국토부 관계자는 “서울시와 업계 양 측에서 모두 주민들이 원하는 방식은 자신들이 내놓은 방식이라며 대립각을 세우고 있다”며 “서울시는 공공관리제도 존속이 주민들이 원하는 바라며 주장하는 반면, 업계에서는 폐지가 주민들이 원하는 바라며 의견이 팽팽한 상황”이라고 말했다.

이 관계자는 “이 경우 직접 주민들의 동의 여부로 공공관리제 적용 여부를 묻는 것이 가장 합리적이라 생각된다”고 말했다.

▲중앙정부의 부동산 활성화 필요

중앙정부의 부동산 시장 활성화 정책도 공공관리제 제도 개선의 뒷심으로 작용하고 있다는 평가다.

국내 부동산 시장의 바로미터인 서울시가 시장 침체 상황을 벗어나지 못하면서 중앙정부에서도 정비사업 활성화의 칼을 빼들어야 하는 상황이기 때문이다.

최근 2기 내각 구성에서도 이 같은 정부의 입장이 드러나고 있다는 게 업계 전문가들의 설명이다.

최경환 경제부총리 및 기획재정부장관 후보자는 부총리로 내정되자 ‘현 부동산 시장은 한겨울에 여름옷을 입은 꼴’이라는 발언으로 부동산 시장 활성화 의지를 내보였다.

부동산시장이 한 겨울처럼 꽁꽁 얼어붙어 있는 상태이지만 과거에 만들어진 각종 규제와 개발이익 환수 정책들이 시행되고 있는 현 상황을 지적한 것이다.

서승환 국토부 장관도 올초 전월세 선진화방안을 내놓는 실수를 저질러, 2기 내각 구성 시 교체 가능성이 거론됐지만 유임됐다.

서 장관의 유임 역시 지속적으로 부동산 규제를 푸는 노력이 윗선에서 높은 평가를 받은 것으로 분석하고 있다.

▲중앙정부와 서울시 간의 기싸움 ‘2라운드’

또 다른 이유는 중앙정부와 서울시 간 정책 기싸움의 연장선에서 공공관리제도 제도 개선이 다뤄질 것이라는 점이다.

그동안 부동산 시장 활성화와 관련해 활성화 시키려는 중앙정부와 현 상황을 유지하려는 서울시 간 입장 차가 명확했다.

특히 중앙정부에서는 시장 활성화에 적극적인 가운데, 지방정부인 서울시에서 시·도 조례 개정으로 이에 호응해 주지 않아 정책효과가 반감되고 있다는 불만이 터져 나왔다.

따라서 최근 중앙정부에서는 국토부가 직접 또는 의원 입법을 통해 시·도 조례로 위임돼 있던 규정들을 대거 법으로 환원시킴으로써 정책 유연성을 확보해 놓고 있는 상황이다.

일례로 ‘도정법’ 시행령에 위임돼 있던 시·도지사에게 주어져 있던 소형주택 의무비율도 최근 국토부가 시행령에서 위임 규정을 삭제하면서 소형주택 의무비율이 완화됐다.

또한 올해 1월 정비사업에서 임대주택 기부채납 없이 법적상한용적률 적용이 가능한 ‘도정법’ 규정이 만들어졌던 것도 이 같은 사례 중 하나다.

--------------------------------------------------

국회에서의 ‘도정법’ 개정 시도가 대표적이다. 지난해 1월 새누리당 이철우 의원은 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정안을 발의해 공공관리제도의 개선을 추진했다.

이 의원은 당시 개정안에서 현행 공공관리제도의 문제점으로 주민이 원하지 않거나 공공의 지원이 필요하지 않는 지역에도 전부 적용돼 공공관리제도가 주민 갈등을 불러일으키고 있다는 점을 꼬집었다.

또한 조합의 시공자 선정시기가 사업시행인가 이후로 늦춰져 정비사업의 원활한 추진을 저해하고 있으며, 그로 인한 사업비 부족을 해소하기 위해 도입한 공공융자 제도의 한계성도 지적했다.

특히 공공융자는 지원액 자체가 크게 부족해 서울시가 공공융자 정책을 진행하고 있음에도 불구하고 정비업체로부터 자금을 대여하는 관행은 여전해 제도 개선의 필요성을 강조하기도 했다.

