지난 7월달에 현금청산절차에 관하여 기고를 하였다. 하지만 조합에서는 이 현금청산절차의 중요성에 대하여 아직 인식을 하지 못하고 있는 것 같다. 따라서 구체적으로 현금청산절차가 어떠한 영향이 있는지를 알아보도록 하겠다.

 

 

분양신청기간내에 분양신청을 하지 않은 조합원에 대하여 현금청산을 하도록 되어 있다는 점은 이미 잘 알고 있을 것이다.

 

그런데 대부분의 현금청산은 조합이 사업시행인가를 받은 뒤에 조합원분양신청을 받은 결과 ①분양신청을 하지 않거나 ②분양신청을 철회한 자 ③그리고 관리처분계획에 의하여 분양대상에서 제외된 자를 상대로 하여 실시되게 된다.

 

현금청산절차의 중요성을 알아보기 위하여 우선 현금청산절차에 대하여 다시 한번 알아보도록 하자.

 

(1) 현금청산대상자에 대한 청산절차
가) 150일 이내에 현금으로 청산
조합원들 중 분양신청 기간 내에 분양신청을 하지 않은 자, 분양신청을 철회한 자, 관리처분계획인가상 분양대상에서 제외된 자들을 상대로 하여 분양신청기간이 종료된 뒤 150일 이내에 현금으로 청산하도록 되어 있다. 하지만 대부분의 조합에서는 이 청산기간을 도과하여 절차를 진행하고 있는 실정이다.

 

나) 2인 이상 감정평가업자의 평가금액을 산술한 금액
현금청산을 하기 위한 청산금액은 조합과 현금청산대상자가 협의하여 산정하는데, 시장·군수가 추천하는 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한 금액을 기준으로 협의하도록 되어 있다. 하지만 감정평가금액에 대하여 항의하는 현금청산대상자들이 많아 이 또한 협의가 쉽지 않다.

 

(2) 청산협의를 위하여 조합이 행하여야 할 절차
가) 시장·군수에게 감정평가업자 추천 의뢰
현금청산대상자가 발생하면 조합은 현금청산대상자와 협의하기 위하여 시장·군수에게 감정평가업자 2인이상을 추천해 줄 것을 의뢰하여야 한다.
그런데 시장·군수에게 감정평가업자 추천을 의뢰하면 관할관청은 그러한 경우가 처음이어서 어떻게 추천을 해야 할지를 잘 몰라서 상당한 기간동안 처리를 하지 않은 경우가 많이 있다.
이때 관할관청은 고민을 하지말고 감정평가사협회에 공문을 보내서 감정목적 등을 기재하여 감정사항에 적합한 감정평가사를 추천해 달라고 요청을 하고, 감정평가사협회로부터 추천을 받으면 그 내용을 조합에 통보해 주면 간단히 해결될 수도 있을 것이다.

 

나) 2개 이상 감정평가한 후 산술평균
시장·군수로부터 감정평가업자가 추천이 되면 2개 이상의 감정평가업자에게 감정을 실시한 후, 평가금액을 산술평균하여야 한다. 2개의 감정평가업자로부터 감정을 받을 것인지, 아니면 그 이상인 3인, 4인으로부터 감정을 받을 것인지는 조합에서 정할 수 있을 것이다. 다만 시장·군수에게 추천의뢰를 할 때부터 몇 인을 추천받을 것인지를 미리 정하여야지, 그렇지 않고 2인을 추천 받았는데도 불구하고 조합이 임의로 1인 내지 2인을 더하여, 총 3인 또는 4인의 감정평가업자로부터 감정을 받게 되면 절차상에 하자가 있게 된다.
이때 감정평가기준일은 현금청산대상자로 해당되게 된 날인 분양신청기간 종료 다음날이 될 것이다.

 

다) 평가금액으로 협의
감정평가결과 산술평균금액이 나오면 현금청산대상자 전원에게 이 결과를 통보하고 조합이 일정한 기간을 정하여 협의를 하여야 한다.
하지만, 말로는 협의라고 하지만 실제적으로는 감정평가금액을 그대로 받아가고 현금청산대상자의 부동산소유권을 넘겨받는 것이지, 협의할 사안이 아닌 것이 현실이다. 왜냐하면 조합집행부가 임의대로 감정평가금액보다 많은 금액을 현금청산대상자에게 지급할 수가 없기 때문이다.
따라서 조합에서는 협의기간을 정하여 현금청산대상자들에게 감정평가된 금액을 받고 소유권을 넘겨달라는 요구밖에 할 수 없는 것이 현 실정이라고 하겠다.

