현장설명회에서 해야 할 일

정비사업전문관리업자를 선정하기 위하여 입찰공고를 내는 방법에 대하여 지난 호에서 살펴보았다. 입찰공고를 내었으니 이제 입찰에 참가할 정비사업전문관리업체들이 현장설명회에 올 것이고, 추진위원회에서 결정한 내용에 따라서 사업설명 및 업무내용 등을 설명한 뒤 정해진 방식에 따라 주민총회에 상정할 업체를 선정한 뒤 주민총회를 개최하여 결정을 할 것이다. 이제 이 절차에 관하여 살펴보도록 하겠다.

 

 

위원장의 고민
정비사업전문관리업자를 선정하기 위한 입찰공고까지는 무난하게 진행하였다. 자, 이제 입찰공고문에 게재된 바와 같이 현장설명회를 개최해야 하는데, 많은 정비사업전문관리업체들이 올 현장설명회에서 무엇을 해야 할 것인가?

 

현장설명회 당일 어떤 설명을 하고 어떻게 진행해야 하는지에 관해 누군가에게 도움을 받았으면 하는데 이 단계에서는 정비사업전문관리업체를 선정하기 전이기 때문에 누구하나 도와줄 전문가가 없다. 그리고 주위에서 아는 체하고 어떻게 진행해야 하는지에 관해 이러쿵 저러쿵 말들이 많은데, 누구의 말을 믿어야 할지 고민이 안될 수가 없다.

 

따라서 추진위원장과 추진위원들이 골머리를 앓으면서 진행할 수밖에 없는 현장설명회 날의 진행사항을 함께 살펴보도록 하겠다.

 

 

김변호사의 강의
1. 현장설명회에서 해야 할 일

1) 현장설명회에서 배포할 자료 준비
먼저 현장설명회에 참석한 업체들에게 배포할 자료를 미리 준비해야 한다. 자료가 없이 말로만 설명을 하는 것도 가능하나 정비사업을 자료없이 말로만 설명하기는 쉽지도 않고 또 틀리게 설명할 가능성도 있기 때문에 현장설명회에 참석한 정비사업전문관리업자에게 배포할 자료를 먼저 만들어 보도록 하자.

 

 

2) 자료에 첨부될 내용
배포할 자료에는 다음과 같은 내용들이 포함되도록 해 보자.

 

 

(1) 정비구역지정 고시문
가장 중요한 것이 정비구역지정고시 내용이다. 이 정비구역지정고시 내용을 살펴보면, 그 사업장의 사업내용, 규모, 현황 등을 상세하게 알 수 있기 때문에 정비구역지정고시 내용을 첨부하여 설명을 하는 것이 가장 중요하다. 만약에 정비구역이 지정되지 않고 예정구역으로 지정이 되었다면 그 내용을 첨부하면 된다.

 

 

(2) 추진위설립승인서
해당 구역에 토지등소유자가 얼마이고, ‘토지등소유자’중에 어느 정도의 동의를 얻어 추진위원회를 승인받았는지를 알 수 있도록 추진위원회설립승인서를 첨부하는 것이 좋다. 현재까지는 추진위원회설립승인을 받기 전부터 도움을 받기 위하여 암암리에 특정 정비사업전문관리업체를 미리 선정하는 경우가 간혹 있었으나 이는 법령에 어긋난 선정이고 그 효력이 없다. 때문에 정식적으로 정비사업전문관리업체를 선정하기 위하여는 추진위원회설립승인을 받은 뒤에 선정해야 한다.

 

특히 2009년 2월 6일부터 개정·시행된 〈도시 및 주거환경정비법〉에 따르면 ① 법 제13조제2항에 따른 시장ㆍ군수의 추진위원회 승인을 받지 아니하고 정비사업전문관리업자를 선정한 자, ② 법 제14조제2항에 따른 경쟁입찰의 방법에 의하지 아니하고 정비사업전문관리업자를 선정한 추진위원장은 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처하도록 규정되어 있기 때문에 잘못 선정하였다가는 형사처벌을 당할 수도 있다.

 

따라서 아주 조심하고 원칙적으로 정비사업전문관리업자를 선정해야 할 것이다. 잘못 선정했을 경우에 형사처벌까지 당하도록 규정한 이유는 그만큼 정비사업전문관리업자의 선정이 중요하기 때문이다.

 

 

(3) 사업추진경과
정비사업전문관리업자를 선정하기 전까지 진행하였던 사업내용 등을 상세하게 설명까지는 못하더라도 개략적으로라도 설명해 줄 필요성이 있다. 그래야만 향후 진행해야 할 업무가 어떤 것이 있을지, 이미 진행된 업무 중에 잘못된 것은 없는지를 판단할 수 있기 때문이다.

 

특히 중간에 정비사업전문관리업자와의 계약을 해지하고 새로 선정하는 절차를 진행하거나 조합설립 이후에 정비사업전문관리업자를 선정할 경우에는 반드시 지나간 사업추진경과를 설명할 필요성이 있을 것이다.