나아가 지난해 서울시는 상반기 중에 공공융자 예산이 바닥나 공공관리제도가 주먹구구식으로 운영된다는 비판에 직면하기도 했다.

당시 이 의원은 공공관리제도 시행은 주민이 과반수 동의로 신청한 곳에 한해 적용할 수 있도록 시·도 조례 위임 규정을 삭제하는 내용의 개정안을 추진했다.

국회 국토교통위원회의 개정 법률안 분석에서도 공공관리제도의 문제를 인정했다.

당시 법안 검토에 참여한 국토위 수석전문위원은 검토보고서에서 “조합 및 추진위 운영비 지원 미흡, 시공자 선정 및 사업방식 결정 등 사업추진 과정에서 서울시와 조합 간의 갈등으로 인한 사업지연 등 부작용이 있는 것으로 파악되고 있다”고 밝혔다.

특히 국토위는 공공관리 시행 여부가 주민의 의사와 관계없이 시·도 조례에 따라 결정됨으로써 이에 따른 부작용이 있음으로 주민이 스스로 공공관리제 시행여부를 정할 필요성이 인정된다고 판단했다.

지난달 22일에는 대한도시정비관리협회와 한국도시재생연구원이 도시정비사업 규제개혁 토론회를 개최해 현행 공공관리제도에 대한 신랄한 비판을 가하기도 했다.

임영수 전국재개발재건축조합연합회 사무총장은 “공공관리제도 도입 이후 당초 약속과 달리 정비사업이 활성화 되지도 않았고, 조합원당 1억원 이상의 부담금이 절감되지도 않았다”면서 “오히려 주민 간 갈등을 조장하고 사업추진 지연으로 부동산 경기하락의 원인을 제공하기도 했다”고 혹평했다.

------------------------------------------

▲시공자 선정 시기

시공자 선정시기가 가장 큰 문제다. 시공자 선정을 뒤로 미루면서 자금줄이 막히자 추진위와 조합들이 오도가도 못하고 발목이 묶였다.

협력업체 직원들이 수개월씩 급여가 밀리니 일을 진행시킬 리 없다. 일이 진행 안 되니 인허가 진행이 안 되는 것은 당연하다.

게다가 서울시는 시공자 선정시기를 사업시행인가 이후로 늦추면서 보완책으로 도입한 제도에서도 문제가 발생하고 있다.

정비사업 공공융자 제도가 대표적이다. 공공융자 제도는 정비사업의 자금줄 역할을 하던 시공자 선정을 사업시행인가 이후로 늦추면서 추진위 및 조합의 자금난 해결책으로 도입했다.

그러나 한 번 흔들어 놓은 사업절차는 또 다른 문제를 불러 일으켰다.

시 예산으로 책정되기 때문에 매년 일정 금액의 한도 내에서만 집행돼, 예산의 조기 소진의 가능성이 상존한다는 점이다.

실제로 지난해 상반기에는 공공융자 신청자가 몰리면서 예산 부족 사태가 발생, 서울시가 조기에 공공융자 신청을 마감하는 해프닝도 벌어졌다.

공공의 예산 집행 시스템상 언제 또 다시 이와 비슷한 일이 발생할 지 모른다.

▲추정분담금

추정분담금 제도가 주민 갈등을 조장한다는 비판을 받고 있다. 정확하지 않은 추정분담금으로 주민들을 혼란에 빠뜨린다는 지적이다.

대개 사업성을 비현실적으로 낮춰서 문제가 되고 있다.

이 제도가 추정분담금을 받아든 토지등소유자들을 사업반대자로 돌변시키는 역할을 하고 있다는 비판이 나오고 있다.

특히 분담금의 핵심 내용을 이루는 수입과 비용 책정 부분이 엉성하다는 지적이다.

공사비의 경우 본계약이 체결된 40여 곳의 공사비 평균치를 활용하고, 수입의 경우 인근 지역 아파트 중 선택할 수 있도록 돼 있다.

추정분담금 산출을 경험한 정비업체 관계자에 따르면 인근 지역에 해당 평형의 아파트가 없다면 해당 지역과 연관이 없는 먼 곳의 아파트 시세를 적용해야 하는 경우도 있다고 푸념했다.

문제는 ‘서울특별시’ 브랜드를 달고 오는 왜곡된 추정분담금을 수많은 조합원들이 철썩같이 믿는다는 것이다.