 

라) 협의가 되지 않는 자들에 대한 소송제기
만약에 협의가 되지 않는 조합원들이 있을 경우에는 청산금을 지급하고 소유권을 이전해 오기 위한 민사소송을 제기하여야 한다. 왜냐하면 청산금협의가 되지 않은 자들을 상대로 하여 공탁한다고 하여 현금청산자의 소유권이 조합 앞으로 소유권이전등기가 되는 것은 아니기 때문이다.
일부에서는 현금청산대상자들에 대한 소유권을 넘겨오기 위한 민사소송을 할 필요가 없고, 도시 및 주거환경정비법상의 이전고시 절차에 따라서 등기이전을 할 수 있지 않느냐는 주장을 하고 있는데, 본 변호사가 접촉한 법무사들 거의 대부분이 현실적으로 어렵다고 하니, 일단 제도가 정착될 때까지는 민사소송을 제기할 수밖에 없을 것이다.

 

 

(1)민사소송을 제기하여야 할 시점
많은 조합이 위와 같은 현금청산 절차를 대략은 알고 있지만, 민사소송을 제기할 때까지 상당한 기간을 허비하고 있다.
일단 법에 정하여져 있는 현금청산기간이 150일인데, 150일이면 약 5개월이 된다. 그래서 최소한 관리처분총회 이전에는 현금청산자를 확정하여 관리처분계획을 세우게 된다. 관리처분총회가 지난 뒤 관리처분계획인가를 받게 되면 현금청산대상자가 확정되게 되는데, 이때 바로 민사소송을 제기하여야 함에도 불구하고 많은 조합이 그냥 시간을 허비하고 있는 것이다.

 

(2) 민사소송 소요기간
관리처분계획인가를 받은 뒤에는 대개의 조합이 건물을 철거하고 착공을 하게 되는데, 공사로부터 입주시까지의 공사기간이 1년 반 내지 3년 정도가 대부분일 것이다.
그래서 공사가 완공된 뒤 입주할 시점을 전후하여 각 조합원이 분양받은 세대에 대하여 소유권보존등기를 하게 될 것이고, 일반분양대상자들에게도 소유권이전등기를 하게 된다.
즉, 건물의 사용승인(준공)시 까지는 그 조합의 모든 부동산소유권에 대한 소송이 종결되어야 한다는 뜻이다.
현금청산대상자를 상대로 한 소송을 예를 들면, 1심에서 소요되는 소송기간을 10개월 이상은 예상하여야 한다. 소송대상자 숫자가 많거나 주소가 불명인 자, 특히 외국에 거주하는 사람이 있을 경우에는 1심 소송만 해도 2년 넘게 소요되는 경우도 있다.
 그런데 1심 소송에서 조합이 승소하였다고 하여, 그 사건이 바로 종결되는 것이 아니다. 피고로 된 현금청산대상자가 항소를 하게 되면 항소심(흔히 고등법원)법원에서 소송이 진행되는데, 이 기간 또한 6개월 정도는 소요된다고 보아야 한다.
하지만 소송이 여기에서 끝나지 않는다. 만약에 항소심에서도 조합이 승소하였으나 상대방인 현금청산대상자가 다시 대법원에 상고를 하게 되면 대법원에서 다시 재판을 하여야 한다.
그런데 대법원에 상고된 소송의 소요기간에는 한가지 특성이 있다. 3개월 정도에 대법원판결이 나거나, 아니면 2∼3년 정도 소요되는 경향이 있다.
구체적인 기준은 아니나 경험상으로 좀더 구체적으로 검토해볼 필요성이 있다고 판단되는 소송은 2년 내지 3년 뒤에 대법원 판결선고가 나고 있는 실정이다.

 

(3) 판결확정이 지연될 경우의 영향
이상과 같이 소송이 1심에서  끝나지 않고,  2심, 더 나아가 대법원까지 가게 되면 조합에는 어떤 영향이 있을까?
현금청산자에 대한 소송은 그 판결이 최종적으로 확정이 되어야만 조합앞으로 등기이전이 된다. 비록 1심에서 조합이 승소하였다고 하더라도 항소해버리면 판결이 확정되지 않아 등기 이전이 되지 않게 되는 것이다.
이렇게 되면 그 조합의 신축공사가 준공되고 등기를 하여야 할 때에 현금청산대상자의 토지등기가 그때까지 현금청산대상자의 명의로 남아 있어 조합원과 일반분양대상자들 명의로 이전해 갈 수가 없게 되어 큰 혼란이 발생하게 되는 것이다.

 

 

위에서 이미 말씀드린 바와 같이 현금청산자에 대한 소송제기시점은 감정평가를 받아 협의기간내에 협의를 한 뒤 협의가 되지 않으면 바로 제기하는 것이 좋을 것이다. 소송기간을 단축시킨다는 것이 변호사로서 쉽게 할 수 있는 것이 아니기 때문이다.

 

 <건설교통부 고문변호사> 
02-592-9600  www.r119.co.kr