북한산 아랫자락에 위치해 있어 쾌적한 자연환경을 자랑하고 있는 수유4-2구역 주택재건축. 이곳이 재건축되면 답답한 공간대신 여유로운 삶을 누릴 수 있는 주거단지가 갖춰질 것으로 전망된다. 또 구역 인근에 경전철역, 수유영어마을, 미아뉴타운 등의 각종 수혜도 예상되고 있다. 지난 2006년 정비기본계획이 고시될 당시 수유4-2구역 주택재건축은 북한산 조망을 위해 최고고도지구로 지정되면서 용적률 170%이하, 층수 5층(20m)으로 계획됐다. 하지만 층수가 제한되면서 정비기본계획 상 허용된 용적률도 확보하지 못하게 되는 등 사업에 어려움을 겪고 있다. 이에 수유4-2구역 주택재건축 추진위원회는 구역 상황이 비슷한 인근 재건축 추진위 관계자들과 함께 공동대책위원회를 구성, 층수를 높이기 위한 노력이 한창이다. 수유4-2구역 주택재건축은 층수가 완화될 경우 7층(28m)까지 지을 수 있게 된다고 추진위 관계자는 설명했다.

 

▲수유영어마을 등 각종 수혜 예상=강북구 수유동 291-224번지 일대에 위치해 있는 수유4-2구역 주택재건축(위원장 조철호)의 가장 큰 장점은 빼어난 자연환경을 꼽을 수 있다.

 

먼저 북한산국립공원은 1년 365일 쾌적한 공기로 지역 주민들의 건강을 책임지고 있다. 또 강북구 내에서 이미 정비사업이 활발하게 이뤄지고 있는 미아뉴타운의 배후지로서 시너지 효과도 기대되고 있다.

 

이와 함께 오는 2011년 완공될 예정인 경전철 제3역이 구역과 맞닿아 있는 4·19국립묘지입구 사거리에 위치할 예정이어서 교통개선 효과가 있을 것으로 보인다.

 

지하철 4호선 수유역이 구역과 가장 가까이 위치해 있지만 걸어서 20분 정도 소요되기 때문에 불편한 감이 없지 않다. 하지만 버스노선이 잘 구축돼 있어 버스를 이용하면 큰 불편함이 없다. 또 자동차전용도로인 동부간선도로, 내부순환로를 손쉽게 이용할 수 있다.

 

교육환경도 우수한 편에 속한다. 구역에서 도보로 통학할 수 있는 학교로는 인수초, 인수중학교가 있으며 우이초, 화계중, 수유중, 혜화여고, 효문중·고, 서라벌중 등으로도 통학할 수 있다. 또 덕성여대, 서경대, 국민대, 한신대 등 국내 유수의 대학교가 자리하고 있다.

 

특히 최근 차기정부가 영어교육을 강화한다는 내용을 골자로 한 교육정책을 발표함에 따라 구역 인근에 위치해 있는 수유영어마을이 각광을 받고 있다. 수유영어마을은 극장, 식당, 도서관, 호텔, 출입국심사, 대학 등의 시설을 모아 운영하고 있으며 당일 체험도 가능하다.

 

이밖에 편의시설로는 강북구민회관이 구역과 인접해 있으며, 구역에서 조금 벗어나 미아동으로 이동하면 현대백화점, 신세계백화점, 롯데백화점 등 대형유통시설을 이용할 수 있다.

 

▲기본계획 상 용적률 170%이하 적용, 최고층수 7층=수유4-2구역 주택재건축은 제2종일반주거지역으로써 면적은 5만2천233㎡에 달한다. 지난 2006년 3월 서울시가 고시한 도시·주거환경정비기본계획 상 계획용적률 170%에 5층 20m로 계획됐다. 여기에 층수가 완화될 경우 7층 20m까지 지을 수 있다.

 

수유4-2구역 주택재건축의 경우 제2종일반주거지역이지만 층수가 제한된 것은 북한산 조망을 위해 서울시가 최고고도지구로 제한했기 때문이다. 따라서 완화된 층수를 적용해 7층까지 짓는다고 해도 계획용적률을 다 사용하지 못하는 상황이다.

 

이에 협력업체 관계자는 “북한산 조망을 가린다는 이유만으로 고도를 제한해 버린다면 수유4-2구역의 경우 서울시가 강조하고 있는 층수의 다양화를 실현할 수 없는 상황”이라며 “여기에 동간거리를 맞춰야하는 상황이어서 천편일률적인 저층아파트로 지을 수밖에 없다”고 설명했다.

 

조철호 위원장은 “우리 구역은 지면이 거의 평지에 가까운데 최고고도지구로 지정한 서울시의 입장이 이해되지 않는다”며 “북한산 맞은편인 은평구 응암동 지역도 평균층수가 도입돼 12층까지 지을 수 있는데 반해 형평성에 어긋난 것”이라고 불만을 토로했다.

 

 

 

20m도로인 우이동길을 사이에 두고 고도제한에 걸려 몸살을 앓고 있는 수유4-2구역의 조철호 추진위원장 얼굴에는 근심이 가득했다. 조철호 위원장은 “우리 구역을 포함한 수유동 일대가 자연경관지구로 지정돼 안타까운 마음을 금할 수 없다”며 “어차피 시작한 사업, 전체 토지등소유자들에게 이익이 돌아갈 수 있도록 최선을 다해 사업을 이끌어 가겠다”고 말했다.

