재건축임대주택이 투입된 공사비의 절반 정도 수준으로 지자체나 주공 등에 매각된다는 사실이 알려지면서 재건축조합원들의 반발이 거세지고 있다. 전문가들도 표준건축비로 인수하는 현행 구조에 대한 개선 필요성을 지적하고 나서면서 논쟁에 불을 붙이고 있다. 특히 조합원에게 공급하고 남은 주택을 재건축임대주택으로 공급토록 규정하고 있는 현행 규정상 임대주택만을 별도로 공사를 하는 게 아니기 때문에 조합원들의 불만은 더욱 더 커지고 있다. 그래서 일부 조합원들은 “제 값을 못받을 바에야 차라리 마감재 등을 떨어뜨려 저급아파트를 짓는 게 낫다”며 감정적인 발언도 서슴지 않고 있다.

 

이처럼 재건축임대주택 인수비용을 둘러싼 논란이 불거진 데는 재건축임대주택의 공급가격을 공공이 건설하는 임대주택의 표준건축비로 산정하기 때문이다. 조합원 입장에서 보면 100원에 사서, 50원에 강제로 팔아야 하는 형국이라고 인식하고 있는 셈이다.

 

현행 〈도시 및 주거환경정비법〉 제30조의2에 따르면 수도권내 과밀억제권역에서 재건축사업을 시행하는 경우 세입자의 주거안정과 개발이익의 조정 등을 위해 증가되는 용적률의 25%를 임대주택으로 공급해야 한다. 일례로 기존 연면적이 1만평인데 2만평으로 늘었다면 늘어난 면적인 1만평의 25%인 2천500평을 임대주택으로 지어야 한다는 얘기다.

 

또 이렇게 지어진 재건축임대주택은 국토해양부장관, 시·도지사, 주택공사 등이 인수하게 되는데 이때 인수가격은 국토해양부장관이 고시한 〈재건축임대주택 공급가격의 산정 기준〉에 따라야 한다. 재건축임대주택에 해당하는 만큼의 용적률을 완화받기로 선택한 경우 부속토지는 기부채납한 것으로 간주된다.

 

여기서 〈재건축임대주택 공급가격의 산정 기준〉에 따르면 재건축임대주택의 건축비는 〈임대주택법〉 시행규칙 별표1 제2호 라목에 따라 공공건설임대주택의 표준건축비가 기준이 된다. 지난 2004년 9월 고시된 공공건설임대주택 표준건축비에 따르면 16층 이상 기준으로 주택공급면적에 85만500원~87만7천400원/㎡이 적용된다.

 

하나감정평가법인의 허용회 평가사는 “실제 서울 강남 등 재건축사업의 경우 투입되는 건축비가 연면적 기준으로 3.3㎡당 약 480만원 안팎에 이르고 있다”며 “전용률을 80%로 가정할 때 공급면적기준 180만원/㎡으로 거의 절반 수준에 임대주택을 공급하는 상황”이라고 지적했다.

 

재건축임대주택 부속토지의 가격산정기준에 대해서도 불합리하다는 지적이다. 재건축임대주택 부속토지의 가격은 사업시행인가 고시일 전의 가장 가까운 시점에 공시된 당해 토지의 개별공시지가에 그 개별공시지가가 고시된 월부터 지급일이 포함된 월의 직전 월까지의 월별지가변동률을 곱한 금액으로 하도록 규정돼 있다.

 

하지만 개별공시지가는 조세 등 행정목적을 위한 지가로서 현실의 적정 지가수준을 제대로 반영하지 않고 있기 때문에 지가가 낮을 수밖에 없고, 그만큼 조합이 손해를 보게 된다는 논리다.

 

▲발코니 새시 일괄시공땐 5% 가산비용=표준건축비를 적용할 때 건물의 층수는 동별로 해당 동의 최고층을 기준으로 적용한다. 철골조로 건축하는 주택의 건축비는 표준건축비에 16%를 더한 금액으로 하고, 해당 주택의 시공 및 분양에 필요해 납부한 보증수수료는 표준건축비에 포함할 수 있다.

 

또 사업계획승인권자로부터 최초 입주자 모집 공고에 포함해 승인을 받은 지하층 면적(지하주차장 면적 포함) 중 지상층 바닥 면적 합계의 15분의 1까지는 표준건축비의 100분의 100을 인정하고, 나머지 부분에 대해서는 표준건축비의 100분의 80에 상당하는 금액을 건축비로 인정할 수 있다.

 

이밖에 건축비에 가산할 수 있는 항목으로는 △임대사업자가 발코니 새시를 한꺼번에 시공하는 주택인 경우 표준건축비의 100분의 5 이내에서 드는 비용 △공용면적에서 제외되는 덕트 설비의 설치비용 △한 세대에 두 개 이상의 욕실을 설치하는 경우에 들어가는 비용 등이 있다.

