공사계약은 시공자의 개발이익 참여여부에 따라 지분제와 도급제로 나뉜다. 지분제는 조합원지분을 우선 결정하고, 나머지는 모두 시공자의 지분으로 취하는 것이고, 도급제는 시공자가 공사에 따른 도급공사금액만을 가져가고 나머지는 모두 조합원의 손익으로 하는 방식이다.

 

지분제사업은 사업 착수당시 조합원들의 지분보상율이 확정되어 사업추진과정에서 추가부담요인이 발생하지 않는 장점이 있다.

 

하지만 아파트나 상가 등의 일반분양 수익금이 시공사에게 돌아가 조합원들의 수익이 적다는 단점도 있다.
이에 반해 도급제사업은 정비사업으로 인하여 발생한 모든 개발이익을 조합원들에게 분배할 수 있다는 장점이 있으나, 물가상승, 설계변경 등으로 인한 공사비의 증가, 미분양의 위험성 등에 의한 추가비용을 조합원들이 부담해야 하는 단점이 있다.

 

실무적으로 주택재개발사업은 거의 대부분 도급제사업으로 한다. 아파트 재건축사업은 지분제사업이 많으나, 단독주택지재건축사업에서는 도급제사업이 많은 듯 하다.

 

 

 

 

 

주택정비사업의 실무상 공사대금(도급제)은 건축연면적에 ㎡당 금 000원을 곱하여 산정하며, 건축연면적이 변경됨에 따라 공사대금도 변경된다.

 

조합은 시공사에게 계약체결시 공사비 산출내역서를 제출토록 하여야 하며, 향후 설계변경에 따른 공사대금의 변경은 위 산출내역서를 근거로 하여야 할 것이다.

 

조합이 시공사에게 지급해야 하는 공사계약금액은 <표1>과 같으며, 동 금액은 공사비 산출내역서에 의해 산출한다(제7조 제1항).

 

공사비는 시공사의 견본주택의 마감자재를 기준으로 하며, 조합원이 그 마감자재를 상회하는 품질을 요구할 경우 공사비와는 별도이며, 이에 대한 공사비의 조정은 조합과 시공사가 협의하여 결정한다(제7조 제2항).

 

 

 

지분제사업의 경우 조합과 시공사는 시공사가 전적 책임으로 모든 사업을 수행하고, 계약시 조합원의 무상지분율을 정하는 방식으로 공사도급계약을 체결한다. 지분제사업의 경우 시공사는 조합 및 조합원에게 무상지분율에 따른 건축물과 토지를 제공하고, 남은 건축물과 토지를 제3자에게 매각하여 그 매각대금을 공사대금에 충당한다.

 

지분제 도급계약에서 대물변제(무상공급) 기준은 종전 소유토지면적 또는 종전 건물면적을 기준으로 한 사례도 있다. 그러나 층별, 조망 등에 따라 종전 토지 및 건물의 가액이 달라질 수 있으므로, 실무상 종전 토지 및 건물의 가액을 기준으로 하는 것이 일반화 되고 있다.

 

조합원이 소유한 종전토지 또는 건물에 대한 신축아파트 및 복리시설의 대물변제기준은 <표2>와 같다(제5조 제1항).