서울 도심지 내에서도 가장 웅장한 도시자연공원인 관악산을 마주보고 있는 사당11구역 주택재건축.

 

사당11구역은 교통·교육·자연 등 최적의 입지조건을 갖추고 있다는 평을 얻고 있다. 우선 지하철4·7호선 환승역인 이수역과 지하철 7호선 남성역 중간에 위치해 있는 더블역세권 지역인데다가 사통팔달 도로망을 형성하고 있어 최고의 교통시설을 자랑하고 있다.

 

또 국내 내로라하는 대학교들이 인접해 있는 등 교육시설이 우수하며, 구역 뒤편에 있는 서달산을 통해 연일 맑은 공기를 마실 수 있어 친환경 주거지로써 손색이 없다.

 

사당11구역은 지난 2006년 3월 서울시 도시·주거환경정비기본계획에 포함된 이후 현재 정비구역지정을 신청해 놓은 상태다. 이에 따라 재건축사업이 완료되면 인근 아파트단지와 함께 아파트밸리가 형성될 것으로 전망된다.

 

▲편리하게 구축된 교통망 최우수=동작구 사당3동 167-19번지 일대에 위치한 사당11구역 주택재건축(위원장 황홍순)은 빼어난 교통시설을 자랑하고 있다.

 

먼저 지하철 4·7호선 환승역인 이수역과 지하철 7호선 남성역이 걸어서 10분 정도면 도달할 수 있어 구역 내 주민들의 주요 교통수단이 되고 있다. 또 동작대로를 이용하면 올림픽대로에 손쉽게 접근할 수 있으며, 남태령고개를 이용하면 과천, 안양 등 경기도권으로 손쉽게 도달할 수 있다.

뿐만 아니라 동작대교를 이용하면 강북과 접할 수 있고, 강남으로도 손쉽게 접할 수 있다. 특히 공사 중인 장재터널이 완공되면 강남까지 약 10분이면 도달할 수 있어 현재보다 더욱 편리하게 강남을 드나들 수 있다.

 

교육환경도 빼놓을 수 없는 사당11구역의 자랑거리다. 구역과 가장 인접해 있는 정금초등학교가 어린 자녀들의 안전한 등·하교를 책임지고 있다.

또 남성초등학교로도 통학이 가능하다. 이와 함께 사당중, 남성중, 경문고, 동작고, 경문여중·고 등이 인접해 있어 좋은 교육시설을 구축하고 있으며, 특히 서울대, 총신대, 숭실대 등 국내 유수의 대학이 인접해 있다.

 

삼일공원, 낙성대, 관악산, 현충원 등을 편리하게 이용할 수 있고, 생활편의시설로는 태평백화점, 현대백화점, 신세계백화점 등이 인접해 있어 대형상권을 이용하는데도 불편함이 없다.

 

▲제3종으로 상향 조정, 최고 25층 계획=사당11구역(면적 3만1천㎡)은 지난 2006년 3월 서울시 도시·주거환경정비기본계획에 포함됨에 따라 재건축사업을 추진하고 있다.

지난해 2월 사당11구역 주택재건축이라는 명칭으로 동작구청으로부터 추진위원회 승인을 받았고, 당시 구역 내 토지등소유자는 251명이 등재됐다. 이후 지난해 12월 정비구역지정을 신청하기 이르렀다.

 

사당동 내 재건축사업 구역 중 가장 먼저 정비구역지정을 신청함에 따라 명칭은 사당11구역에서 사당1 주택재건축으로 변경될 예정이다.

 

사당11구역은 현재 제2종일반주거지역으로써 층수는 7층으로 제한돼 있다. 기본계획상에서는 계획용적률 190%에 평균층수 10층이 적용됐다.

 

하지만 사당11구역은 인근 고층아파트들과의 높이를 나란히 하기 위해 정비구역신청 당시 제3종일반주거지역으로 상향 조정해 용적률 284%(임대포함)에 최고층수 25층, 총 560세대로 사업계획을 세웠다.

 

따라서 서울시가 주변 아파트들과의 형평성을 유지하기 위해 2단계(2종 7층→3종) 종상향을 허용할 지 귀추가 주목되고 있다.

 

 

 

사당11구역을 성공적인 재건축사업장으로 만들기 위해 매진하고 있는 황홍순 추진위원장. 여성 위원장으로서 특유의 꼼꼼함을 앞세워 재건축사업 절차를 ‘한단계 한단계’ 철저하게 추진해 나가고 있다.

 

▲재건축사업을 추진하게 된 계기는=우리 구역은 주변에 고층 아파트들이 들어서 있는데다가 시간이 점차 흐르면서 자연적으로 발생된 건축물들의 노후화로 인해 주거환경개선이 시급한 지역이다.

당초에는 구역 일부에서 지역주택조합을 구성해 사업을 추진해 오고 있었다. 하지만 지역주택조합을 구성할 수 있는 요건을 충족하지 못하는 상황이다. 그럼에도 불구하고 우후죽순으로 사업을 추진하고 있어 사업을 한가지로 통합해야겠다는 판단을 하게 됐다.

이로써 지난 2004년 10월 도시·주거환경정비기본계획에 우리 구역이 포함될 수 있도록 동작구청에 요청함에 따라 재건축사업을 추진하게 됐다.

