경기도 부천시가 주민들에게 추정분담금을 공개하고 나선 가운데 이 조치가 사실상 정비구역 해제를 위한 여론몰이가 아니냐는 의혹이 일고 있다. 최근 부천시는 원미·소사지구내 뉴타운구역 29곳의 개략적인 추정분담금을 주민들에게 공개했다. 이를 두고 주민들은 사업도 지지부진한데 추정분담금까지 공개되면서 구역해제 쪽으로 가닥이 잡히는 것 아니냐는 의문을 제기하고 있다. 뿐만 아니라 부천시가 추정분담금 공개를 신청한 주민뿐만 아니라 전체가 알 수 있도록 관련 조례 개정작업까지 나서면서 의문의 불씨가 커지고 있다. 이처럼 지원이 아닌 해제에만 몰두한 부천시 행정에 사업 찬성 주민들이 반발하고 있다. 불확실한 추정분담금을 전체 주민들에게 알려 갈등을 더욱 부추기고 있다는 이유에서다. 게다가 엉터리 추정분담금을 근거로 사업성이 없다고 판단된 구역에 대해 직권해제하려는 것 아니냐는 의심의 눈초리를 보내고 있다.
▲주민설명회서 원미·소사지구 추정분담금 공개=부천시는 지난 3월 14일 원미·소사구청에서 각각 주민설명회를 열고 원미·소사지구에 대한 개략적인 추정분담금을 공개했다.
이는 지난해 말 변경된 재정비촉진계획을 바탕으로 경기도 추정분담금 시스템(GRES)을 이용해 산출한 것이다. 이에 따라 부천시는 비례율이 80%미만이거나 분담금이 1억5천만원 이상인 경우 사업성이 없는 것으로 판단하는 기준을 제시했다.
먼저 원미지구에서는 △춘의1D △춘의2B △심곡3B △원미5B △원미6B △원미7B △원미8B △원미9B 등 총 8곳의 추정분담금이 공개됐다. 이 중 원미5B구역 등을 제외한 나머지 7곳은 비례율이 90%이상 이어서 사업성이 우수하거나 양호한 것으로 나타났다.
원미지구 내에서 평균 종전자산 평가액이 가장 높은 것으로 나온 사업장은 3억1천900만원으로 산정된 춘의2B구역이다. 이 구역은 공급면적을 기준으로 82㎡를 분양받을 경우 6천600만원을 환급받을 수 있는 것으로 나타났다. 또 109㎡와 149㎡를 선택할 경우 각각 2천600만원, 1억6천200만원을 부담해야 하는 것으로 조사됐다. 다음으로는 춘의1D구역의 평균 종전자산 평가액이 높은 것으로 집계됐다.
반면 분담금은 적어 사업성이 가장 높은 것으로 나타났다. 이 구역의 평균 종전자산 평가액은 3억700만원이며, 공급면적 82.6㎡를 분양받으면 1억300만원을 환급받는다. 또 110.88㎡를 선택해도 700만원을 돌려받는다.
이와 달리 사업성이 가장 낮은 곳은 원미5B구역이다. 이곳의 평균 종전자산 평가액은 2억4천100만원으로 공급면적이 가장 작은 82㎡를 분양받더라도 1억2천500만원의 분담금을 내야하는 것으로 나타났다.
이와 함께 소사지구에서는 △소사본3B △소사본4B △소사본5B △소사본7-1D △소사본7-3D △소사본8B △소사본9-1D △소사본11B △소사본12B △괴안1D △괴안2D △괴안4B △괴안5B △괴안6-1D △괴안6-2D △괴안8B △괴안9B △괴안10B △괴안11B △괴안12B 등 21곳이다. 이 중 비례율이 80%미만으로 사업성이 저조한 사업장은 4군데인 것으로 부천시는 판단하고 있다.
▲개별 통지 위해 도·정조례 개정안 발의=부천시가 추정분담금을 전체 토지등소유자들에게 서면으로 개별 통지할 수 있는 방안을 법제화할 방침이다.
현행 〈도시 및 주거환경정비법〉 제16조의2제2항에 따르면 “토지등소유자의 10/100이상 25/100이하의 범위에서 시·도 조례로 정하는 비율 이상의 요청이 있는 경우, 시장·군수는 토지등소유자의 의사결정에 필요한 정보를 제공하기 위하여 개략적인 정비사업비 및 추정분담금 등을 조사하여 토지등소유자에게 제공할 수 있다”고 명시돼 있다.
여기서 시·도 조례로 정하는 비율을 부천시는 10%로 정하고 있다. 부천시는 이때 신청자들에게만 추정분담금 등을 통보해야하는 것으로 판단했다. 이에 따라 신청자 외의 나머지 토지등소유자들에게도 알권리를 보장해야 한다는 측면에서 시의회와 함께 조례 개정작업에 돌입한 것이다.
