고여사는 지분제와 도급제라는 말은 많이 들었는데, 이제 확실하게 그 개념을 알게 되었다. 그런데, 지분제와 도급제중 어느 것이 소유자들에게 유리한 것일까? 이왕 재건축(재개발)을 시작하였으면 더 이익이 나는 쪽을 선택하여야 하는 것 아닐까?

 

 

♣ 어느 것이 더 이익일까?
“배여사, 너는 지분제와 도급제의 개념을 좀 알겠니? 변호사님이 설명을 잘 해 주셔서 예전보다는 알겠는데, 아직까지는 잘 모르겠다. 나는 사업하고는 통 잘 맞지가 않아서 말이야.”
변호사 사무실의 문을 나선 뒤 고여사가 배여사에게 넌지시 말했다. 왜냐하면 배여사는 재개발사업의 현장에서 임원으로 일하게 될 정도로 이 분야에서는 남보다 더 많이 알고 있을 것이기 때문이다.

“야~ 그 변호사님, 진짜 설명을 쉽게 잘 해주네요. 원래 지분제와 도급제는 재건축사업이나 재개발사업 이외에서는 잘 사용하지 않는 개념이기 때문에 쉽게 이해하기도 또 설명하기도 어려운데, 굉장히 쉽게 설명해 주신 것 같아요. 나도 처음에 재개발사업을 한다고 하여 주민설명회 등을 들을 때에 컨설팅회사 직원이나 추진위원회 사람들이 나와서 ‘지분제로 하면 어떻게 되고 또 얼마가 남으며, 도급제로 하게 되면 또 어떻게 되고’라는 식으로 설명을 할 때, ‘쟤네들 무슨 이야기를 저렇게 어렵게 하노’라고 생각을 했었어. 그리고 들을 때는 알겠는데 듣고 돌아서면 금방 까먹어 버리더라고. 특히 일단 그 사람들이 설명하는 것을 색안경을 끼고 보는 것이 대부분의 사람들이기 때문에 잘 습득이 되지 않았었어”

“아니, 왜 컨설팅회사 직원이나 추진위원회 사람들이 말하는 것을 색안경을 끼고 보게 되는데? 그 사람들은 나름대로 주민들을 위하여 일하려고 하는 사람들 아닌가?”
고여사는 의아한 생각이 들었다.

“언니처럼 다 그렇게 생각을 해 주면 얼마나 좋겠노. 나도 처음에는 컨설팅회사 직원(법률상으로는 정비사업전문관리업체의 직원이라고 함)들이나 추진위원회 사람들이 재개발을 하자고 설명을 할 때에 나 역시 색안경을 끼고 보았어. 왜냐하면 그 사람들은 재개발을 하면 갑자기 무슨 벼락부자가 되는 것처럼 말을 하는 거 있지. 그것도 적당히 말해야지, 재개발을 하면 지금 집값보다 최소한 2배 이상은 뛰기 때문에 집집마다 전부 1억원 이상씩, 최대 몇억원씩은 전부 벌 것이라고 그렇게 말하는 거야. 그래서 내가 그 사람들한테 말했어”

“아니, 그렇게 소유자들이 돈을 많이 벌게 되면 대한민국에서 재개발하겠다고 안할 사람들이 어디 있습니까? 그런데 신문에 나는 것을 보면 재개발한다고 하여 4~5년씩은 그냥 허비하고 있는 경우도 많고, 무슨 놈의 재판은 또 그렇게 많이 하고, 그리고 조합장이 뇌물을 받아먹었다고 하면서 조사를 받는 경우도 많던데, 그렇게 많이 벌게 해주는 사업이라면 무엇 때문에 치고받고 싸우고 하겠습니까? 나는 당신들이 말하는 것을 도저히 믿을 수가 없습니다”라고 말했었어.
배여사는 예전에 자신이 지내온 길을 상기시키면서 약간 격앙된 목소리로 말했다.

“응~ 그래, 그랬구만. 그런데 실제 배여사 너희 집은 집값이 많이 올랐잖아. 그 이유는 재개발한다고 그래서 오른 것이지, 다른 이유로 집값이 오르지는 않았을 텐데”

“응, 언니가 정확히 보았어. 지금 현재 우리 동네 재개발사업은 조합설립인가 신청을 해 놓은 상태인데, 실제로 예전의 집값보다는 상당히 많이 올랐어. 이런 정도로 가다가는 정비사업전문관리업체 직원들이나 추진위원회 사람들이 말한 것이 딱 들어맞는 결과가 되겠어. 그리고 내가 추진위원회 일을 보고 또 창립총회에서 조합임원으로 당선이 되기까지 이 쪽 공부를 많이 했는데, 실제로 잘만 하면 그 어느 부동산투자보다 훨씬 수익이 많이 나게 되고, 또 주거환경도 개선하는 효과를 가지고 있기 때문에 앞으로 재개발·재건축은 반드시 활성화가 돼야만 하는 분야가 될 것 같아”

