시의회, 시 개정안보다 완화한 수정안 가결
조례 시행 후 첫 건축허가 신청분부터 제한
재개발구역에서 근린생활시설로 건축허가를 받은 뒤 실제로는 다세대 주택 형태의 건물을 지어 여러 사람이 분양권을 받을 수 있도록 했던 일명 ‘상가 지분 쪼개기’ 건물이 분양권을 인정받을 수 있게 됐다. 서울시는 상가 지분 쪼개기를 제한하는 내용을 담은 〈서울특별시 도시 및 주거환경정비조례 일부개정조례안〉을 시의회에 회부했다. 이에 대해 시의회는 상가 지분쪼개기는 제한하되 개정 조례가 시행되기 전에 지분쪼개기 형태로 지어진 건물이거나 건축허가를 받은 건물의 소유자는 분양권을 받을 수 있도록 수정안을 가결시켰다. 이에 따라 조례가 시행된 후 건축허가를 받은 근린생활시설의 사실상 주거용건축물은 분양권을 인정받을 수 없게 됐다.
▲지분쪼개기 개정안, 수정안 내용은=종전 서울시 조례는 주택재개발사업의 분양대상자로 종전의 건축물 중 주택을 소유한 자로 규정했다. 또 기존무허가건축물 및 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 소유한 자도 분양대상자로 포함시켰다.
일명 상가 지분쪼개기는 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 소유한 자에게 분양권을 준다는 법의 맹점을 이용한 행위였다. 근린생활시설로 건축허가를 받은 뒤 다세대 주택 형태의 건물을 지어 여러 개의 분양권을 가져감으로써 다수의 선량한 조합원들에게 피해를 입히는 사례였다.
서울시는 이러한 점을 막기 위해 지난달 서울시의회에 개정 조례안을 회부했다. 즉 1997년 1월 14일 이전부터 사실상 주거용으로 사용된 건축물에는 분양권을 주지만 그 후에 지어진 근린생활시설 내의 주택 형태의 건물에는 분양권을 제한한다는 내용을 담고 있었다. 이때 경과규정으로 조례 시행 전 정비계획을 주민에게 공람한 경우는 분양권을 주도록 했다.
하지만 서울시의 개정조례안에 대해 서울시의회는 수정안을 채택해 지난 9일 정례회 본회의에서 가결시켰다. 수정안에서는 개정된 조례가 시행되기 전까지 상가 지분쪼개기가 이뤄져 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물의 소유자에 대해서는 분양대상자에 포함되도록 했다.
시의회는 개정된 조례의 부칙에서 조례 시행 전에 구역지정 공람·공고를 한 재개발구역에서는 종전과 같이 분양권을 부여토록 했다. 또 구역지정이 난 재개발구역에서 분양신청기간 만료일까지 세대원 전원이 무주택일 경우에도 분양대상자가 될 수 있도록 했다. 사실상 조례 시행 후 건축허가를 신청하는 건물에만 상가지분쪼개기를 제한한 것이다.
▲수정안 제안 이유는=시의회는 수정안을 제안한 이유에 대해 1997년 1월 14일 이전부터 사실상 주거용으로 사용한 소유자만으로 분양대상자 범위를 축소하는 것은 소급입법에 따른 재산권 제한이나 신뢰보호의 원칙에 위배되는 등 입법상의 문제가 제기될 수 있다는 점을 들고 있다.
시의회 심사보고서에 따르면 이 조항은 1997년 1월 15일 〈서울특별시 도시재개발사업조례〉 전문 개정 시 종전 규정과 같은 조항이 신규로 도입된 뒤, 2003년 12월 30일 〈서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례〉로 제정돼 현재까지 변경 없이 그대로 존속돼 온 것이다.
서울시가 그동안 이를 묵인하고 현재까지 분양권을 준 것은 시민들에게 현 정책에 대해 명시적으로 신뢰를 준 것이라 할 수 있고 사실상 주거용 건축물 소유자들은 이를 바탕으로 내집 마련을 위해 소유권을 취득한 경우가 많다고 할 수 있다는 게 시의회의 설명이다.
