최근 증축 리모델링을 통해 2~3개층 수직증축과 세대수 증가가 가능해진다는 보도가 리모델링 업계를 떠들썩하게 했다. 증축으로 증가된 세대 중 절반은 보금자리주택으로, 나머지 절반은 일반분양이 가능하게 함으로써 공공성과 사업활성화를 동시에 도모하겠다는 것이었다. 국토해양부 고위 관계자의 말을 인용했다는 이 보도내용으로 한동안 업계는 실제 사업이 그렇게 될 수 있는지 진위파악을 하느라 진땀을 뺐다. 하지만 국토부에서는 그러한 발표를 공식 부인했고 인터뷰에 응한 국토부 고위 관계자가 누구인지도 알려지지 않았다. 결과적으로 하나의 ‘소동’으로 마무리되고 있는 분위기다. 하지만 민감한 시기에 발생한 중요 내용인 관계로 계속 회자되고 있다. 이에 대한 평가는 긍정론과 부정론으로 갈리고 있다. 긍정론은 그동안 재건축에 빼앗겼던 시선을 리모델링 분야로 되돌릴 수 있었던 좋은 기회였다는 평가인 반면, 부정론은 오히려 시장을 맥 빠지게 만들어 침체상황을 더욱 장기화시킬 수 있다고 지적하고 있다. 이런 양비론의 추측을 하면서도 업계는 기대감으로 눈을 반짝이고 있다. 수직증축 보도 이후 사업가능성을 문의하는 수많은 아파트단지 주민들의 전화로 일상업무가 마비될 지경이었기 때문이다.

 

▲사업성·공공성 확보 정책 시급=업계는 이번 소동을 통해 공동주택 리모델링 활성화 가능성을 재확인했다. 아직도 많은 아파트단지의 대기수요들이 공동주택 리모델링에 언제라도 뛰어들 수 있는 관심과 의지를 가지고 있다는 것이다. 현재의 정책보다 좀 더 완화된 정책이 나오게 된다면 언제라도 리모델링 활성화가 가능할 수 있을 것으로 내다보고 있다. 따라서 관심은 사업성과 공공성을 어떻게 조화롭게 하느냐에 모아지고 있다.

 

공공성을 감안하지 않을 수 없는 정부 입장과 돈이 돼야 움직이는 시장 입장 사이에 적정한 타협의 자리가 만들어져야 한다는 것이다. 증축과 세대수 증가 과정에서 발생하는 신규 물량 중 일부를 저소득층에 공급할 수 있는 보금자리주택을 내놓음으로써 리모델링이 도심의 새로운 주택공급 방안으로 자리잡도록 해야 한다는 제안이다.

 

한 건설사 관계자는 “정부는 그동안 30% 증축을 할 수 있게 해주고 조합설립이 가능한 준공연한도 15년으로 단축해 주는 등 민간의 요구를 많이 들어줬다는 인식을 갖고 있을 수 있다”면서 “이런 상황에서 사업성 개선뿐만 아니라 정부 입장도 고려할 수 있는 공공성 확보 차원의 고민이 필요한 게 사실”이라고 말했다.

 

▲수직증축 제한 반드시 풀어줘야=이러한 상황에서 수직증축의 필요성이 또 한번 강조되고 있다. 공공성을 높일 수 있는 방안이 가능하기 위해서 현재 1개층 필로티 수직증축만 가능하도록 돼 있는 증축 규정을 주변 지역에 피해를 주지 않는 범위 내에서 2~3개층 수직증축이 가능하도록 해 줘야 한다는 요구다. 사업비 절감 측면에서도, 보금자리주택을 위한 공공성 확대 측면에서도, 세대 평면 개선 측면에서도, 다양한 스카이라인 형성 차원에서도, 수직증축이 가능해지면 해결될 수 있다는 주장이다.

