그동안 서울시 재개발 사업에서 일반분양분이 있음에도 불구하고 조합원들을 현금청산자로 내몰았던 불합리한 제도가 개선됐다. 서울시의회는 지난 21일 이주수 의원 외 10인 및 조달현 의원 외 15일이 각각 발의한 〈서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 일부 개정조례안〉을 각각 원안 및 수정 가결했다. 이에 따라 85㎡ 초과 분양주택 중 50% 이상을 일반분양하도록 규정했던 현행 제도가 개선돼 불가피하게 현금청산을 당해야 했던 조합원 피해가 줄어들 것으로 예상된다. 이외에도 서울시는 조례에서 정한 노후·불량건축물 기준을 공동주택의 경우 철근·철골콘크리트, 강구조로 세분화 해 정비구역 지정 요건에 영향을 줄 것으로 전망된다. 

 

▲일반분양 있어도 현금청산, 부작용 감소=기존의 서울시 조례 제26조(주택공급기준 등)에 따르면 권리가액에 가장 인접한 분양주택가액의 주택을 분양해야 했다. 이 경우 인접한 분양주택가액이 2 이상인 때는 분양대상자의 신청에 따라 주택을 공급했다.

 

또 이와 같은 규정에도 불구하고 정관 등으로 정하는 경우, 국민주택규모(85㎡)의 주택은 분양대상자의 권리가액이 많은 순으로 분양할 수 있으며, 국민주택규모를 초과하는 주택은 당해 주택의 총 건설가구수의 50% 이하가 분양대상자에게 분양될 경우 규모별 50%까지 분양대상자에게 권리가액이 많은 순으로 분양할 수 있었다.

 

즉 국민주택규모인 85㎡가 초과되는 건립세대수 중 50% 이상을 일반분양해야 했다. 따라서 85㎡ 이하의 건립세대 수와 85㎡를 초과하는 건립세대수 50%의 합이 조합원 분양대상자보다 적을 경우 일반분양 분이 있음에도 불구하고 현금청산자가 되는 모순이 발생하는 경우가 생겼던 것이다.

 

예를 들어 A구역의 경우 분양대상 조합원수는 2천254명이다. 사업시행인가를 받은 결과 85㎡ 이하 1천936가구, 85㎡ 초과는 603가구 등 2천539가구로 조합원 수 2천254명보다 285가구가 초과돼 아파트가 신축될 예정이다.

 

하지만 서울시 조례에 의해 관리처분계획에서 85㎡ 초과되는 가구수는 조합원에게 302가구 밖에 분양되지 못하게 된다. 이 경우 분양대상 조합원 수(2천254명)보다 조합원 분양분이 2천238가구로 줄어들어 16명(2,254-2,238)은 현금청산해야 되는 것이 종전 규정이었다.

 

서울시 B구역의 경우도 분양대상조합원 수는 805명, 일반분양분과 조합원분양분을 합한 분양주택은 85㎡ 초과 112가구, 85㎡ 이하는 735가구 등 847가구가 신축된다. 반면 85㎡ 초과분 중 50%만 조합원에게 분양할 수 있기 때문에 조합원에게는 85㎡ 초과 56가구, 85㎡ 이하 735가구 등 총 791가구(847-56)만 분양된다.

 

 

따라서 일반분양분이 충분함에도 불구하고 14명(805-791)의 현금청산자가 생기는 것이다.

 

이와 같은 모순점을 해결하고자 서울시의회 이주수 의원 외 10명은 조례 제26조 제1항 제2호를 가목과 나목으로 구분했다. 특히 나목에서 ‘… 제24조 규정에 의한 분양대상자가 국민주택규모의 주택이 부족하여 현금청산 돼야 하는 경우에는 그 부족분에 한하여 권리가액이 많은 순으로 추가 공급할 수 있다’고 규정해 조합원 중 일반분양 주택이 있음에도 불구하고 어쩔 수 없이 현금청산 되는 부작용을 없앤 것이다.

 

이에 대해 서울시의회 양재대 수석전문위원은 “현금청산을 해야 하는 모순이 발생하는 등 일부 미비점을 보완하는 것이 이번 조례 개정의 취지”라며 “조합원들의 권익과 재산권을 보호하고 낙후된 주택정비사업을 활성화하려는 것이다”라고 설명했다.

 

이어 양 전문위원은 “종전 조례는 조합원의 권리가액이 소액으로 소형평형의 주택만 분양받게 될 경우, 정관으로 정해 권리가액이 많은 순으로 다양한 규모의 주택을 공급받을 수 있게 한 제도”라며 “하지만 이러한 규정에 의해 오히려 현금청산 대상 조합원이 발생해 신축 건물을 분양받을 없게 되는 부작용이 발생했다”고 덧붙였다.