“그런데, 너희 동네는 아까 변호사님이 설명하신 내용 중에 지분제를 택했니, 도급제를 택했니?”
“우리 조합은 창립총회 때에 지분제 사업방식을 택하기로 결의했어”
“아니 왜 지분제가 도급제보다 더 이익이 많이 남아?”
“아냐, 내가 그동안 공부한 바로는 도급제가 더 이익이 많이 남아”
“그러면 왜 니네 동네는 지분제를 택하였니?”
“여러 번 회의를 거쳐서 결정하게 됐는데, 그 정확한 것은 변호사님께 다시한번 더 들어보도록 하자”
“그래”

 

 

 

♣ 지분제와 도급제 이익 비교
안녕하십니까, 김조영 변호사입니다.
지금 고여사님과 배여사님은 재건축·재개발에 있어서 가장 중요한 부분인 지분제·도급제에 관하여 말씀을 나누고 계십니다. 사업을 진행하면서 ‘지분제 사업방식으로 할 것인가, 아니면 도급제 사업방식으로 할 것인가’ 하는 점은 어느 건설회사를 시공사로 선정할 것인가 하는 것만큼 굉장히 중요한 문제입니다.
자, 먼저 지난 시간에 말씀드렸던 지분제 사업방식과 도급제 사업방식의 계산 사례를 들어 다시 한번 간단하게 설명해 드리면 다음과 같습니다.

(1) 시공사가 신축사업을 주관하여 시행하고 고 여사에게는 21평형아파트 1채를 공짜로 주고 나머지 이윤은 시행사가 가지는 경우(지분제 방식)

고여사 아파트의 경우에 17평형 아파트 10세대를 허물고 그곳에 21평형 아파트 20세대를 건축하는데, 건축비는 평당 350만원으로 할 경우 총공사비는 12억6천만원이 소요된다(21평×300만원×20세대).
그리고 신축아파트 21평형 20세대 중에 10세대는 고 여사를 포함한 기존의 소유자들에게 각 1채씩 주고 나머지 10세대를 일반분양하기로 한다.
이때 일반 분양가를 평당 1천200만원으로 가정해 볼 때에, 일반분양하는 21평형 10세대의 일반분양 총 금액은 25억2천만원이 되고, 일반분양수입금 25억2천만원 중에 총공사비 12억6천만원을 공제하면 12억6천만원이 남는다. 이 돈에서 금융비용 등 사업비용이 2억6천만원정도 소요되었다고 가정하면 그래도 약 10억원의 이윤이 발생하게 된다.

이를 정리해 보면,

 

 

-신축공사비 12억6천만원(21평형×평당 300만원×20세대)
-10세대 일반분양 수익금 25억2천만원(21평형×평당 1,200만원×10세대)
-금융비용 등 기타 사업비용 2억6천만원
-총수익금 10억원(시공사)

 

 

(2) 사업주관을 고여사 등 소유자들이 조합을 결성하여 직접 시행하고 신축공사는 단순히 시공사에게 공사도급 금액만 주고 공사를 시키는 경우(도급제 방식)

그런데 위와같이 지분제 사업을 해 보니까, 시공사가 약 10억원이라는 돈을 이익을 보게 된다. 그런데 만약에 신축공사 사업이윤을 시공사가 가져가는 것으로 하지 않고 고여사 등 소유자들이 조합을 결성하여 사업을 주관하여 그 이윤을 가져오고, 공사를 하게 될 시공사에게는 단순히 공사도급 금액만 지급하기로 하는 경우에는 시행사가 가져가게 될 10억원이 고여사 등 10세대에게 배당이 된다. 이를 나누면 1세대당 1억원이 배당되게 된다. 결국 신축 21평형 아파트를 1채 공짜로 받고 1억원을 또 이익으로 배당받게 되었다.

 

 

♣ 도급제가 많이 남는 것처럼 보임
자, 여러분. 이상에서 살펴본 바와 같이,고여사가 생각한 것처럼만 사업이 진행되어 주면 분명히 지분제보다는 도급제가 더 많은 이익을 남기게 됩니다. 왜냐하면 시공사가 가지고 가게 되는 이익을 조합이 거두게 되고, 결국에는 조합원들에게 배당이 될 것이기 때문입니다.
지분제는 토지등소유자들에게 일정한 무상지분(예를 들면 기존 대지지분 대비 130%의 지분을 무상으로 제공)을 주고 나머지 사업경비와 이익을 시공사가 가져가는 방식이고, 도급제는 시공사에 대하여 평당 도급공사단가에 의한 총 공사금액만을 지급하고 나머지 사업경비와 이익은 조합원(토지등소유자)이 가져가는 것이기 때문에 단순 계산상으로는 도급제가 지분제보다 토지등소유자들에게 더 이익이 되기 때문입니다.