 

 

(4) 업무 기간
정비사업전문관리업자가 할 용역업무의 범위는 대략적으로 알려져 있다. 추진위원회단계에서 정비사업전문관리업자를 적법하게 선정하면, 그 선정의 효력은 후에 설립될 조합에 승계되어 조합설립인가 후에도 계속 업무를 수행할 수 있도록 되어 있다. 단, 용역기간을 조합설립인가시까지로만 한정을 한다면 물론 조합설립인가 후에 새로 정비사업전문관리업자를 선정해야 하지만 대개의 경우에는 추진위원회단계부터 조합해산시까지 계속해 정비사업전문관리업자가 필요하기 때문에 용역기간을 계약시부터 조합해산시까지로 하는 것이 일반적이다.

 

 

(5) 업무의 범위
정비사업전문관리업자에게 어떤 범위 내에서 업무를 줄 것인지에 관하여는 추진위원회에서 결정하기 나름이다. 즉 일정한 범위 내의 업무만 의뢰할 수도 있고 조합해산시까지의 업무 전체를 위임할 수도 있다.
따라서 먼저 그 업무의 내용이 어떤 것인지를 살펴보고 어떤 업무범위까지 위임을 줄 것인지를 결정해야 할 것이다.

 

 

〈도정법〉에 규정되어 있는 개략적인 업무 내용을 보면 다음과 같다.
1. 조합 설립의 동의 및 정비사업의 동의에 관한 업무의 대행
2. 조합 설립인가의 신청에 관한 업무의 대행
3. 사업성 검토 및 정비사업의 시행계획서의 작성
4. 설계자 및 시공자 선정에 관한 업무의 지원
5. 사업시행인가의 신청에 관한 업무의 대행
6. 관리처분계획의 수립에 관한 업무의 대행

 

 

(가) 조합설립의 동의 및 정비사업의 동의에 관한 업무의 대행

 

첫째, 추진위원회 업무중 가장 중요한 업무라고 할 수 있는 조합설립의 동의를 받는 업무와 정비사업의 동의를 받는 업무를 하게 된다.

 

‘조합설립의 동의를 받는 업무’라고 하면 국토해양부고시 제2006-330호 〈정비사업조합설립추진위원회 운영규정〉에 별지서식으로 첨부된 ‘정비사업조합설립동의서’에 인감도장을 날인하고 인감증명서를 첨부하여 동의서를 징구해야 하는데 그 동의율을 보면 아래와 같다〈2009년 2월 6일부터 개정된 부분이 있으니 유의하시기 바람〉

 

 

① 주택재개발사업·도시환경정비사업: 토지등소유자의 3/4이상 및 토지면적의 1/2이상의 토지소유자의 동의를 얻어 정관 및 국토해양부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수의 인가를 받아야 한다.

 

② 주택재건축사업: 주택단지안의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지안의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 3분의 2이상 및 토지면적의 2분의 1이상의 토지소유자의 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5이하인 경우는 제외한다)와 주택단지안의 전체 구분소유자의 4분의 3이상 및 토지면적의 4분의 3이상의 토지소유자의 동의를 얻어 정관 및 국토해양부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수의 인가를 받아야 한다. 그리고 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때에는 주택단지가 아닌 지역안의 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3이상 및 토지면적의 3분의 2이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 한다.

 

즉, 위 숫자에 해당하는 동의서를 징구하여 관할관청에 조합설립인가를 받아야 하기 때문에 이 조합설립에 대한 동의서 징구를 정비사업전문관리업자가 해야 하는 것이다.

 

둘째, ‘정비사업의 동의를 받는 업무’라고 함은 그 개념이 약간 추상적이기는 하나 추진위원회설립승인을 이미 받았으나 정비구역지정이 되지 않은 곳도 있는데 이러한 경우에는 정비구역 지정동의서를 징구하여 정비구역지정을 받거나, 조합원 총회에서 정비사업에 관한 동의를 받는 업무 등이 될 것이다. 또는 개략적인 사업시행계획서를 작성하여 동의를 받아야 하기 때문에 이러한 업무도 포함될 것이다.

 

 

(나) 조합설립인가의 신청에 관한 업무의 대행
추진위원회가 조합설립에 관한 동의서를 일정비율이상 징구하여 조합설립인가신청을 하기 위하여는 〈도정법〉 시행규칙 별지 제3호서식(주택재개발사업·도시및주거환경정비사업 조합설립인가신청서) 또는 별지 제4호 서식(주택재건축정비사업 조합설립인가신청서)에 시행규칙 제7조에서 정하는 서류를 첨부하여 시장·군수에게 제출해야 한다. 변경인가를 받을 경우에는 변경인가신청서에 변경내용을 증명하는 서류를 첨부하여 시장·군수에게 제출해야 한다. 그러한 서류 등을 챙겨서 조합설립인가신청을 받기 위한 업무를 정비사업전문관리업자가 수행할 것이다.