 

양 전문위원은 또 “재개발 구역 중 일부는 부동산가격 상승 등으로 인해 조합원의 권리가액이 높아지는 반면 일반분양할 주택이 많지 않아 조합원의 부담도 높아지는 등 사업 추진에 애로를 겪는 것으로 파악된다”며 “재개발 사업은 조합원이 시행 주체인 민간 주도의 사업으로 조합의 시행자율권 보호가 필요하다는 점, 정비사업 활성화가 필요한 점 등에 비춰볼 때 관련 규정의 조정은 검토 가능하다고 판단된다”고 개정의 근거를 밝혔다.

 

끝으로 양 위원은 “권리가액이 높음에도 소형주택을 공급받는 문제에 대해서는 ‘권리가액에 가장 인접한 분양주택가액의 주택을 분양하는 기준’도 조합원이 선택적으로 신청할 수 있도록 조례 26조 제1항 제1호를 보완할 필요도 있다”고 제시했다.

 

▲성동구, 적용 범위 넓어=업계는 이번 조례 개정으로 인해 가장 크게 구제받을 수 있는 곳을 서울시 25개구 중 성동구로 분석하고 있다. 성동구 C구역의 관계자는 “85㎡를 초과하는 신축 건립 수가 52가구”라며 “우리 구역은 종전 조례 규정을 적용했을 시 40명 가량의 조합원이 현금청산되는 것으로 분석됐으나 그 수가 현저하게 줄어들 것으로 보인다”고 설명했다.

 

성동구 담당자 또한 “이번 조례 개정으로 인해 금호17·18·19구역과 왕십리뉴타운 1·2·3구역이 혜택받을 수 있을 것으로 보인다”며 “관내 재개발 사업에 일정 부분 도움이 될 것”이라고 전망했다. 금호18구역 조합장 또한 “우리 구역은 이번 조례 개정에 맞춰 관리처분계획을 수립했다”며 “조합원들에게 보다 더 아파트를 분양할 수 있게 돼 다행”이라고 말했다.

 

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서울시의회는 지난 21일 정비구역 지정 요건에 적용되는 노후·불량 건축물의 구조를 세분화하는 조례 개정안을 통과시켰다.

 

개정안에 따르면 철근콘크리트 구조의 공동주택과 연와조 구조의 공동주택을 세분화 해 건축물의 내구 연한을 각각 달리 정하고 있다. 또 다세대, 연립주택 등 4층 이하의 철근콘크리트 건축물 및 연와조 공동주택 건축물의 내구 연한을 각각 45년과 30년으로 구분했다.

 

서울시의회는 “노후·불량건축물의 기준을 정함에 있어 공동주택의 경우 건축물의 구조와는 관련없이 무조건 기간으로만 정하고 있다”며 “구조를 세분화해 달리 정함으로써 낙후한 주택정비사업에 기여하려고 한다”고 개정 취지를 밝혔다.

 

시의회 양재대 전문위원은 “건축물의 노후도는 재료, 구조, 시공상황 등을 복합적으로 검토해야 할 사항이지만 현행 조례는 일반 건축물과 달리 공동주택에 대해서는 구조 특성을 충분히 반영하고 있지 않다”며 “철근 콘크리트 구조와 조적조 구조로 건축물의 노후도를 달리 적용하는 것은 과학적이고 합리적이라고 판단된다”고 심사보고에서 의견을 개진했다.

 

양 위원은 또 “조적조 공동주택의 내구 연한을 단독주택과 같이 20년으로 규정할 경우, 연립·다세대 주택의 노후도 기준이 다소 완화돼 단독주택지 재건축 사업의 조기 가시화로 소규모 주택이 대량 멸실될 우려가 있을 수 있다”며 “조적조는 구조 특성 상 벽길이가 10m를 초과할 수 없고 바닥면적도 80㎡ 이하로 제한되기 때문에 우려할 만큼의 주택 물량은 아니라고 생각한다”고 설명했다. 이어 “조적·연와조 공동주택 실태현황 등 정비사업에 미치는 영향에 대해서는 보다 면밀한 조사가 이행돼야 할 필요가 있다”고 덧붙였다.

 

한편 조달현 의원이 대표 발의한 이번 조례안은 철근콘크리트 공동주택에 대해 내구연한을 고려, 일반 건축물의 건축구조 분류기준에 맞게 철근·콘크리트, 강구조 공동주택으로 명확히 하는 것으로 수정가결됐다.

 

 

또 철근콘크리트 구조와 연화조·조적조 구조를 명확히 구분하기 위해 제1항제2호의 공동주택을 제1호 이외의 공동주택으로 수정하고, 나목을 삭제했다.