김조영
본지 편집인
재건축조합 표준정관해설 ③
지난 호에 이어 조합정관 작성 및 개정에 관한 세 번째 시간으로 주택재건축정비사업조합의 표준정관을 알아 보겠다.
제2장 조합원
제9조(조합원의 자격 등) ①조합원은 법 제2조제9호 나목의 규정에 의한 토지등소유자(이하 “토지등소유자”라 한다)로서 조합설립에 동의한 자로 한다. 다만, 조합설립에 동의하지 아니한 자는 제44조의 규정에 의한 분양신청기한까지 다음 각호의 사항이 기재된 별지 1의 동의서를 조합에 제출하여 조합원이 될 수 있다.
【주】조합설립당시 재건축에 동의하지는 않았으나 여건변동 등으로 참여를 원할 경우 분양신청기간 종료전까지는 조합원이 될 수 있도록 하여 기존 건축물의 소유자의 권익을 가급적 보호하도록 한 것임.
1. 건설되는 건축물의 설계의 개요
2. 건물의 철거 및 건축물의 신축에 소요되는 비용의 개략적인 금액
3. 제2호의 비용의 분담에 관한 사항(제1호의 설계개요가 변경되는 경우 비용의 부담기준을 포함한다)
4. 사업완료후의 (구분)소유권의 귀속에 관한 사항
5. 조합정관
☞ 위 ①항 중 조합원자격요건에 대하여는 법 제19조에 규정되어 있는 내용으로써 임의로 수정할 수가 없다.
주택재건축사업의 경우에는 주택 또는 부대복리시설의 ‘건축물 및 그 부속토지의 소유자’가 조합원자격 요건인데, ‘건축물 또는 토지만을 가진 경우에도 조합원의 자격을 인정해 준다든지, 또 ‘조합업무수행에 공로가 인정되어 이사회에서 조합원으로 인정한 자’를 조합원으로 인정해 주는 등의 문구를 기재하여 보았자 법에 위반되기 때문에 무효가 되는 것이다.
그리고 조합원 가입시기는 조합정관에서 임의대로 가입시기를 정할 수가 있는데, 분양신청기간이 종료되면 관리처분계획을 수립하여야 하기 때문에 조합원가입 시기는 분양신청기간까지로 하는 것이 타당하다.
어떤 조합에서는 이 시기를 더 앞당겨서 사업시행인가시 까지로 하든가 아니면 더 늦추어 관리처분계획인가시 까지로 하는 경우도 있으나, 분양신청기간까지로 하는 것이 가장 타당하다고 보인다.
조합가입동의서는 추진위원회운영규정 별지에 있는 ‘주택재건축정비사업조합 설립동의서’내용과 동일하되, 그 제목만 변경한 것이기 때문에 ‘별지1의 동의서’를 별도로 할 필요가 없이 건설교통부고시 정비사업조합설립 추진위원회 운영규정이 정하는 ‘주택재건축정비사업조합 설립동의서’를 제출함으로써 조합원으로 가입할 수 있도록 규정하는 것이 타당하다고 판단된다.
②동일인이 2개 이상의 주택 등을 소유하는 경우에는 그 주택 등의 수에 관계없이 1인의 조합원으로 본다.
③1세대로 구성된 세대원이 각각 주택 등을 소유하고 있는 경우 및 하나의 (구분)소유권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다.
이 경우 그 수인은 대표자 1인을 대표조합원으로 지정하고 별지 2의 대표조합원 선임동의서를 작성하여 조합에 신고하여야 하며, 조합원으로서의 법률행위는 그 대표조합원이 행한다.
④양도·상속·증여 및 판결 등으로 조합원의 권리가 이전된 때에는 조합원의 권리를 취득한 자로 조합원이 변경된 것으로 보며, 권리를 양수받은 자는 조합원의 권리와 의무 및 종전의 권리자가 행하였거나 조합이 종전의 권리자에게 행한 처분, 청산 시 권리의무에 관한 범위 등을 포괄승계한다.
⑤당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자라 하더라도 법 제19조 제2항 본문에 해당하는 경우 조합원이 될 수 없고 조합원이 될 수 없는 자는 법 제19조 제3항이 정하는 바에 따른다.
