최근 공동주택 리모델링에서 이주비와 분담금문제로 주민들 사이에 잡음이 일고 있다. 특히 리모델링 대상 아파트에 기존 대출이 있는 경우 주민들의 사업반대는 더욱 심해지고 있는 것으로 조사됐다. 서울과 같이 주택투기지역에서는 LTV(주택담보인정비율) 적용이 40% 밖에 안 되는 데다 기존 대출이 있을 때는 이주비대출도 어렵기 때문이다. 자금여력이 충분치 않은 리모델링조합원의 경우 어차피 리모델링아파트에 살기 어려울 바에야 사업추진을 반대, 그대로 살자는 자기만의 계산에서 이런 현상이 발생하고 있는 것이다. 리모델링 관계자들은 이 같은 현상을 방지하기 위해서는 LTV를 상향시키거나 국민주택기금지원을 확대해 리모델링사업에서 선의의 피해자가 발생하는 것을 방지해야 한다는 주장이다.

 

▲곳곳에서 리모델링사업 반대 목소리 짙다=서울시내에서 아파트리모델링사업에 대해 논의되고 있는 곳 중 중규모단지 이상은 대략 100여 군데다. 이 중 구체적으로 리모델링사업이 추진되고 있는 곳은 30여 곳에 불과하다. 하지만 30여 곳 중에서도 주민들 사이에서 갖가지 잡음이 끊이지 않고 있다. 여전히 사업추진에 대해 불만을 토로하고 사업자체를 반대하고 있다.

 

송파구의 한 리모델링아파트는 2005년부터 사업이 추진돼 현재는 행위허가를 눈앞에 두고 있다. 하지만 최근 리모델링사업을 반대하는 주민들로 인해 행위허가신청이 늦어지고 있으며, 리모델링결의 무효소송까지 치르는 홍역을 앓기도 했다.

 

용산구에서도 이와 비슷한 현상은 발생되고 있다. 해당 아파트 또한 재건축·재개발에서 관리처분인가 신청과 유사한 행위허가신청을 눈앞에 두고 사업이 한창이다. 하지만 일부 주민들이 공사비가 비싸다는 이유로 다른 주민을 선동하는 등 사업추진을 힘들게 하고 있다.

 

성동구의 한 리모델링 추진아파트에서도 다른 지역의 사례와 비슷한 사례로 사업을 추진하는 조합집행부가 속앓이를 하고 있다.

 

▲리모델링사업 반대, 결국 자금 확보 어려워=아파트리모델링사업을 반대하는 이유는 크게 3가지다. 하나는 높은 조합원분담금인데 행위허가 시점이 도래하면 당초 제시한 분담금보다 상승한다는 것이다.

 

또 하나는 대형평형 소유자의 반대다. 기존에도 이미 충분한 생활공간이 확보된 대형평형을 다시 30% 증평하는 것에 필요성을 느끼지 못하기 때문이다. 현재도 50평형대의 아파트인데 리모델링할 경우 80평형 이상의 초 대형평형이 되기 때문에 그러한 필요성이 없다고 생각하는 것이다.

 

하지만 무엇보다 사업추진을 반대하는 속사정은 자금 확보문제다. 기존에 대출 없이 아파트를 장만한 세대는 그다지 큰 문제는 아닐지 모르지만 대출을 통해 내 집 마련을 한 경우는 사정이 다르다.

 

최근 정부는 주택가격상승을 막기 위해 큰 폭의 대출규제정책을 펴고 있다. 시장의 유동성을 최대한 억제해 주택가격을 안정시키겠다는 의도다.

 

이 때문에 리모델링사업이 역풍을 맞고 있다. 아파트에 근저당이 설정되어 있는 경우 이주비대출이 억제되고 공사비대출도 규제를 받는다.

 

일반적으로 이주비대출은 기존대출과 무관하게 대출이 가능하다. 국민은행 관계자는 “아파트가 재건축이나 리모델링하게 되면 이주를 해야 하는데 이주비대출이 안된다면 이주를 할 수 없고 공사를 추진할 수 없기 때문에 이주비 대출은 하는 것을 원칙으로 하고 있다”며 “또한 이주비 대출은 1~2년의 단기대출이기 때문에 LTV에도 적용되지 않는다”고 전했다.

 

하지만 주택투기지역의 상황은 다르다. 이 지역의 아파트는 이주비에 대해서도 LTV가 적용된다. 기존 대출이 없다면 크게 문제되지 않지만 대출이 있는 경우 LTV적용을 받게 돼 이주비대출에 제한을 받게 된다.

 

국민은행 관계자는 “서울 등 주택투기지역에서 6억원을 초과하는 아파트들은 LTV적용을 받는다”고 전했다.