또 서울시는 조항이 지속될 것이라는 확약도 하지 않았고, 조항이 확정적 지위를 얻은 것도 아니지만 시가 해당 주민들의 신뢰를 저버리지 않을 것이라는 기대를 불러 일으키는데 어느 정도 책임을 면할 수 없을 것이라 시의회는 판단했다.
이와 함께 주민들은 종전 조항이 조만간에 개정될 것으로 예상했거나 개정될 경우에도 자신들의 신뢰를 보호받지 못하고 분양자격을 상실하게 될 것이라고 예견할 수 없었다는 점 또한 수정안을 제안한 이유다. 공부상으로는 주택이 아니지만 사실상 주거용 건축물 소유자에게 주택 마련의 기회가 주어졌던 게 사실이었기 때문이다.
한편 서울시의회는 형평성의 문제도 제기했다. 이번 서울시가 회부한 개정안에는 ‘도시재정비계획에 따라 기반시설을 설치하게 되는 경우로서 사실상 주거용건축물을 포함한 종전의 주택에 관한 보상을 받은 자’에 대해 원활한 재정비사업시행을 위해 분양자격을 인정하도록 하는 규정이 신설됐다. 이는 주택재개발사업에서 사실상 주거용건축물에 대한 분양자격을 제한하는 것과 상충되는 것으로 법 적용의 형평성 측면에서도 불합리하다고 지적한 것이다.
양재대 서울시의회 수석전문위원은 “종전 규정의 악용으로 나타난 부동산 투기 등의 사회적 해악을 해소함과 동시에 무분별한 지분쪼개기와 무단용도변경을 방지한다는 취지는 반영해야 한다”면서도 “선의의 피해자 구제, 법 적용의 형평성 확보 측면에서 서울시의 개정 규정을 검토해 수정안이 나온 것”이라고 밝혔다.
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통상 전용 60㎡ 미만일땐 분양권 제한
■ 신축지분쪼개기 내용
서울시는 이번 개정 조례안에 이른바 신축 지분쪼개기에 대해 제한하는 조문을 신설해, 무분별하게 분양권이 늘어남으로 인해 조합원들이 입는 피해를 방지해 나갈 방침이다. 이를 위해 서울시는 조례 제24조 제2항 제6호를 신설했다.
단독주택 또는 비주거용건축물을 공동주택으로 신축한 경우는 수인의 분양신청자를 1인의 분양대상자로 보는 것이다. 이 조문은 기존의 공동주택을 세대수를 늘려 신축하는 경우도 해당된다.
예를 들어 재개발구역에서 대지가 100평이고 1세대가 거주하고 있는 단독주택 또는 주택이 없는 상가 등을 철거한 후 여기에 8세대가 들어서는 다세대주택을 신축하는 경우 주택 분양대상자는 1명에서 8명으로 늘어나게 된다.
한 구역에서 이러한 행위가 다발적으로 일어나면 분양대상자가 늘어나고 일반분양분이 적어짐에 따라 조합원들의 수익은 줄어들게 된다. 따라서 기존의 선량한 조합원들이 피해를 보게 되는 것이다.
다만, 신축하는 공동주택의 주거전용면적이 당해 정비사업으로 건립되는 분양용 공동주택의 최소 주거전용면적 이상인 경우에는 그러하지 않는 것으로 규정했다.
일례로 재개발구역에서 쪼개기용으로 지은 다세대주택의 주거전용면적이 60㎡ 이상이고 재개발사업으로 새로 지은 아파트의 분양주택 중 가장 적은 주거전용면적이 60㎡인 경우 다세대주택 소유자에게는 분양권이 주어진다.
양재대 수석전문위원은 일명 신종 지분쪼개기의 폐해에 대해 낱낱이 지적했다. 우선 주택정비사업 구역의 지정요건을 변화시킴으로써 구역지정 시기의 불확실성을 높인다는 것이다. 따라서 주민들 간의 갈등을 유발하고 재개발 시 신축 주택을 멸실함에 따라 자원낭비를 초래한다는 지적이다.
또 구역지정을 받는 경우 사업성 저하로 과도한 용적률 상향 조정을 요구하는 등 다수 조합원에게 불이익을 초래하는 점 등을 감안할 때 정비사업 활성화와 양호한 주거환경 조성 등의 측면에서 신축 쪼개기는 제한을 할 필요가 있다는 것이다.