 

 

재건축임대주택의 인수비용을 현실화한다는 취지에서 표준건축비를 인상하는 것은 되레 서민들의 주거비 부담을 가중시킨다는 비난이 뒤따르기 마련이다. 실제 표준건축비는 분양전환 가격과 임대료 보증금 산정의 기초가 되기 때문이다.

 

그래서 전문가들은 분양가상한제 기본형건축비를 적용하거나 〈재건축초과이익 환수에 관한 법률〉 제11조(개발비용 등의 산정) 규정 등을 적용하는 게 대안이라고 제시하고 있다.

 

한 재건축 전문가는 “표준건축비는 주거비와 맞물려 있어 표준건축비를 인상하게 되면 입주자들에게는 보증금과 임대료 상승으로 이어지게 된다”며 “재건축임대주택 인수의 현실성만을 이유로 표준건축비 인상을 검토하는 것은 어불성설”이라고 말했다. 이어 “재건축임대주택은 공공이 건설하는 임대주택 보다 훨씬 양호한 임대주택으로서 말만 임대주택이지 성격이 아예 다르다”면서 “개발이익 환수 차원에서 이뤄진 것으로 사유재산 침해 논란으로 헌법소원까지 제기돼 있는 마당에 표준건축비를 적용해서도 안 된다”고 주장했다.

 

또 개발비용의 산정을 규정한 〈재건축초과이익 환수에 관한 법률〉 제11조에 따르면 당해 재건축사업의 시행과 관련해 지출된 금액을 합해서 산출토록 하고 있다. 이때 지출된 금액은 △공사비, 설계감리비, 부대비용 및 그밖의 경비 △국가 또는 지방자치단체에 납부한 제세공과금 △공공시설로 토지 등을 국가 또는 지방자치단체에 제공하거나 기부한 경우에는 그 가액 △재건축임대주택 건설에 따른 재건축조합 부담액 등이다.

 

이에 실제 투입되는 건축비의 인정항목을 구체적으로 정하고, 회계감사 등을 통해 건축비의 적정성을 확인토록 하면 된다는 주장이다.

 

 

 

재건축임대주택을 공급하면서 보상을 받는다고 해도 임대주택으로 인해 조합이 입게 될 손실액이 임대주택 1세대당 2억8천여만원에 이른다는 연구결과가 나왔다.

 

(사)주거환경연구원이 개원 5주년을 맞아 지난 3월 발표한 ‘주택재건축사업 규제 환경 분석과 개선방안’에 따르면 서울 동작구의 A재건축조합은 재건축임대주택 140세대를 공급하면서 총 391억원의 손실을 보게 된다. 임대주택 1세대당 평균 2억7천900여만원에 이르는 수치로 이를 조합원 세대별로 계산하면 조합원 1인당 약 9천800여만원의 손실을 보는 것이다.

 

우선 표준건축비를 적용했을 때 재건축임대주택의 건축비는 세대별 공급가격이 1억800만원으로 총액은 151억여원(세대별 공급가격×140세대)이다. 토지비는 공시지가를 적용받기 때문에 세대별 공급가격이 8천500여만원으로 총액은 119억여원이다. 건축비와 토지비를 합한 총액은 270억여원이다.

 

하지만 이를 일반분양으로 공급한다고 가정할 경우 분양가상한제 기본형건축비로 계산하면 세대별 공급가격은 1억6천400여만원이고 총액은 230억여원이다. 또 토지비는 후분양에 따른 감정평가액으로 세대별 공급가격은 3억800여만원으로 총액은 431억여원이다. 건축비와 토지비를 합한 총액은 661억여원이다.

 

결국 표준건축비와 기본형건축비, 공시지가와 감정평가액 등 어느 기준을 적용하느냐에 따라 총액은 391억여원, 임대주택 1세대당 2억8천여만원(391억원÷140세대)의 차이가 발생하는 것이다.

 

주거환경연구원 김태섭 연구실장은 “재건축임대주택으로 공급할 140세대를 일반분양으로 공급했을 경우와 비교해 본 결과 조합의 손실이 막대한 것으로 나타났다”며 “재건축임대주택이 일반주택과 동일한 품질로 건축되고 있는 점을 감안하면 현행 임대주택 공급가격 산정방법은 과도한 규제”라고 지적했다. 이어 “분양가상한제에 근거한 기본형건축비로 산정방식을 개선하는 게 바람직하다”고 주장했다.

 

재건축임대주택의 공급가격과 실제 건축에 투입되는 실비용을 고려해 기본형건축비로 산정방식이 개선된다면 형평성 논란도 수그러들 수 있다는 지적이다.

 

실제로 토지비 산정기준은 그대로 둔 채 기본형건축비로 산정방식을 변경했을 경우 A조합의 손실액을 추정한 결과 세대당 2천만원의 부담감소 효과가 발생하는 것으로 분석됐다.