 

이를 위한 시공 기술적 측면에서는 큰 무리가 없다는 게 전문가들의 판단이다. 이미 신축 및 상업용 건물 리모델링을 통해 충분한 리모델링 기술이 축적됐기 때문이다. 특히 현재 리모델링 추진이 예상되는 아파트단지는 벽식아파트 구조가 대부분인 상황에서 벽식아파트 증축 리모델링 기술에 대한 연구도 많아졌다. 기존에는 증축 과정에서 발생하는 하중을 벽식아파트가 지탱하지 못해 수직증축이 어렵고 비용도 많이 증가할 것이라는 견해가 많았지만 실제로는 이에 대한 해결방안도 많이 확보돼 있다는 것이다. 예를 들면 새로 증축되는 면적을 모두 기둥과 보로 구성되는 라멘조 구조로 만들어 기존의 벽식구조 위에 새로 쌓아 올려지는 수직증축 부분의 하중을 건물 옆에서 증축되는 구조의 보와 기둥으로 흘려 보내 기존 벽식구조에는 무리가 없도록 하는 방법이 있다.

 

한 건설사 시공 전문가는 “2~3개층 수직증축된 면적은 기둥과 보를 제외한 나머지를 벽돌, 경량철골 등의 가벼운 소재로 칸막이 기능을 충실히 하면서도 하중은 크지 않도록 만들어 구조적인 문제를 해소하고 있다”고 말했다.   

 

▲법률적 연구도 필요=리모델링 관련 법리 연구도 필요하다는 지적이다. 현재 공동주택 리모델링 침체 이유 중 하나는 조합들이 법원에서 패소를 거듭하고 있다는 것이다. 또한 현재 각 지자체에서는 행위허가 신청시 동의서를 새로 징구하게 하고 있는데 이러한 행정절차가 진행된 것도 법원 판례에 근거하고 있다. 법원 판례에 따르면 조합 설립 당시의 동의서로 행위허가 신청을 한 것으로는 조합원의 사업참여 진정성을 확인할 수 없어 행위허가 신청시에는 새로 동의서를 징구해야 한다는 것이다.

 

이 내용에 대해 업계에서는 행위허가 이후 부담금확정총회에서 안건에 대한 찬반여부로 사업참여 여부를 물어 사업을 진행하면 되는 것일 뿐 새로 동의서를 징구할 필요까지는 없다는 견해다.

 

한 변호사는 “리모델링 관련 소송업무를 진행하다보니 현실적으로 사업을 추진하기 어려운 내용이 많아 리모델링 관련법의 보완이 필요하다는 사실을 절감했다”면서 “사업을 원활히 진행할 수 있으면서도 구분소유자의 권리가 보장될 수 있는 합리적인 방향으로 법 개정이 이뤄져야 할 것”이라고 말했다.

 

▲주민들 인식도 바뀌어야=근본적으로는 주민들의 인식이 바뀌어져야 한다는 목소리가 높다. 재건축은 ‘새 것’, 리모델링은 ‘헌 것’이라는 그릇된 인식이 자리잡고 있다는 것이다. 현행 리모델링 기술을 이해하지 못하고 있는 상황에서 리모델링에 대한 평가가 굳어져서는 안된다는 설명이다.

 

한 리모델링 전문가는 “현재 발전된 기술이 모두 사용된 리모델링 다운 리모델링이 만들어진 현장이 아직 한 곳도 없다”면서 “몇 가지 단편적인 시선으로만 바라보고 판단해서는 안될 것이며 훨씬 다양하고 수준높은 리모델링이 가능하다”는 점을 인식해야 한다고 지적했다.

 

 

■ 정부 반응
지난 4월 ‘국토부가 수직증축을 허용한다’는 보도로 인해 난처한 입장에 처했던 국토부가 지난 7일에는 수직증축 관련 보도해명을 내놓아 주목을 끌고 있다.

 

하지만 당초 지난달 기사 이후 ‘국토부가 수직증축을 허용하지 않는다’고 보도한 7일 기사 내용에 “허용하지 않는다고 한 적 없다”는 보도해명을 내놓아 고개를 갸웃하게 만들고 있다.

 

업계에서는 “그렇다면 결국 수직증축을 한다는 것이냐”며 향후 풍향에 촉각을 곤두세우고 있다.