☞ 위 ①항 내지 ⑤항 전부가 법령에 규정되어 있는 사항으로서 임의대로 수정할 수가 없으며, 따라서 제⑥항을 신설하여 “⑥. 위 ①항 내지 ⑤항에 관한 법령이 변경된 때에는 본 조항은 별도의 변경절차를 거치지 않더라도 법령의 내용대로 변경되는 것으로 한다”라는 문구를 ⑥항으로 신설하는 것이 좋겠다.
그렇지 않으면 위 각 항에 관한 법률이 개정되었음에도 불구하고 별도로 정관변경절차를 거쳐야 하는 등 복잡한 문제가 발생될 수 있기 때문이다.
제10조(조합원의 권리의무) ①조합원은 다음 각호의 권리와 의무를 갖는다.
1. 토지 또는 건축물의 분양청구권
2. 총회의 출석권·발언권 및 의결권
3. 임원의 선임권 및 피선임권
4. 대의원의 선출권 및 피선출권
5. 정비사업비, 청산금, 부과금과 이에 대한 연체료 및 지연손실금(이주지연, 계약지연, 조합원 분쟁으로 인한 지연 등을 포함함)등의 비용납부 의무
【주】조합원에게 금전적 부담이 되는 사항을 보다 명확히 규정하기 위한 것으로 조합에 따라 보다 구체적으로 명시할 수도 있음.
6. 사업시행계획에 의한 철거 및 이주 의무
7. 그 밖에 관계법령 및 이 정관, 총회 등의 의결사항 준수의무
☞ 이 조항은 별로 문제가 없으며 조합원으로서의 권리의무를 대부분을 규정하고 있다.
②조합원의 권한은 평등하며 권한의 대리행사는 원칙적으로 인정하지 아니하되, 다음 각호에 해당하는 경우에는 권한을 대리할 수 있다. 이 경우 조합원의 자격은 변동되지 아니한다.
1. 조합원이 권한을 행사할 수 없어 배우자·직계존비속·형제 자매 중에서 성년자를 대리인으로 정하여 위임장을 제출하는 경우
2. 해외거주자가 대리인을 지정한 경우
3. 법인인 토지등소유자가 대리인을 지정한 경우(이 경우 법 인의 대리인은 조합의 임원 또는 대의원으로 선임될 수 있다).
【주】조합원의 부재, 유고 등으로 조합원의 권한을 대리로 행사하는 경우에 자격 등에 대한 분쟁이 많은 점을 감안한 것임.
☞ 조합원의 권한은 대리행사가 원칙적으로 인정되지 아니한다고 하면서 실질적으로는 인정을 하고 있음. 그런데 대리인을 지정할 경우에 각각의 안건별로 대리인을 지정할 것인가, 아니면 대리인을 1명 지정해 놓으면 영원히 대리인이 그 권한을 행사할 수 있는 것인가에 관하여 논쟁이 많으나, 각각의 안건에 대하여 대리인을 지정하는 것이 바람직하다. 아울러 한번 지정해 놓은 대리인에 대하여 별도로 대리인 해임서를 제출하지 않는 한 이미 지정된 대리인이 계속하여 대리인으로서의 권한을 행사하도록 하는 것도 가능할 것이다.
③조합원이 그 권리를 양도하거나 주소 또는 인감을 변경하였을 경우에는 그 양수자 또는 변경 당사자는 그 행위의 종료일부터 14일이내에 조합에 그 변경내용을 신고하여야 한다. 이 경우 신고하지 아니하여 발생되는 불이익 등에 대하여 해당 조합원은 조합에 이의를 제기할 수 없다.
【주】전매 등으로 조합원의 권리가 양도되는 경우가 많으나 제때에 신고가 되지 않아 조합원과 조합사이에 마찰이 생기고 사업추진에 지장을 초래하는 경우가 많은 점을 감안한 것임.
☞ 만약에 조합원이 이사를 한 뒤 조합에 주소지 변경신고를 하지 않으면, 조합으로서는 기 신고된 주소지에 각종 통지나 서류를 발송하면 되며, 해당조합원은 자신은 그러한 통지를 받지 못하였다는 항변을 조합에 할 수가 없게 된다.
