 권한내에서 본인을 대리한다.
②복대리인은 본인이나 제삼자에 대하여 대리인과 동일한 권리의무가 있다.

 

 

제683조(수임인의 보고의무) 수임인은 위임인의 청구가 있는 때에 위임사무의 처리상황을 보고하고 위임이 종료한 때에는 지체없이 그 전말을 보고하여야 한다.

 

제684조(수임인의 취득물등의 인도, 이전의무) ①수임인은 위임사무의 처리로 인하여 받은 금전 기타의 물건 및 그 수취한 과실을 위임인에게 인도하여야 한다.
②수임인이 위임인을 위하여 자기의 명의로 취득한 권리는 위임인에게 이전하여야 한다.

 

제685조(수임인의 금전소비의 책임) 수임인이 위임인에게 인도할 금전 또는 위임인의 이익을 위하여 사용할 금전을 자기를 위하여 소비한 때에는 소비한 날 이후의 이자를 지급하여야 하며 그 외의 손해가 있으면 배상하여야 한다.

 

제686조(수임인의 보수청구권) ①수임인은 특별한 약정이 없으면 위임인에 대하여 보수를 청구하지 못한다.
②수임인이 보수를 받을 경우에는 위임사무를 완료한 후가 아니면 이를 청구하지 못한다. 그러나 기간으로 보수를 정한 때에는 그 기간이 경과한 후에 이를 청구할 수 있다.
③수임인이 위임사무를 처리하는 중에 수임인의 책임없는 사유로 인하여 위임이 종료된 때에는 수임인은 이미 처리한 사무의 비율에 따른 보수를 청구할 수 있다.

 

제687조(수임인의 비용선급청구권) 위임사무의 처리에 비용을 요하는 때에는 위임인은 수임인의 청구에 의하여 이를 선급하여야 한다.

 

제688조(수임인의 비용상환청구권 등) ①수임인이 위임사무의 처리에 관하여 필요비를 지출한 때에는 위임인에 대하여 지출한 날 이후의 이자를 청구할 수 있다.
②수임인이 위임사무의 처리에 필요한 채무를 부담한 때에는 위임인에게 자기에 갈음하여 이를 변제하게 할 수 있고 그 채무가 변제기에 있지 아니한 때에는 상당한 담보를 제공하게 할 수 있다.
③수임인이 위임사무의 처리를 위하여 과실없이 손해를 받은 때에는 위임인에 대하여 그 배상을 청구할 수 있다.

 

제689조(위임의 상호해지의 자유) ①위임계약은 각 당사자가 언제든지 해지할 수 있다.
②당사자일방이 부득이한 사유없이 상대방의 불리한 시기에 계약을 해지한 때에는 그 손해를 배상하여야 한다.

 

제690조(사망, 파산등과 위임의 종료) 위임은 당사자일방의 사망 또는 파산으로 인하여 종료한다. 수임인이 금치산선고를 받은 때에도 같다.

 

제691조(위임종료시의 긴급처리) 위임종료의 경우에 급박한 사정이 있는 때에는 수임인, 그 상속인이나 법정대리인은 위임인, 그 상속인이나 법정대리인이 위임사무를 처리할 수 있을 때까지 그 사무의 처리를 계속하여야 한다. 이 경우에는 위임의 존속과 동일한 효력이 있다.

 

제692조(위임종료의 대항요건) 위임종료의 사유는 이를 상대방에게 통지하거나 상대방이 이를 안 때가 아니면 이로써 상대방에게 대항하지 못한다.

 

 

▲ 정비사업전문관리 용역계약서 내용
현재 일반적으로 사용하고 있는 정비사업전문관리업자와의 계약서 내용을 살펴보면 여러 가지 다양한 내용을 담고 있다. 그래서 본 변호사가 나름대로 작성한 계약서 양식을 게재하니 참고하기 바란다. 게재하는 계약서 내용은 각 사업구역별로 다른 특성이 있을 수 있기 때문에 각 사업장에서는 나름대로 수정하여 사용하면 된다. 계약서 표지 뒤에 첨부될 계약조건에 관하여는 다음호에서 상세하게 설명하도록 하겠다.
 〈국토해양부 고문변호사〉  www.r119.co.kr