 

이 관계자는 이어 “서울 지역 내에 6억원을 초과하는 리모델링 아파트에서 근저당이 아파트 시세의 40%이상 설정되어 있다면 이주비 대출은 어렵다”고 전했다. 그러나 공사비에 대해서는 별도 증축되는 부분이기 때문에 공사비의 40% 선에서는 대출이 가능하다고 전했다. 다만 총 비용이 리모델링되는 아파트 시세의 40%가 넘지 않는 선에서만 적용된다.

 

 

 

 

리모델링사업에서 이주비나 공사비 등이 부족할 경우 국민주택기금을 활용하는 방법도 있을 수 있다.

 

정부는 지난 2002년 5월 6일부터 15년 이상(당초 20년 이상)된 공동주택리모델링의 경우 최고 3천만원까지 국민주택기금의 대출지원을 약속했다. 이 경우 전용면적 25.7평이하여야 하며, 금리는 당초 연 6.0%에서 5.0%까지 낮아졌다.

 

그러나 대출금리의 인하에도 불구하고 실질적인 대출실적은 발생하지 않고 있다. 제도가 시행된 지 5년여가 경과했지만 단 한 건의 대출도 이뤄지지 않고 있는 것이다. 한 소식통에 의하면 정부에서 국민주택기금운용이라는 제도를 마련해 놓고 있지만 실제로는 자금 확보도 하고 있지 않다고 전했다. 단 한 건의 대출도 이뤄지지 않기 때문에 자금 확보의 필요성을 느끼고 있지 않아서이다.

 

이에 대해 한 관계자는 “대출 액수나 금리, 자격요건 등 까다로운 기준을 적용하고 있는데 누가 기금을 활용하겠냐”고 반문했다. 이 관계자는 이어 “국민주택기금을 활용할 경우 제1순위로 근저당이 설정되기 때문에 기금을 융자받을 경우 금융권에서 자금차입도 어렵게 된다”고 현 자금운용실태를 전했다.

 

따라서 기금이 올바르게 활용되려면 융자액을 늘리고, 금리도 4.5% 수준으로 낮춰야 한다는 목소리가 높다.

 

가령 거주의 최소에 가까운 평형인 18평형대 전후가 리모델링할 경우 최소 8천만원의 경비가 소요됨을 감안할 때 기금도 현재 수준에서 5천만원 이상 늘려야 한다는 것이다. 또한 금리부분도 현 리모델링에서 주택담보대출이 CD연동금리+0.3% 정도임을 감안할 때 기금이 오히려 비싼 이자를 적용하고 있기 때문에 현실성 있는 기금운용이 필요하다는 지적이다.

 

 

 

 

 

 

정부의 주택시장 규제가 리모델링사업마저 힘들게 하고 있다. 서민을 위한 주택정책이 오히려 서민을 더욱 어렵게 하고 있는 결과다.

 

자기 자본만으로 집 장만이 어려운 상황을 극복하기 위해 많은 대출을 안고 아파트를 마련했지만 기존 대출이 있다고 하여 추가 대출이 어렵고 하물며 이주해야하는 상황에서도 이주비 대출이 제한되고 있는 것이다.

 

이에 대해 한 정비사업 관계자는 “리모델링사업은 재산을 극대화시키기 위한 수단이 아니라 현재의 열악한 주거환경은 최소한의 방법으로 개선시키고자하는 것이다”며 “여기에 정부가 저인망식 규제정책을 펴고 있어 결국 리모델링뿐만 아니라 서민생활에 큰 장애로 작용하고 있다”고 전했다.

 

한편, 리모델링에 대해서는 LTV 적용을 달리 해야 한다는 목소리도 제기되고 있다.

 

LTV 적용에서 투기지역은 주택의 평균시세에서 40%가 인정되며, 투기과열지구는 50%, 기타 지역은 60%가 인정된다. 리모델링 추진 아파트는 대부분 투기지역에 위치하는 경우가 많으며, 그 중에서도 시공사의 사업성문제로 6억원이 초과하는 아파트들이 많다.

 

이러한 상황을 감안할 때 리모델링사업에서 LTV를 현 40%에서 추가 20%까지 가능케 해야 한다는 의견이 제기되고 있다.

 

가령 행위허가 시점 등 사업추진절차에서 어느 특정시점이 도래하면 리모델링아파트에 한해 추가 20% 대출을 가능케 해야 한다는 것이다.

 

가령 시세가 7억원인 아파트에서 기존 대출을 7억원의 40%인 2억8천만원까지 받고 있는 상태라면 현재로서는 이주비대출은 어렵지만 리모델링아파트에 한해 추가 20%까지 대출이 가능하게 해 1억4천만원을 대출받아 이주를 하게 해야 한다는 것이다.