④조합원은 조합이 사업시행에 필요한 서류를 요구하는 경우 이를 제출할 의무가 있으며 조합의 승낙이 없는 한 이를 회수할 수 없다. 이 경우 조합은 요구서류에 대한 용도와 수량을 명확히 하여야 하며, 조합의 승낙이 없는 한 회수할 수 없다는 것을 미리 고지하여야 한다.
【주】조합에서 인감증명 등 사업시행에 필요한 서류를 불필요하게 많이 제출받아 이를 악용하는 경우가 있고, 조합원은 기제출한 서류를 반환해 줄 것을 요구하여 사업에 지장을 주고 있는 경우 등이 많아 이를 방지하기 위한 것임.
☞ 어떤 서류를 징구하기 위하여 조합원들에게 통지문을 보낼 때에 이번에 제출하게 될 “○○○ 서류”는 제출 후에 반환하지 않는다는 기재를 통지문에 하면 될 것이다.
제11조(조합원 자격의 상실) ①조합원이 건축물의 소유권이나 입주자로 선정된 지위 등을 양도하였을 때에는 조합원의 자격을 즉시 상실한다.
☞ 이 때의 양도의 의미는 등기이전 없이 단순히 실질적인 양도만을 한 경우를 의미하는 것이 아니라, 소유권이전등기까지 되어야 하는 것을 의미한다.
②관계법령 및 이 정관에서 정하는 바에 따라 조합원의 자격에 해당하지 않게 된 자의 조합원자격은 자동 상실된다.
【주】조합원이 권리나 지위 등을 양도하였을 경우 또는 관계법령 및 정관에서 정하는 조합원에 해당하지 않게 된 경우에 조합원의 자격이 조합내부의 별도 절차(총회, 대의원회 의결등)나 행정절차(변경신고, 인가등)를 받을 때까지 지속되는지 여부에 대한 논란이 많은 점을 감안한 것임.
③조합원으로서 고의 또는 중대한 과실 및 의무불이행 등으로 조합에 대하여 막대한 손해를 입힌 경우에는 총회의 의결에 따라 조합원을 제명할 수 있다. 이 경우 제명전에 해당 조합원에 대해 청문 등 소명기회를 부여하여야 하며, 청문 등 소명기회를 부여하였음에도 이에 응하지 아니한 경우에는 소명기회를 부여한 것으로 본다.
【주】소수의 조합원이 의무 등을 불이행하여 피해를 주고 있는 사례가 많아 이를 최소화하기 위한 것이나, 조합이 이를 남용할 소지도 있으므로 청문 등 소명기회를 부여토록 한 것이다.
☞ 조합원제명은 신중하게 하여야 한다. 사업초기에 제명을 하는 것은 별로 문제가 되지 않으나 사업중반 후에 제명을 하게 되면 그 제명된 자가 소유하던 부동산에 대한 소유권이전을 조합이 하여야 하는데, 이 경우에는 매도청구소송 등에 소요되는 기간이 있어서 잘못하면 입주시 보존등기를 하는데 크게 장애가 될 수도 있기 때문이다.
④조합원은 임의로 조합을 탈퇴할 수 없다. 다만, 부득이한 사유가 발생한 경우 총회 또는 대의원회의 의결에 따라 탈퇴할 수 있다.
【주】조합원에게 부득이한 사유가 생겼을 경우 탈퇴를 인정하되 개인사정에 따라 빈번하게 탈퇴가 이루어진다면 사업추진에 지장이 많으므로 총회 또는 대의원회의 의결에 따르도록 한 것이며, 총회에서 의결할 것인지 대의원회에서 의결할 것인지는 당해 조합의 조합원수, 단지 규모, 탈퇴가 조합에 미치는 영향 등을 감안하여 결정하면 될 것임.
☞ 조합원의 탈퇴를 총회의 의결로만 할 수 있는 것으로 규정하면, 조합원 1명의 탈퇴승인을 위한 총회소집은 현실적으로 불가능하기 때문에 대의원회 의결에 따라 탈퇴할 수 있도록 규정해 놓은 것이다.