 

▲추진위 승인을 받은 시점은=우리 구역은 지난해 2월 7일 동작구청으로부터 사당11구역 주택재건축 조합설립추진위원회라는 명칭으로 승인을 받게 됐다.

이때 당시 법적 동의율을 조금 넘긴 상황에서 추진위 승인을 받았는데 대부분 토지등소유자들이 직접 추진위 사무실을 방문해 제출한 것이다.

시간을 두고 법적 동의율을 훌쩍 넘겨 추진위 승인을 받을 수도 있지만 토지등소유자들이 원하는 것은 신속한 사업추진이기 때문에 시간낭비일 뿐이라고 생각했다.

 

▲정비구역지정을 받기 위해 역점을 두는 부분은=구역 인근 아파트들과 스카이라인을 맞추기 위해 제3종일반주거지역으로 정비구역지정을 받으려고 매진 하고 있다.

우리 구역은 현재 제2종일반주거지역으로써 층수는 7층으로 지정돼 있다. 이에 반해 구역 주변으로는 25층에 달하는 고층아파트들이 들어서 있는 상황이다.

이 경우 우리 구역이 재건축 후에도 2종 12층으로 제한된다면 서울시 내에서 볼품없는 스카이라인을 형성할 것이 분명하다. 이에 따라 조금 무리를 해서라도 두 단계의 종상향을 추진하고 있다.

 

▲향후 사업추진 일정은=우리 구역은 지난해 12월 동작구청에 정비구역지정을 신청해 놓은 상태다. 만약 정비구역지정(안)에 대한 심의가 신속하게 이뤄질 경우 이르면 오는 4~5월경에 구역지정을 받을 수 있겠지만, 심의가 늦어지더라도 올해 안으로는 받을 수 있을 것으로 예상하고 있다.

서울시로부터 구역지정을 받게 된다면 향후 사업은 일사천리로 추진해 나갈 계획이다.

 

▲사업을 추진하면서 어려운 점이 있다면=사실 재건축사업을 추진하는데 이렇게 어려울 줄은 몰랐다. 일례로 단독주택재건축은 명칭만 공동주택과 같은 재건축사업이지 구역 내 상황은 재개발사업과 차이가 없다.

하지만 ‘재건축=비리’라는 정부의 오해 섞인 정책으로 인해 사업비용을 조달할 수 있는 시공자선정을 구역상황이 똑같은 재개발과 달리 사업시행인가 이후로 못 박아 놓은 법률 때문에 사업추진에 어려움을 겪고 있다.

 

▲토지등소유자들에게 당부하고 싶은 말은=재건축사업은 구역 내 토지등소유자들이 하나가 되어 추진해 나가야만 빠른 시일 내에 사업을 마무리 지을 수 있다. 어떤 유능한 추진위원장이라고 해도 혼자서는 결코 사업을 추진할 수 없다.

또 사업의 모든 과정을 추진위원장 독단으로 이끌어 나간다면 그 사업장은 문제가 발생하기 마련이다.

따라서 전체 토지등소유자들이 추진위원회를 적극적으로 지지해 준다면 재건축사업은 성공적으로 마쳐질 수 있다고 생각한다.

이와 더불어 현재 일부 토지등소유자들이 반대하고 있지만 이들 역시 구역 내 토지등소유자들이기 때문에 배제한 채 사업을 추진할 수 없다.

따라서 개개인의 욕심을 조금 줄이고 전체의 이익을 추구할 수 있는 방향으로 선회해 준다면 추진위원회는 더욱 힘을 얻을 것으로 생각된다.

 

 

 

 

 

사당11구역의 시세는 구역이 재건축 정비기본계획에 포함돼 재건축사업을 본격적으로 시작한 2006년 상반기부터 꾸준한 오름세를 보이고 있다.

 

이에 따라 현재 연립주택의 경우 33㎡짜리 지분은 3.3㎡당 최고 3천만원을 호가하고 있으며, 실거래가는 3.3㎡당 2천500만원 선을 형성하고 있다. 이에 반해 120㎡에 달하는 단독주택의 경우에는 3.3㎡ 1천600만원의 시세를 형성하고 있어 연립과 단독주택의 시세차가 현격한 것으로 알려지고 있다.

 

인근 미래부동산(02-536-1134)의 김순자 대표는 “사당11구역 내 연립주택의 현 시세는 서울시의 재건축 기본계획이 고시되기 전에 비해 평당 1천만원 정도 오른 것”이라며 “재건축사업은 토지지분의 크기에 구애를 받지 않고 토지등소유자라면 누구나 분양권이 나오기 때문에 높은 시세를 형성하고 있는 것 같다”고 말했다. 이어 “이곳을 찾는 사람들은 대부분 실수요자들이 많다”며 “매물은 현재 연립주택이 있기는 하지만 워낙 높은 가격대를 형성하고 있어 쉽게 거래되고 있지 않은 상황”이라고 덧붙였다.

 

이밖에 사당11구역은 아직 정비구역지정도 받지 않은 사업초기단계이기 때문에 조합설립인가를 받기 전까지 꾸준하게 오를 것으로 전망하고 있다.