주택재개발·재건축조합은 건설교통부가 2000년 6월부터 보급하고 있는 주택재개발사업 또는 재건축사업 공사표준계약서를 일부 수정하여 시공자와 공사계약서를 체결하고 있다. 공사도급계약서를 담당하고 있는 조합의 집행부는 법률전문가가 아니기 때문에 계약서의 내용을 정확히 파악하기 어렵고 또한 조문의 수정에 많은 어려움을 겪고 있다. 이에 이번 호부터 공사도급계약서의 관련 조항의 의미를 파악할 수 있도록 공사표준계약서의 해설을 연재하고자 한다.

 

 

 

 

건설교통부는 2000년 6월부터 △재건축사업 공사표준계약서(도급제방식) △재건축사업 공사표준계약서(지분제방식) △주택재개발사업 공사표준계약서를 보급하고 있다.

 

건설교통부가 공사표준계약서를 보급하고 있는 목적은 공사도급계약 체결시 계약서상에 명시하여야 할 사항과 계약서 작성상 유의할 점 등을 조합설립인가권자, 조합, 시공자 및 관련 조합원들에게 제공하여 주택정비사업이 조합원은 물론 시공자, 일반분양자 및 관련 조합원들 모두에게 공평하고 공정하게 이루어 질 수 있도록 하고 또한 동 사업이 성공적으로 추진될 수 있도록 하는 데 있다.

 

 

건설교통부가 보급하는 공사표준계약서는 시공능력이 없는 조합이 시공자와 공동사업주체가 되어 주택건설사업을 시행할 때 그 사업의 구체적인 추진절차 및 쌍방간의 권리·의무관계, 채권·채무관계 등에 관한 계약체결상의 방법을 예시하는 하나의 가이드라인이다. 따라서 법적 구속력은 없으며 조합·시공자·사업지역의 특징과 여건에 따라 각자에게 적합한 계약서를 작성할 수 있도록 한 것이다.

 

 

표준계약서상의 관련 조합을 면밀히 검토하여 각자의 실정에 맞도록 추가·삭제·수정할 수 있다. 그러나 이 때 사업의 추진과정에서 발생할 수 있는 분쟁의 최소화(예방)를 위해 모호한 규정 및 일반에게 유리할 수 있는 조건 등은 가능한 한 지양하여 주택정비사업이 소기의 목적대로 원활하게 추진될 수 있도록 해야 할 것이며 또한 계약내용들은 관계법령에 위반하여서는 안된다.

 

※ 본 표준계약서는 건설교통부 홈페이지→실국별 홈페이지(주택도시국)→공개자료실에서 검색해 볼 수 있다.

 

 

주택정비사업에 있어 조합은 자체적인 자금동원 능력이 결여되다 보니 시공자를 선정함에 있어 공사도급뿐만 아니라 자금지원을 요청하는 사례가 많다. 이 경우 시공자는 공사를 수행하는 수급인의 지위에 있을 뿐만 아니라 자금을 지원하는 대여자의 지위에 있기도 하다. 현재 건설교통부가 보급하는 공사표준계약서에는 공사도급계약의 내용뿐만 아니라 금전소비대차와 관련된 내용도 포함하고 있다. 공사표준계약서는 금전소비대차와 관련되어 △제1장 총칙중 제5조(사업의 재원 등) △제3장 사업경비 등 전체 △제6장 공사비 지급 및 사업경비 등의 상환중 제40조(이주비 상환) 등을 규정하고 있으나, 공사표준계약서의 나머지 규정들은 공사도급계약과 관련된 조항들이다.

 

 

 

공사표준계약서는 주택재건축정비사업에 관한 조합과 시공자간 지위, 권리의무 등을 규정함을 목적으로 한다(제1조). 당사자간의 지위 및 사업원칙과 관련 조합이 사업시행자겸 도급인이고, 시공사는 시공자 겸 수급인이며, 조합은 조합원 전체를 대표하며, 조합의 행위는 조합 전체의 권리의무 행위가 성립된 것으로 간주한다(제3조).

 

사업시행방법은 도급제사업과 지분제사업이 있다. 도급제사업의 경우 조합이 시공자에게 정비구역내 토지를 제공하고 계약금액을 지불하며 시공자는 설계도서, 계약서 등에 따라 건축시설을 시공한다. 지분제사업의 경우 조합은 시공자에게 조합과 조합원이 소유하고 있는 OO시 OO구 OO동 OO번지외 OO필지 일대의 토지를 제공하며, 이에 대한 대가로 신축된 아파트 및 부대복리시설을 대물로 공급받는다(제4조).