 

 

♣ 현실적으로 누가 더 이익일지 모름
하지만 현실적으로는 어느 사업방식이 더 이익일지는 모르는 것입니다. 첫째, 도급제의 경우에는 사업을 진행하면서 발생하는 모든 이익을 챙기지만 손실 또한 조합이 전부 감수해야 합니다. 즉 공사가 순조롭게 진행되고 신축아파트 일반분양도 잘되어 높은 가격으로 분양가가 형성되면 다행이지만, 그렇지 않고 미분양이 된다거나 일반분양가가 하락되어 분양대금수입이 적어지게 되면 예상했던 수입보다 적게 되고, 심지어는 모든 사업에 따른 손실을 조합원들이 떠안게 되는 것입니다.

둘째, 도급공사비 및 사업경비 지급을 위하여 조합원들이 사업 도중에 부담금을 계속하여 납부해야 합니다. 지분제 사업의 경우에는 도급공사비 및 사업경비를 시공사가 부담하여 자신의 비용으로 지급해 가면서 사업을 진행하게 되나, 도급제의 경우에는 도급공사비 및 사업경비 지급을 위하여 조합원들이 중간 중간 많은 금액의 부담금을 납부해야만 공사가 계속될 수가 있는 것입니다. 왜냐하면 시공사로서도 중간 중간에 공사비를 지급받아야만 그 다음 공정으로 공사를 진행할 수가 있기 때문입니다. 수백억원이나 심지어 수천억원의 공사비가 소요되는 재건축·재개발사업에 있어서 공사대금을 외상으로 하고 공사를 계속할 수는 없기 때문입니다. 그런데 실제로는 조합원들의 부담금 납부실적이 저조하여 공사가 중단되는 경우도 있고, 공사가 완료된 뒤에도 공사금액을 미납하여 입주하지 못하는 경우도 간혹 발생하고 있습니다.

따라서 계산상으로는 지분제보다 도급제가 더 이익일 것 같으나, 사업 중간에 발생하는 각종 위험적인 요소와 경비를 조합원들이 부담해야 하기 때문에 결과적으로 어느 것이 더 이익이 될 지는 장담할 수가 없는 것입니다.

 

 

♣ 그래도 어느 쪽이 더 나을까요?
고여사는 그래도 둘 중에 어느 것을 선택하는 것이 나을지에 관하여 고민을 하게 되었습니다. 왜냐하면 어차피 둘 중에 하나는 선택을 할 수밖에 없기 때문입니다.
결론은 이것입니다. 일정한 이익(무상지분율)만을 보고 조금이라도 속 편하게 사업을 하려면 지분제를, 좀 더 노력을 더 하고 큰 이익을 보려고 시도하려면 도급제사업방식을 택하는 것이 좋을 것입니다.

 

 

♣ 언제 결정하게 되나요?
어느 재건축·재개발사업장이든 지분제방식으로 사업을 할지, 아니면 도급제방식으로 사업을 진행할지에 관하여는 보통 조합총회에서 결정을 하게 됩니다. 주로 조합에서 시공사를 선정하기 전에 지분제방식을 채택할지 도급제방식을 채택할지에 관하여 총회안건으로 상정하여 총회의결로 먼저 사업방식을 정한 다음에, 시공자 선정공고를 낼 때에 사업방식에 관한 내용을 시공사들에게 설명을 하여야만 시공사들이 시공사선정에 참여할 때에 그 사업방식에 맞는 사업제안을 할 수가 있기 때문입니다. 즉 사업방식을 정하지 않고 시공사선정 입찰공고를 하여, 어떤 시공사는 지분제 방식으로, 어떤 시공사는 도급제 방식으로 제안을 하게 된다면 시공사선정을 할 수가 없습니다.
따라서 엄격하게는 조합설립인가후 조합총회에서 사업방식에 관한 결의를 하고 시공사를 선정토록 하는 것이 타당할 것이나, 조합설립 인가전에 조합설립을 위한 창립총회를 개최하여 조합임원선출, 조합설립동의, 조합정관 등을 결의할 때에 사업방식에 관한 안건도 상정하여 결의하는 것이 통상적이고 또 타당하다고 할 것입니다.

 

 

♣ 어떤 기준으로 결정해야 하나요?
“변호사님, 그러면 어느 사업단지에 지분제와 도급제 중 어느 것이 좋은지에 관해 조합원들이 결정을 해야 하는데, 그 결정하는데 있어서 기준이 될 만한 것이 있으면 말씀해 주세요”
설명을 계속 듣고 있던 고여사는 앞으로 자신의 단지에서도 지분제와 도급제 방식중 1개를 결정해야 하기 때문에 변호사에 물었다.