 

▲재건축사업을 추진하게 된 배경은=우리 구역은 73~77년 사이에 지어진 단독주택이 주를 이루고 있다. 즉 지어진 지 30년 이상된 주택이기 때문에 수돗물에서 녹물이 섞여 나오는 것은 물론 건물 외벽에 금이 가기도 한다. 또 골목이 좁기 때문에 주차공간이 협소하고 행여 화재라도 발생할 시에는 소방차가 드나들 수 없어 큰 피해가 예상된다. 이처럼 구역 내 주거환경이 상당히 열악하기 때문에 정비사업이 시급하다고 판단됐다. 이러한 상황에서 지난 2006년 3월 서울시가 고시한 도시·주거환경정비기본계획에 포함됨에 따라 추진위원회 개소식 및 주민간담회를 통해 재건축사업을 추진하게 됐다.

 

▲추진위 승인은 언제 받았나=우리 구역 내 토지등소유자들의 재건축사업 열의가 상당히 높다. 기본계획이 고시된 이후 5월부터 추진위원회 설립 동의서를 징구하기 시작했는데 불과 4개월 만에 법에서 정하고 있는 동의율을 훌쩍 넘겨 추진위 승인을 받았기 때문이다. 당시 추진위원회 설립 동의율은 전체 토지등소유자 370명 중 59%에 달했다.

 

▲정비구역 지정을 받기 위해 역점을 두고 있는 부분은=우리 구역은 최고고도지구로 지정됨에 따라 층수를 5층까지만 지을 수 있다. 또 층수가 완화된다고 해도 최고 7층까지만 지을 수 있어 기본계획 상의 용적률인 170%를 다 확보하지 못하는 상황이어서 답답한 심정이다. 이 같은 층수제한은 우리 구역뿐만 아니라 수유동 일대가 모두 속한다. 이에 우리 구역과 같은 상황에 처해있는 인근 재건축 관계자들과 함께 층수문제를 해결해 나갈 계획이다.

 

▲향후 사업추진 일정은=현재 법에서 정하고 있는 기준으로 사업계획을 구상하고 있다. 이 계획이 완료되는 시점인 오는 3월 경 정비구역지정을 신청할 예정이다. 강북구청 및 서울시와 끊임없이 협의해 올해 안으로 정비구역지정을 받을 계획이다. 구역지정을 받게 되면 곧바로 조합설립을 하기 위한 절차를 이행할 예정이다. 정비구역지정만 성공적으로 받게 된다면 나머지 절차는 신속히 진행될 것으로 예상하고 있다.

 

▲사업을 추진하면서 힘든 점이 있을 것으로 예상되는데=현재로써 가장 힘든 점은 층수를 높이 올릴 수 없다는 점이다. 자연경관지구로 인해 고도제한이 걸려있는 상태이기 때문이다. 왕복 6차선도로를 사이에 두고 위치해 있는 수유2동과 비교해보면 수유2동은 2종일반주거지역이지만 고도제한이 없다. 이로써 18층에 달하는 아파트가 들어서 있다. 또 우리 구역 바로 아래쪽으로는 15층에 달하는 아파트가 들어서 있는데 반해 우리 구역은 최고 7층밖에 지을 수 없기 때문에 형평성에서 어긋난다고 생각한다. 이로 인해 수유동 일대의 단독주택재건축 추진위원회들이 힘을 모아 공동대책위원회를 결성해 고도제한을 해제해 달라는 내용으로 탄원서를 받고 있다.

 

▲토지등소유자들에게 당부하고 싶은 게 있다면=재건축사업은 추진위원들만의 사업이 아니다. 구역 내 모든 토지등소유자들의 사업이기 때문에 내 재산을 보호한다는 차원에서 사업에 적극적인 참여를 당부하고 싶다. 이와 더불어 전체 토지등소유자들은 추진위원회가 하는 일에 관심을 갖고 항상 긍정적인 사고로 지켜봐 주길 바란다. 이와 같이 적극적으로 협조해 준다면 우리 추진위원회는 항상 용기를 잃지 않고 최대한의 이익을 창출할 수 있도록 성공적 사업을 이끌어 낼 수 있을 것이다.

 

 

 

수유4-2구역 주택재건축은 미아뉴타운의 배후지로 각광을 받고 있다. 여기에 경전철 제3역이 구역 인근에 위치할 예정이어서 그 가치를 더해주고 있다. 현재 133㎡(40평)~166㎡(50평) 정도의 단독주택은 3.3㎡당 850만~900만원 선을 형성하고 있으며, 다가구주택은 큰 평형의 단독주택보다 조금 높은 3.3㎡당 950만~1천만원의 시세를 형성하고 있다. 또 신축빌라의 경우에는 대지지분을 기준으로 3.3㎡당 2천만원을 호가하고 있는 것으로 나타났다.

 

구역 인근의 롯데부동산(02-996-3700) 관계자는 “수유4-2구역의 경우 지리적 위치상 서울 외곽에 있다 보니 타 지역에 비해 상당히 낮은 시세를 형성하고 있었다”며 “하지만 미아뉴타운의 배후지 및 경전철 등의 수혜가 예상됨에 따라 지난해 가을부터 급격히 상승하기 시작했다”고 말했다. 이어 “현재는 강북구의 중심이라고 할 수 있는 미아동의 시세를 뒤따라가고 있다”며 “앞으로도 계속 오를 것으로 보인다”고 덧붙였다.