 

지난달 2~3개층 수직증축과 세대수 증가가 가능하다는 보도가 ‘국토부 고위 관계자’와 인터뷰한 것으로 돼 기사화됐다.

 

이후 업계와 여러 아파트단지에서 그 가능성을 확인하느라 바쁘게 움직였다. 그러나 국토부는 자신들이 발표한 내용이 아니라고 주장했으며 인터뷰한 사람이 누구인지도 알 수 없다고 말했다.

 

리모델링 업계에서는 오랫동안 기다려 왔을 만큼 중요한 내용이었기에 그 실망도 한층 깊었다. 국토부는 이 때 공식적인 보도해명 자료를 만들지 않았다.

 

이후 지난 7일 타 일간지에서 수직증축 관련 내용을 다시 취재해 “국토부가 2~3개층 수직증축과 세대수 증가내용을 검토해 본 결과 허용하기 어렵다는 의견을 냈다”고 보도했다. 당초 기사에 대한 국토부 반응으로 본다면 당연한 기사였다.

 

그런데 의외로 국토부는 이 기사 게재 직후 곧바로 보도해명 자료를 냈다. 수직증축과 세대수 증가를 검토해 본 결과 허용하기 어렵다고 결론 나온 것처럼 보도됐지만 실제로는 결론이 나오지 않았다는 내용이었다.

 

국토부 관계자는 “현재 수직증축과 세대수 증가에 대한 내용은 계속 검토 진행 중에 있다”면서 “보도내용처럼 허용하기 어렵다는 등의 결론이 나오지 않았기 때문에 보도해명 자료를 배포한 것”이라고 말했다.

 

이 관계자에 따르면 아직 결론 나오지 않은 내용을 결론나온 것처럼 기사가 작성되었기 때문에 보도해명 자료를 만들어 낸 것이라는 설명이다.

 

덧붙여 이 관계자는 일전에 보도됐던 2~3개층 수직증축과 세대수 증가 내용에 대한 부문을 현재도 계속 검토를 진행 중이며 각 관계 부처와 업계, 입주민 등에게 다양한 의견수렴을 진행 중이라고 말했다.

 

 

 

■ 시장 반응
더 이상 활성화 시기가 늦어지면 안된다는 우려의 목소리가 높다.

 

그동안 공동주택 리모델링 침체기가 길었다. 작년 하반기 세계경제 공황을 시작으로 경기반등을 위한 재건축 완화 정책 발표가 발표됐다. 이어 발표된 정책이 관련법 개정에까지 이어지면서 이에 따른 반사효과로 인해 리모델링 시장은 찬바람이 불고 있다.

 

업계는 침체기가 좀 더 길어지게 되면 국내 공동주택 리모델링은 아직 뿌리도 내리지 못한 채 고사할 것이라고 우려하고 있다. 현재 공동주택 리모델링의 주요 대상으로 거론되고 있는 곳들은 1980년대 후반에서 1990년대 초반의 중층아파트들이다.

 

현재 준공된 지 15~20년이 지나고 있다. 이 아파트들이 5년 정도 시간이 지나게 된다면 그만큼 재건축 준공연한이 더 가까워지게 돼 아예 재건축 방식으로 사업방향을 결정할 것이란 추측이다. 따라서 리모델링 활성화 가능성은 더욱 멀어지게 된다는 주장이다.

 

현행 용적률 체계가 계속 유지되는 한, 중층아파트가 대부분인 현재 아파트들이 재건축을 통해 큰 효과를 보기에 어려울 것이란 지적도 제기되고 있다.

 

한 건설사 관계자는 “현 정부에서는 용적률 300%까지 올려 재건축을 활성화시키려 하는데 결국 도시계획적 측면보다는 세계적 공황에 따른 경기부양의 측면이 강한 정책”이라며 “삶의 가치에 대한 주민들의 인식이 바뀌면서 용적률 체계는 더 이상 올라갈 가능성이 희박해 과거와 같은 재건축의 유인장치는 거의 사라지게 될 것”이라고 평가했다.