예, 잘 질문했습니다. 가장 중요한 질문인 것 같습니다. 왜냐하면 지분제와 도급제가 무엇인가를 이해하는 것도 중요하지만 ‘우리 단지의 경우에는 지분제를 택하는 것이 유리한가, 아니면 도급제를 채택하는 것이 유리한가?’하는 점이 더 중요하기 때문입니다.

다음과 같은 기준을 가지고 지분제와 도급제를 결정할 때에 고려해 보시기 바랍니다. 첫째, 도급제 방식을 채택하면 공사대금 지급은 누가 해야 하는가요? 조합원들은 돈을 거둬 시공사에게 공사 중간 중간에 공사비를 지급해야 합니다. 그래서 우리 단지의 조합원들이 공사도중에 분담금을 납부해 그 돈으로 공사비를 중간 중간에 지급할 수 있을 정도로 경제적인 여유가 있는지가 가장 중요한 관건이라고 하겠습니다.
실제로 약 450여세대가 재건축을 하면서 도급제방식을 채택했는데, 사업을 진행하면서 조합원들의 경제적인 사정이 좋지 않아 공사비를 제때에 내지 못했고, 급기야는 공사비 부담금을 내지 않는 조합원 약 150여명 이상을 제명하고 사업을 진행한 적도 있습니다.
또 어느 단지는 사업 중간에 계속해 공사비분담금을 잘 내다가 마지막 입주단계에서 남은 공사금액을 시공사에 지급하지 못하여, 급기야 시공사는 공사비잔액을 받지 못하면 신축아파트 열쇠를 전부 다 주지 않게 되었고, 이에 대해 분담금을 납부한 조합원들이 항의하자 분담금을 납부한 조합원들에게만 열쇠를 주고 분담금을 납부하지 않는 조합원들에게는 열쇠를 주지 않아 상당기간동안 그 아파트 단지는 입주기간이 지났음에도 입주하는 사람들이 적어서 한동안 썰렁하게 지내게 되었고, 이러한 상황은 결국에는 그 아파트의 가격형성에 영향을 미칠 수도 있는 상황이 된 적도 있습니다.
즉 ‘우리 조합원들이 공사비를 제때 잘 낼 수 있는가?’하는 점이 가장 중요한 고려대상이라고 할 것입니다.

둘째, 만약에 조합원들의 경제적인 사정이 좋지는 않지만, 조합원들의 숫자가 워낙 많거나 사업단지의 규모가 커서 시공사들이 군침을 삼키고 뛰어 들어오는 경우에는 문제가 쉽게 풀릴 수도 있습니다.
즉 조합원들이 시공사에게 지급해야 할 공사대금과 조합이 사용하게 될 각종 사업비를 조합원들에게 납부를 하도록 하는 것이 아니라 조합이 은행으로부터 대출을 받고, 이 대출에 대하여 시공사로 선정된 회사가 보증을 서게 되면, 의외로 공사비와 사업비 지급 금액을 은행대출로 해결할 수가 있습니다. 다만 이때에는 대출금액에 대한 이자가 발생하기 때문에 조합원들에게 이자상당액만큼 손해가 발생할 수는 있습니다.
정리하면 대단지의 경우에는 도급제를 하더라도 시공사들이 은행대출에 보증을 섬으로서 공사비와 사업비 융통을 해결할 수가 있다는 점입니다.

셋째, 향후 부동산가격이 상승할 가능성이 있을 경우에는 도급제를, 하락할 가능성이 있을 경우에는 지분제를 채택하시기 바랍니다.
물론 이러한 판단은 조합보다는 시공사들이 더 잘하겠지만, 만약에 향후 주택가격이 상승해 일반분양가가 지금보다 더 많이 상승할 가능성이 있다고 판단이 되면 도급제를 채택하는 것이 유리합니다. 왜냐하면 현재 예상보다 더 많은 일반분양금액이 향후에 수입금으로 들어오게 되고, 이는 결국에는 관리처분계획을 수립할 때에 조합원의 부담금을 낮추는 결과에 이르러 조합원들에게 큰 이익이 될 수가 있기 때문입니다.

넷째, 재건축은 도급제를, 재개발은 지분제를 채택하려는 경향이 많이 있습니다.
재건축·재개발하기 전의 시점을 보면, 일반적으로 단독주택의 경우보다 아파트가 가격이 높게 형성돼 있어 조합원들의 경제적인 여유가 아파트단지가 더 나은 측면이 있습니다. 따라서 신축아파트 분양에 따른 분양대금납부 가능성이 아파트단지 사람들이 더 여유가 있기 때문으로 보입니다. 이러한 조합원들의 정서를 고려해 지분제로 할 것인지 도급제로 할 것인지를 선택하시면 되겠습니다.

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