지난 9일 부천시의회 건설교통위원회 김동희 의원은 〈부천시 도·정조례〉 개정안을 대표 발의했다.이 개정안에 따르면 “시장은 법 제16조의2제2항 규정에 따라 추정분담금 등을 조사하거나 정비사업의 추진과 관련하여 필요한 경우 토지등소유자에게 의사결정에 필요한 정보를 서면 등으로 제공하고 의견을 청취할 수 있다”고 규정돼 있다.
다시 말해 토지등소유자 10%이상의 동의로 추정분담금 등의 요청이 있는 경우 해당 구역내 주민 전체에게 서면 등으로 통지해야 한다는 얘기다. 이번 개정안은 조만간 소위원회 전체회의를 거쳐 이르면 이달 안에 공포될 예정이다.
■ 주민들 반응은 추정분담금을 토지등소유자 전체에게 우편으로 통지하겠다는 부천시의 방침에 해당 주민들이 혼란에 빠졌다. 추정분담금을 일괄 통지함에 따라 사업성이 낮게 나온 곳들은 주민간 갈등의 골이 더욱 깊어질 것이고, 반대로 사업성이 높게 나온 사업장에서는 더 이상 사업을 반대할 수 없는 상황에 처했기 때문이다. 하지만 양측의 공통점은 부천시가 공개한 추정분담금을 신뢰할 수 없다는 것이다.
원미지구의 한 재개발구역 관계자는 “추정분담금의 신뢰성이 떨어진다는 것을 이미 인지하고 있는 부천시가 알권리를 보장한다는 명목으로 전체 주민들에게 통보한다는 것은 오히려 갈등의 빌미를 제공하는 꼴”이라며 “주민들의 재산을 갖고 자신들의 입맛에 맞도록 주무르고 있으니 분통을 터트리지 않을 수 없다”고 하소연했다.
하지만 사업에 반대하는 주민들은 상반된 입장을 나타내고 있는 것으로 나타났다. 소사지구의 한 재개발구역 관계자는 “우리 구역의 경우 부천시가 발표한 추정분담금을 통해 사업성이 우수한 것으로 나오면서 오히려 비대위들이 공개되는 것을 꺼리고 있다”며 “추정분담금을 신뢰할 수 없다는 게 가장 큰 요인이다”고 설명했다.
이처럼 대부분의 주민들이 추정분담금에 대해 신뢰하지 못하고 일괄적인 통지를 거부하고 있는 상황이다. 부천시뉴타운연합회의 장재욱 회장은 “추정분담금을 엉터리로 산정해 놓고 주민들에게 사업추진여부를 묻는다는 것은 어불성설”이라며 “부천시가 추정분담금 공개에 따른 모든 법적 책임을 진다고 해야 주민들이 신뢰할 수 있을 것”이라고 말했다.
■ 문제는 뭔가 부천시가 제공한 추정분담금의 맹점은 신뢰성을 담보할 수 없다는 게 업계의 분석이다. 추정분담금을 산출하는데 있어 모든 것이 가정이기 때문이다.
종전자산평가액의 경우 공시지가에 보정률을 적용한 간편법으로 진행됐다. 실제 구역별로 정식감정평가가 아닌 약식감정으로 이뤄진 것이다. 그렇다보니 정확성이 떨어질 수밖에 없다.
또 사업성에 가장 큰 영향을 미치는 분양수입과 사업비를 산출하는데 있어서도 단일 분양가만을 제시하는 등의 한계를 보였다.
이는 부천시가 지난 3월 주민설명회를 개최할 당시에도 추정분담금의 한계 및 유의사항을 밝히면서 주민들에게 공식적으로 인정했다.
부천시 관계자는 “추정분담금의 경우 부동산 경기와 물가변동 및 구역별 상황 등 다양한 변수에 영향을 받는다”며 “미래를 예측한 자료인 만큼 분명히 한계가 있어 참고자료로만 활용해야 한다”고 말했다.
하지만 문제는 이처럼 신뢰성 없는 추정분담금이 마치 확정된 것 마냥 주민들에게 인식될 것이라는 점이다. 추정분담금을 통해 사업성이 없는 곳들은 주민간의 갈등으로 이어질 수밖에 없다. 이럴 경우 법에서 정하고 있는 일몰제에 적용돼 정비구역이 해제될 공산이 크다.
정비구역 해제 규정을 담고 있는 현행 〈도정법〉 제4조의3제1항에 따르면 시장·군수는 △토지등소유자가 정비구역으로 지정·고시된 날부터 2년내에 추진위 승인을 신청하지 않는 경우 △정비구역으로 지정·고시된 날부터 3년내에 조합설립인가를 신청하지 않는 경우 △추진위 승인일부터 2년내에 조합설립인가를 신청하지 않는 경우 △조합설립인가일부터 3년내에 사업시행인가를 신청하지 않는 경우 등에 해당할 경우 정비구역이 해제된다.
심지어 시장·군수의 직권으로 예정구역에서 해제될 수도 있다. 동조 제4항에서 정한대로 정비사업의 시행에 따른 토지등소유자의 과도한 부담이 예상될 경우 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 정비구역 지정을 해제할 수 있도록 하고 있기 때문이다.