 

 

(다) 사업성 검토 및 정비사업의 시행계획서의 작성
정비사업에 있어서 가장 중요한 일중의 하나가 사업성 검토일 것이다. 정비사업을 하여 과연 금전적으로 어느 정도 이득을 보게 되는지를 파악하지 않고서는 사업을 진행할 수가 없는 것이다.

 

재건축·재개발을 하는 가장 기본적인 목적이 기존의 건물이 노후화되어 더 이상 사람이 살 수 없을 정도이기 때문에 새 건물을 지어서 살아보고자 하는 것이며, 만약에 이득이 별로 없다고 해도 기존 건물이 주저앉을 정도로 내 버려둘 수는 없기 때문에 반드시 재건축·재개발을 할 수밖에 없다.

 

하지만 재건축·재개발을 함으로서 어느 정도의 이득이 발생해야 그 골치 아프고 장기간 소요되는 재건축·재개발 사업을 하려고 하지, 이득이 별로 일 것 같으면 대부분의 소유자들이 그 집을 팔고 떠나버릴 생각만 하지 사업을 진행하려고 하지 않을 것이다. 따라서 이 사업성 검토가 상당히 중요한 일인데, 현실적으로는 사업성 검토를 하는데 장애요인이 많은 편이다.

 

사업성 검토를 하는데 있어서 가장 중요한 요소가 공사비 및 각종 사업경비라고 할 수 있을 것이다. 따라서 가장 큰 부분을 차지하는 공사비(도급제인 경우), 지분율(지분제계약)이 결정되지 않고서는 사업성 검토를 한다는 자체가 상당히 어렵게 되어 있다.

 

하지만 현행 법제도상 시공사는 조합설립인가를 받은 뒤에야 조합총회에서 선정할 수 있기 때문에 시공사가 선정되기 전까지는 사업성 검토가 사실상 어려운데, 토지등소유자들을 설득하고 조합원으로 가입시켜 조합을 결성하기 위하여는 조합설립인가전에 이 사업성 검토가 필요한 것이다.

 

따라서 정비사업전문관리업자가 조합설립인가 전에 또는 시공사선정 전에 하는 사업성 검토는 약간 부정확하게 산출될 가능성이 내포되어 있다. 따라서 추진위원회나 조합은 만약에 정비사업전문관리업자가 산출한 사업성 검토가 막상 사업을 진행해 보니 달라지게 되더라도  위와같은 현실적인 어려움이 있다는 점을 미리 염두에 두고 변경 가능성을 포함하여 사업성 검토를 해야 할 것이며, 토지등소유자들에게도 이러한 사유를 충분히 설명을 해야 할 것이다.

 

 

(라) 설계자 및 시공자 선정에 관한 업무의 지원
일반적으로 건축물을 건축하는데 있어서, 건축물의 가치를 결정하는 요인 중에 큰 부분을 차지하는 것이 건축설계일 것이다. 신축후 설계가 잘되어 있어 아주 멋있는 건물일 경우에는 매일 매일 살아가면서 만족감을 느낄 것이고 아울러 그 가치도 상당히 증가할 수 있기 때문이다.

 

그런데 우리나라의 경우에는 설계에 대한 중요도의 인식이 아주 낮은 것 같다. 아파트와 건물들은 거의 획일적으로 짓고 있으며, 기껏 해보아야 옥상에 조명시설을 갖춘 옥탑건축물정도만 설치하고 있을 뿐이다.

 

하지만 지금까지는 그랬을지 모르나 앞으로는 전혀 그렇지 않다. 삶의 질이 달라지고 있고, 무엇을 중요하게 여길 것이냐도 달라지고 있기 때문이다. 유명한 건축사에게 신축아파트 설계를 맡겨 멋있는 아파트와 상가를 지어 보는 것이 어떨까한다. 이렇게 좋은 건축물을 짓고 삶의 질을 높이기 위하여는 설계사 선정에 있어서도 그 선정기준을 달리하여 선정해야 할 것이다.

 

국토해양부고시 〈정비사업조합설립추진위원회 운영규정〉에 따르면 설계사 선정은 정비사업전문관리업자처럼 경쟁입찰로 선정하도록 되어 있다. 그리고 추진위원회단계에서 선정하는 설계사의 경우에는 그 용역기간이 반드시 추진위원회 운영기간내로 한정되도록 돼 있다. 즉 추진위원회단계에서 설계사를 선정하고 또 다시 조합설립인가 후에 설계사를 선정하도록 규정되어 있는 것이다.

 

따라서 이렇게 2개의 설계사를 각 단계별로 별도로 선정해야 하기 때문에 반드시 그 설계사에게 주는 용역을 구분하여 선정하도록 해야 한다.

 

지면상 이번호에서는 여기까지 하고 다음 호에서 나머지 내용 및 추진위원회에서의 선정절차, 주민총회에서의 선정절차, 그리고 정비사업전문관리업자와의 용역계약서 검토 등에 관하여 살펴보도록 하겠다.
 〈국토해양부 고문변호사〉  www.r119.co.kr